До насыщения еще не близко
В течение 2005 г. на самарском рынке торговой недвижимости появилось много новых игроков. “Если несколько лет назад объявление о новом проекте было событием, то сегодня они появляются чуть ли не каждый день”, – отмечает генеральный директор инвестиционной компании “Дом” Евгений Поберезкин. По его словам, за последние два года предложение качественных торговых помещений увеличилось более чем на 70%. “Пик предложения торговой недвижимости в прошлом году пришелся на IV квартал: оно составило почти 35 000 кв. м. Реализовать удалось почти 33 000 кв. м торговых площадей”, – говорит Виктор Антипов, генеральный директор компании “Индэст-девелопмент”.
Игорь Рязанов, коммерческий директор компании “Информатика”, подчеркнул, что в 2005 г. торговые площади чаще предлагались в аренду, а не на продажу. По сводным данным участников рынка, суммарное предложение по аренде составило около 200 000 кв. м. Были открыты ТЦ “Русь на Волге” (25 000 кв. м), ТЦ “Победа” (12 000 кв. м), вторая очередь ТЦ “Империя-центр” (15 000 кв. м) и еще несколько торговых центров.
В прошлом году на самарском рынке появились новые федеральные игроки – “Детский мир” и Banana-mama. В городе открылся второй “Рамстор”, расширили свое присутствие сетевые операторы. Как продуктовые – “Магнит”, “Пятерочка”, “Меркурий-Продукт”, так и сети бытовой техники – “Эльдорадо”, “Сателлит”.
“По состоянию на декабрь 2005 г. уровень свободных площадей в торговых центрах составлял в среднем не более 3–5%”, – заметил Поберезкин. “Несмотря на появление новых торговых центров, переизбытка торговых площадей в 2005 г. не наблюдалось, что позволяло собственникам торговых объектов держать высокий уровень арендных ставок”, – добавил он.
Антипов отнес к ярким проектам прошлого года вторую очередь ТЦ “Скала” и начавший действовать вместо универмага “Юность” гипермаркет строительных материалов “Мегастрой- 2” (12 000 кв. м). В 2005 г. в Самаре появился и первый классический молл. Им стал “Мегакомплекс “Московский” (100 000 кв. м), где начал действовать мультиплекс “Каро Фильм” и фуд-корт.
По данным аналитического центра компании “Индэст-девелопмент”, в течение 2005 г. в центральных районах – Ленинском, Самарском, Октябрьском – цена 1 кв. м торговой недвижимости выросла почти на 68%: с 23 000 руб. до 39 000 руб. В отдаленных районах – Железнодорожном, Промышленном, Кировском, Советском – за 1 кв. м покупатели в декабре платили 26 000 руб. против 16 500 руб. в январе прошлого года.
Арендные ставки для встроенно-пристроенных торговых помещений (на первых этажах жилых домов) практически не изменились, говорит Антипов.
По словам риэлторов, продолжающаяся реконструкция улиц Ленинградской и Куйбышева в старом центре Самары существенно повысила стоимость торговых площадей в этом районе. В 2005 г. там активно формировалась бутиковая зона: открылся чешский монобрэндовый магазин Kenvello, магазины федеральных сетей Be Free, Sela, Glance, сетевые магазины Savage, Zena, бутики Beatrice и No One. “По этой причине спрос на торговую недвижимость в этом районе был очень высок, – говорит Сергей Ряжин, независимый специалист по операциям с коммерческой недвижимостью. – Цены за 1 кв. м выросли в течение года в три-четыре раза: с $1000 в начале года до $3000–4000 в его конце”.
Андрей Тюрин, руководитель департамента недвижимости строительной компании “Портал”, заявил, что кроме торгово-развлекательных комплексов в прошлом году на самарском рынке начал активно формироваться сегмент районных, или локальных, торговых центров, как правило, обслуживающих людей, проживающих в 5–10 минутах езды. Это уже действующие ТЦ “Апельсин”, “Орбита”, “Пирамида”, открытый в прошлом году ТЦ “Поляна” и строящиеся магазины на пр-т Ленина/Осипенко, ул. Партизанской, ул. Победы /Каховской. По словам Тюрина, площадь локальных ТЦ варьируется от 5000 до 10 000 кв. м, в качестве якорного арендатора обычно выступает продуктовый супермаркет.
В 2006 г., по мнению участников рынка, общее количество торговых площадей, сдаваемых в аренду, превысит 300 000 кв. м. Среди наиболее масштабных и значимых готовящихся проектов риэлторы выделяют вторую очередь ТРЦ “Парк Хаус” (34 000 кв. м, проект реализует группа компаний “Время”), ТЦ “Мега Сити” (58 000 кв. м, его возводит компания “Виктор и Ко”) и ТЦ “Бристоль” (55 000 кв. м, строит компания “Аттис”). Сергей Кривозубов, генеральный директор компании “Интер-стандарт”, говорит, что, скорее всего, все эти заявленные объекты будут реализованы, так как их строят солидные компании в соответствии с четким бизнес-планом.
“Эти и другие проекты рынок проглотит, но не насытится, – уверен Кривозубов. – Спрос как со стороны федеральных сетей, так и местных операторов по-прежнему будет опережать предложение”. Однако большое количество заявленных торговых объектов не даст сильно возрасти арендным ставкам – самарские риэлторы говорят, что они поднимутся максимум на 10%. Рост продажных цен на торговые площади составит, по разным экспертным оценкам, от 30% до 50% – в зависимости от престижности городских районов, качества и характеристик самих помещений, а также транспортной доступности.