Доходные сегменты
“В последнее время стратегические инвесторы предпочитали вкладывать средства в коммерческую недвижимость”, – говорит Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки агентства “Спектр недвижимости”. “Не потому, что доходность выше, – объясняет их поведение генеральный директор строительной компании “Портал” Игорь Михеев, – просто в длительной перспективе коммерческие площади можно использовать с большей выгодой: например, сдача в аренду нежилого помещения приносит более высокий доход, чем сдача квартиры”.
Но эксперты отмечают, что доля инвестиционных покупок недвижимости для сдачи ее в аренду в последнее время уменьшается. Самарские инвесторы практически не рассматривают варианты, когда вложения окупаются дольше чем за пять лет. “Рост арендных ставок не превышает, а зачастую оказывается ниже доходности обычных банковских депозитов, – поясняет генеральный директор инвестиционной компании “Дом” Евгений Поберезкин. – Слабым утешением для инвестора может служить тот факт, что у него в руках остается актив, стоимость которого из года в год растет”.
В сегменте коммерческой недвижимости, утверждает Поберезкин, наиболее прибыльными в прошлом году были вложения в торговые помещения. По словам Михеева, в 2005 г. среднерыночная доходность от таких объектов могла подниматься до 40%. На 2006 г. прогноз для инвесторов не столь благоприятен. “Сегмент коммерческой недвижимости сейчас насыщен предложениями, в случае покупки какого-нибудь объекта и его последующей реализации прибыль инвестора не превысит 20–25% годовых, – говорит Поберезкин. – В последнее время этот сектор активно развивается за счет строящихся объектов, хотя еще три-четыре года назад немногочисленные игроки этого рынка говорили о глобальной нехватке офисных, торговых и складских помещений. Если раньше спрос в полтора-два раза превышал предложение, то сейчас положение выправилось”. Участники рынка считают, что объем предложения торговых площадей в Самаре практически полностью ликвидировал дефицит, который отмечался в этом сегменте на протяжении последних лет. Высокий спрос в этот период увеличивал интерес инвесторов к этому сектору, сейчас же темпы развития торговых сетей уже значительно превышают темпы роста розничного товарооборота. В 2005 г. был открыт ряд торговых центров, до конца 2006 г. будут введены в строй еще около 10 крупных объектов общей площадью около
150 000 кв. м, не считая небольших магазинов. В 2007 г. планируется осуществить проекты строительства еще трех торговых центров общей площадью более 100 000 кв. м.
В секторе офисной недвижимости в 2005 г. было введено в эксплуатацию более 100 000 кв. м площадей, в планах на 2007–2008 гг. сдача в эксплуатацию еще одного делового центра, площадь которого составит не менее 90 000 кв. м, делится информацией Поберезкин.
По мнению аналитиков ИК “Дом”, дальнейший рост предложения может спровоцировать перенасыщение рынка, стагнацию и возможное снижение арендных ставок, что, естественно, скажется на прибыли инвесторов. На 2006 г. аналитики “Дома” прогнозируют ее на уровне около 25% годовых в случае покупки офисного помещения на этапе строительства с последующей его реализацией.
Складские помещения в последнее время не пользовались у инвесторов высоким спросом, но “сейчас они начинают находить своих инвесторов”, говорит Поберезкин. Доходность и сроки окупаемости складских проектов сравнимы с показателями рынка офисной недвижимости – 15–18% годовых, 4–7 лет. Скорость окупаемости специалисты связывают с качественным уровнем склада, наиболее перспективным считается строительство логистических центров в Самарском регионе. Аналитики ИК “Дом” оценивают рентабельность таких проектов в 18–20% годовых. Сергей Ряжин, независимый консультант по операциям с коммерческой недвижимостью, прогнозирует, что в 2006–2007 гг. инвестиции в складскую недвижимость Самары могут стать очень выгодным размещением капитала.
Частные инвесторы, вкладывающие средства в жилье, сейчас оказываются в выигрыше: по сравнению с банковскими депозитами, выплаты по которым не превышают 10–12% годовых, они могут получить от 40 до 70%. Высокой инвестиционной привлекательностью, по мнению Никиты Петухова, директора подразделения жилой недвижимости риэлторско-строительного центра “Мабис”, обладают квартиры на первых этажах в центральных районах, которые в основном перепрофилируются под офисные или торговые помещения. “Если полгода назад трехкомнатная квартира на первом этаже, расположенная на ул. Ново-Садовой, стоила $100 000, то сегодня ее стоимость варьируется от $150 000 до $180 000”, – отмечает эксперт.