Искатели доходности

Все деньги в гости к нам

По прогнозу аналитиков Prime City Properties, в 2006 г. объем инвестиций в офисный сектор превысит $800 млн, инвестиции в ритейл составят не менее $600 млн, в склады – примерно $350 млн. Рынок ждет, что активность инвесторов увеличится, несмотря на плавное снижение ставок капитализации во всех секторах. Согласно данным Jones Lang LaSalle (JLL), в начале 2006 г. ставка доходности для качественных офисов в Москве составила примерно 11–12%, для торговых центров и складских комплексов – 11,5–12,5%. “Интерес к инвестициям в недвижимость Москвы заметно вырос за последние 6–12 месяцев, – говорится в аналитическом отчете JLL, – вместе с ростом количества инвесторов из Центральной Европы, выражающих интерес к приобретению собственности в Москве и других российских регионах в 2006 г.”. “Число инвесторов увеличилось, – подтверждает Азамат Кумыков, заместитель директора департамента инвестиций Colliers International. – Появились ранее не присутствовавшие в России структуры, такие как London & Regional, Quinn Group, GE Real Estate и др. В настоящее время создаются новые фонды – как фонды прямых инвестиций, так и паевые инвестиционные фонды, торгующие на ведущих западных биржах”.

Правда, Россия вряд ли может гордиться причинами, по которым она стала столь привлекательной для иностранных денег. “Вопреки распространенному мнению число инвесторов выросло не из-за падения рисков в России, а скорее вследствие избыточной ликвидности на мировых рынках капитала, – поясняет Кумыков. – Это привело к погоне за доходностью, когда западные инвесторы обратили внимание на развивающиеся рынки, невзирая на существующие риски и недостатки, поскольку доходность этих рынков превышает доходность рынков недвижимости в развитых странах”. “Инвестиционный климат в России не сильно изменился за последние три года, просто иным стало восприятие инвесторами существующих рисков, они стали казаться оправданными. Поэтому падает доходность инвестиций в недвижимость – риски воспринимаются не так остро, как раньше, растет конкуренция между инвесторами”, – добавляет Виктор Малеванкин, старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank.

В 2006 г. аналитики не ожидают сильного снижения ставок капитализации. “Москва значительно отстает от крупнейших городов мира по количественным и качественным показателям предложения коммерческой недвижимости, – заявляет Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting. – Поэтому еще довольно долго инвестиции в этот сегмент, даже без учета динамичного роста арендных ставок и стоимости продажи, способны приносить высокую и стабильную прибыль. С точки зрения инвестиционных вложений особый интерес представляет наименее развитый сегмент рынка – складская недвижимость. Второе место делят между собой рынки офисной и торговой недвижимости. Наименее привлекателен сектор гостиничной недвижимости”.

Почти все крупные проекты 2005–2006 гг. в складском и логистическом секторах Москвы и России анонсировали компании, где так или иначе присутствуют иностранцы. В частности, фонд Raven Russia Ltd, приобретший в конце 2005 г. три складских комплекса в Подмосковье, заявил о планах увеличения объемов инвестиций в российскую недвижимость до $2 млрд. Аналитики Knight Frank подсчитали, что за деньги, которые планирует привлечь Raven Russia, в Московском регионе можно построить около 1,3 млн кв. м складов. Raven Russia предлагает своим акционерам доходность вложений 12% в России и 9% – в Великобритании.

По данным аналитиков JLL, несколько зарубежных фондов должны выйти на рынок в течение ближайших месяцев. Например, компания JER Partners работает над проектом совместно с Alfa Capital Partners и Европейским банком реконструкции и развития, планируется вложить $200 млн в недвижимость Москвы, Санкт-Петербурга и Киева.

Миллиарды в большое строительство

“Доходность для инвесторов, которые вкладываются в девелопмент, отличается от доходности инвесторов, вкладывающихся в готовый объект, приносящий стабильный доход, – напоминает прописную истину Малеванкин. – Девелоперов больше, многие из них создают готовый продукт и не хотят его продавать. Желающих приобрести продукт адекватного качества больше, чем таких продуктов на рынке. Хотя по сравнению с прошлыми годами число качественных объектов растет”. “Продолжается тенденция роста инвестиций в девелопмент”, – соглашаются аналитики Prime City Properties. Но обеспечивают эту тенденцию в основном отечественные игроки. “Иностранным компаниям не совсем с руки заниматься девелопментом в Москве”, – заявляет Малеванкин.

К примеру, в I квартале 2006 г. было объявлено о нескольких крупных проектах офисных комплексов – большинство из них будет сдано в последующие годы: девелоперам необходимо освоить и развить слишком большие площади. “Компании, которые раньше занимались только жильем, начинают инвестировать в коммерческую недвижимость, – заявляет Малеванкин. – Рынок пока горячий, спрос на хорошие офисы, гостиницы налицо и превышает существующее предложение”.

Одними из наиболее громких проектов обещают стать задуманные “Интеко” бизнес-парк “Сетунь-Хиллс” общей площадью 570 000 кв. м, который появится на пересечении Минской и Староволынской улиц и оценивается в $700 млн, и гостинично-офисный комплекс “Авиапарк”, запроектированный на Ходынском поле (около $600 млн). Офисы займут там 90 000 кв. м, гостиницы – 40 000 кв. м, апартаменты – 70 000 кв. м. Как было объявлено президентом “Интеко” Еленой Батуриной, компания планирует в ближайшее время сформировать пул коммерческой недвижимости в 1 млн кв. м. Она также начала строительство комплекса в деловом центре “Москва-Сити”, войдя в этот проект в конце прошлого года путем покупки 50% долей девелоперской компании “Сити Палас” у “СТ Групп”.

Не менее $1 млрд как своих средств, так и денег соинвесторов, по оценкам аналитиков, собирается потратить компания “Вимм-Билль-Данн” на строительство офисно-жилого комплекса площадью в 1 млн кв. м на месте 4-го Московского мелькомбината рядом с “Большим Сити”. По информации компании, уже потрачено $100 млн – на приобретение мелькомбината и оформление его перевода. Рынок оценивает этот проект как один из крупнейших в Москве – наряду с технопарками АФК “Система” на месте НПК “Научно-исследовательский институт дальней радиосвязи” (572 000 кв. м) и “Нагатино-ЗИЛ” (862 000 кв. м), инвестиции в каждый из которых оцениваются в $1 млрд.

“Большой Сити” – участок площадью около 1000 га между Краснопресненской набережной и Хорошевским шоссе. Осваивать его будет ЗАО “Большой Сити”, принадлежащее “дочке” АФК “Система” – “Системе-Галс”. Инвестиции – свыше $100 млрд.

В марте 2006 г. “Еврофинанс-Моснарбанк” и Газпромбанк объявили о стратегическом партнерстве и намерении совместно вкладывать деньги в недвижимость. В совместном заявлении банков было сказано, что только “стартовый портфель” вложений в этот сектор составит $1,5 млрд. Партнеры объявили о своей заинтересованности в рынках Москвы и области, Санкт-Петербурга и крупнейших региональных центров. Конкретные проекты должна определить специальная рабочая группа, доли партнеров в них будут распределяться в зависимости от наличия средств у сторон и сроков окупаемости, объяснил источник в “Еврофинанс-Моснарбанке”. “Рынок заемного финансирования развивается быстрыми темпами, – отмечает Кумыков. – Сейчас в данном секторе работает не менее 7–8 кредитных учреждений, которые активно конкурируют между собой. В числе новых игроков можно назвать такие банки, как Hypo Real Estate и Euro Hypo, которые присоединились к таким давно и успешно работающим в России финансовым институтам, как Raiffeisen Bank, а также Международный московский банк”.

Инвесторы и ритейл

Инвестиционная активность в торговом секторе, по признанию аналитиков Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, остается на низком уровне по сравнению с другими секторами – большинство иностранных инвесторов все еще изучают рынок и ищут объекты с минимальными рисками и максимальными доходами.

Тем не менее компания “Стройинком-К”, “дочка” Africa Israel Investments, принадлежащей Льву Леваеву, уже выбрала генподрядчика для строительства под площадью Белорусского вокзала крупнейшего в Москве пятиуровневого подземного торгового комплекса площадью 115 000 кв. м. На первых трех этажах расположатся торговый центр, супермаркет и кинотеатр, на двух нижних – парковки. В ходе реконструкции Тверской заставы под Ленинградским шоссе выроют второй тоннель, а 1-я и 2-я Брестские улицы изменят направление движения транспорта. По оценкам аналитиков, инвестиции в проект составят не менее $200 млн. Всего Леваев намерен вложить в столицу $1 млрд.

Компания “Гарант-инвест” планирует начать летом 2006 г. строительство торгово-развлекательного комплекса “Москворечье” (30 000 кв. м, у ст. м. “Каширская”) и бизнес-центра “Тульский” (13 500 кв. м на Б. Тульской).