НА АСФАЛЬТЕ: Мирная оккупация

Западные строительные фирмы ввозят в Россию технологии, культуру управления проектами, а в последнее время – и деньги. Первоначальная эйфория, когда все, отмеченное европейским ярлычком, казалось прекрасным, давно прошла. Сегодняшний покупатель прагматичен и разборчив. Для него давно не секрет, что у большинства западных компаний на объектах работают отечественные подрядчики. И хорошо еще, если стены возводят не гастарбайтеры с трудоизбыточного юга. Однако западные фирмы, преимущественно скандинавского происхождения, планомерно наращивают свое присутствие на петербургском строительном рынке.

По официальным данным, иностранные инвестиции в петербургскую экономику за прошлый год составили $1,417 млрд. Основная часть иностранных денег, как и в прежние годы, поступила в промышленность (67,3%). А вот в операции с недвижимостью – всего лишь 8,2%.

По данным за прошлый год, в Петербурге было зарегистрировано восемь крупных и средних строительных предприятий с участием иностранного капитала. За два года их прирост уменьшился втрое (2003 г. – 26 предприятий, 2004 г. – 21 предприятие). Зато у иностранцев производительность труда вдвое выше.

По данным аналитиков “Союзпетростроя”, по объему строящегося жилья компания “ЮИТ Лентек” – на 7-м месте в городе, объем застройки (в работе) – 186 452 кв. м. У “Петербургстрой Skanska” вдвое меньше – 86 089 кв. м (24-е место среди застройщиков). С лидерами (у концерна “ЛЭК” задел – более 1 млн “квадратов”, у “ЛенСпецСМУ” – под 800 000) компании с западным капиталом пока даже не пытаются тягаться. Не тот масштаб.

В 2005 г. “ЮИТ Лентек” сдала в эксплуатацию 37 817 кв. м, “Петербургстрой Skanska” – 37 150 кв. м. Есть еще “Дом Лемкон” – пока с одним объектом в Павловске. Но, возможно, эти невеликие достижения – только плацдарм для последующей экспансии.

Скромность украшает Павловск

Компания “Дом Лемкон” завершила строительство жилого комплекса “Калевала” в Павловске. Этот объект открывает жилищную программу фирмы в Петербурге.

4-этажный кирпичный дом общей площадью 4600 кв. м возведен рядом с Павловским парком, на ул. Веры Слуцкой. В нем 33 квартиры от одной до четырех комнат. Бизнес-идея проекта – квартиры передаются покупателю готовыми, с полной отделкой. То есть можно сразу въезжать, а не жить на стройплощадке. Для Питера это экзотика.

На 1-м этаже квартиры с собственными палисадниками, в цокольном этаже – кладовка на каждую квартиру, в каждой квартире – сауна. Автономная газовая котельная, бесшумные лифты Kone, обещан также бесплатный сервис-менеджмент европейского качества в течение двух лет. Естественно, охраняемый паркинг, огражденная территория, видеонаблюдение. В общем, набор опций, присущих жилью бизнес-класса. Но в срок и по-скандинавски основательно. Жилье продавалось по 1700–2100 евро за 1 кв. м. В стоимость входили встроенная мебель, бытовая техника, теплые полы, подвесные потолки и проч.

Коммерческий директор компании “Дом Лемкон” Елена Гришина подчеркивает, что проект “Калевала” реализуется “по скандинавским стандартам высококомфортного жилья”.

Цель компании “Дом Лемкон” – закрепиться на петербургском рынке, продемонстрировать в качестве конкурентных преимуществ надежность и качество работ. Плановые показатели – около 200 квартир в год (примерно 30 000 кв. м).

ООО “Дом Лемкон” основано в 2004 г. Учредитель – АО “Лемкон”, входящее в финский концерн “Лемминкяйнен”. Оборот концерна в 2004 г. составил 1,53 млрд евро. Концерн “Лемминкяйнен” начал работать в России еще в первой половине 1970-х гг. Были успешно построены многочисленные промышленные, коммерческие и общественные здания. В числе последних проектов можно назвать завод “Нокиан Тайерс”, построенный во Всеволожске.

Претензия на десятину

“ЮИТ Лентек” – ветеран российского рынка. Четыре здания в Приозерске были построены ею еще в конце 80-х. В Ленинграде в 1988 г. было зарегистрировано одно из первых СП.

Жильем компания занялась в конце 1990-х гг.: был сдан жилой комплекс “Приморская жемчужина” на ул. Савушкина. В 1997 г. компанию приобрел финский концерн YIT (оборот в 2004 г. – более 3 млрд евро).

Сегодня “ЮИТ Лентек” реализует пять проектов и ведет изыскательские работы еще по нескольким площадкам в разных районах. В жилищном сегменте компания работает под торговой маркой “ЮИТ Дом” (аналогичная схема применяется в странах Балтии). Компания строит жилые дома на ул. Казанской, 58, на пр-те Славы (“Новая Европа”) и на Среднем проспекте, 89 (“Пять звезд”). Сданы в эксплуатацию дом “Северная жемчужина” на ул. Асафьева, 5/1, и дом на пр-те Ветеранов, 130.

Отличительная черта – на всех объектах фирма выступает в качестве застройщика, заказчика и генерального инвестора. То есть делиться полномочиями не склонна и предпочитает минимизировать риски. В 2005 г. компания строила одновременно около 2500 квартир, в 2006 г. планируется 5000.

На объектах “ЮИТ Лентек” применяются кредитные схемы. Например, покупая квартиру в любом из пяти объектов фирмы, клиент может получить кредит в петербургском отделении Международного московского банка. При сроке до 10 лет кредитная ставка в 2005 г. составляла 15–16% годовых, до 15 лет – 17–18%. Минимальная сумма займа – 500 000 руб. Важное отличие этой схемы от аналогичных, применяемых петербургскими девелоперами, – поручителем выступает сам застройщик – “ЮИТ Лентек”. Тем более что у банка и у строительной фирмы общий акционер – финский концерн YIT… Соглашения о предоставлении кредитов дольщикам “ЮИТ Лентек” подписала с Промышленно-строительным банком и с банком “Сосьете Женераль Восток”. По словам представителей компании, в кредит продается около 10% квартир.

Компания вписалась в петербургский рынок. Директору-распорядителю “ЮИТ Лентек” Юхе Вятто даже присвоили звание почетного доктора СПб ГАСУ.

По предварительным сведениям, в 2006 г. “ЮИТ Лентек” планирует заняться несколькими перспективными адресами. Дом “Шувалово-2” будет построен на углу ул. Асафьева и Композиторов: около 300 квартир, примерно 100 будут сдаваться с полной чистовой отделкой. Проект выполнен финской группой Ficote. Дом на Мориса Тореза, 44, – два корпуса, 400 квартир. Половина квартир – с полной отделкой, остальные – с подготовкой под чистовую. Приморский проспект, 52: около 300 квартир, половина – с полной чистовой отделкой.

Дом на Барочной улице: ориентировочный срок начала строительства – I квартал 2007 г. В доме будет около 1600 квартир, в том числе с полной отделкой. 1000-квартирный дом на ул. Оптиков, комплекс “Шувалово-3”, 1600 квартир в Коломягах…

По словам Юхи Вятто, “в планах компании – занять 10%-ную долю рынка строящегося жилья в Петербурге”.

10% – это более 200 000 кв. м, в пять раз больше, чем компания сдает сегодня. Петербургские строители к такому конкуренту относятся серьезно. Говорит генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский: “Из иностранных строительных компаний, работающих в Петербурге, могу выделить “ЮИТ Лентек” – они очень последовательны, их стратегия долгосрочна. Видно, что они пришли всерьез и надолго”.

Впрочем, у них появляются все новые конкуренты. И не из местных. В мае представители компании Nordic Construction Company (NCC) заявили, что намерены ежегодно строить в Петербурге до 2000 квартир. По словам президента NCC International Oy Пекка Энтеля, компания стремится стать одним из лидирующих застройщиков на городском рынке.

Региональный директор “NCC Россия” Юкка-Пекка Уускоски (кстати, в 2002–2004 гг. он работал в концерне YIT) сказал на пресс-конференции: “Новое российское законодательство требует мощной финансовой поддержки застройщика. Мы можем и готовы финансировать проекты и ставим задачу сдавать до 2000 квартир в год”. Уускоски, несомненно, имел в виду положения 214-го закона, предъявляющего к застройщикам определенные финансовые требования. Например, располагать собственным капиталом в размере не менее 7% стоимости проекта. Если это положение применять, половина российских компаний (особенно мелких и средних) закроет лавочку. Да и крупным придется нелегко.

NCC планирует строить жилье для среднего класса. При этом концерн (как и “ЮИТ”) возьмет на себя весь строительный цикл – от проектирования до реализации жилья. “Функции генподрядчика оставляем за собой, хотя планируем привлекать и местных подрядчиков”, – говорит Уускоски.

Концерн не имеет опыта жилищного строительства в России. Свой проект он будет осуществлять вместе с петербургской компанией “Петрополь”, которая входит в группу компаний “Газстройинвест”. Под проект предназначена территория в 7,8 га рядом с Удельным парком, приобретенная у частных лиц. Сейчас она занята заброшенными парниками и огородами, однако по новому генплану предназначена для общественно-деловой застройки.

Партнеры собираются построить здесь около 145 000 кв. м жилья (около 2400 квартир) и 15 000 кв. м коммерческих помещений. Общая стоимость проекта оценивается в $150–200 млн. Скандинавские строители приобрели половину участка. Фактически это два разных проекта, объединенных общей концепцией. “Петрополь” построит пять 24-этажных зданий класса “комфорт”. Скандинавы займутся более дорогой малоэтажной застройкой бизнес-класса. Выйти на площадку строители планируют в 2007 г., закончить работы – в 2010 г.

Концерн NCC – одна из крупнейших строительных компаний Скандинавии. Годовой оборот – более 5 млрд евро. Строит жилые, коммерческие и промышленные объекты. В Петербурге NCC возвела завод Philip Morris, участвовала в сооружении Юго-Западных очистных, реконструировала Эрмитажный театр и т. д.

На подходе большие деньги

Весной этого года Deutsche Bank заявил, что намерен инвестировать в недвижимость России около $500 млн. Для этого банкиры и петербургский холдинг RBI создали совместное предприятие. Немецкий банк представлен в нем управлением по инвестициям в недвижимость RREEF. 75% акций в новом СП принадлежит немцам.

Новый инвестиционный фонд намерен вкладывать в жилье класса “комфорт”, офисы категории не ниже В+, торговые площади, склады и т. д. Для каждого проекта будет создана отдельная фирма. Обязательное условие – приобретение участка под застройку в собственность. Инвесторам нужны территории от 1 до 15–20 га. Они рассматривают и земли, занятые промышленными предприятиями, например на набережных Невы. Фонд готов не только выкупать их территории, но и перебазировать действующие заводы и фабрики. RBI выступит в роли девелопера и управляющего инвестпроектов. Консультантами совместного проекта выступали компании Jones Lang LaSalle, Salans, CMS Cameron McKenna. Аудитором будет кто-то из “большой четверки”.

Для первого проекта зарегистрирована совместная компания “Калистер”, куплен участок площадью 1,2 га на Новгородской улице. Раньше здесь был стадион, теперь появится многофункциональный комплекс общей площадью 52 000 кв. м. Из них 25 000 кв. м займет жилье, 15 000 кв. м – офисы и 12 000 кв. м – гараж. Сума инвестиций составит порядка $85 млн. Началась разработка архитектурного проекта.

По словам Эдуарда Тиктинского, сейчас идет активный поиск земельных участков. “Мы рассматриваем любые направления – “элита”, пригород, коммерческая недвижимость. На мой взгляд, наша компания – оптимальный партнер для промышленных предприятий, у нас хорошее сочетание опыта местного девелопера и репутации западного партнера. По крайней мере директора заводов не боятся, что их обманут. Зачастую они опасаются сделок, пугаясь заранее, что девелопер обернется рейдером”.

Эдуарда Тиктинского и немецких партнеров устроит рентабельность в 25% годовых на капитал. “Для Европы это высокий доход, для России – нормальный, с учетом того что мы идем в девелопмент, а не покупаем готовые проекты”, – говорит Тиктинский.

Компания готова рассматривать любые варианты покупки земли для развития комплексных проектов, в том числе и приобретение участков на торгах. “Мы не отрицаем и такую форму, если вписываемся по экономике. Однако цены, складывающиеся на торгах, для большинства проектов экономически необоснованны. Если город хочет активизировать процесс торгов, то для крупных участков должен быть предусмотрен вариант рассрочки платежей”, – подчеркивает Эдуард Тиктинский.

Управляющий директор RREEF Пьер Черки говорит: “Мы предполагаем вложить в российскую недвижимость около $500 млн за 3–5 лет. Однако, возможно, инвестируем и больше”.

Глава европейского направления RREEF Алистер Диксон отмечает, что создание фонда – первый шаг на российский рынок. “Мы намерены работать и в других регионах. Но для этого нужны прозрачные и надежные партнеры. Петербург выбрали, потому что нам повезло познакомиться с RBI. Мы бы начали и с Москвы, но не можем заставить переехать туда г-на Тиктинского”. По данным на конец 2005 г., компания RREEF управляет активами в 53 млрд евро.

Возможны осложнения

Далеко не всегда у западных компаний дела в России идут гладко. Например, у фирмы “Петербургстрой Skanska” в последние год-полтора все складывается непросто.

Шведский концерн Skanska купил контрольный пакет акций компании “Петербургстрой” в 2002 г. На сегодня крупнейшие акционеры “Петербургстрой Skanska” – Skanska East Europe Oy (80%) и Виталий Вотолевский (6,67%). Фирма строит пять жилых комплексов, в том числе возводит малоэтажный квартал “Новая Скандинавия” в районе Суздальских озер.

В августе прошлого года в СМИ прокатилась волна публикаций и слухов на тему “Skanska уходит с российского рынка”. Руководители и акционеры фирмы были вынуждены объясняться. Весной 2006 г. ситуация повторилась. Публикации в основном строились на высказываниях анонимных экспертов и неназванных топ-менеджеров. Речь шла сразу и о московских офисных проектах Skanska Olson, и о жилищных проектах “Петербургстрой Skanska”. Заодно сообщалось о закрытии подразделений в Венгрии и Прибалтике.

Андерс Йоранссон, генеральный директор Skanska в Восточной Европе, сообщил, что структуры концерна в Восточной Европе закрыты или проданы “для усиления регионального влияния”, силы компании сосредоточены на работе в Москве и Петербурге. У петербургского отделения, отметил Йоранссон, в течение последних нескольких лет возникали некоторые трудности, связанные со спадом на региональном рынке. Однако с начала 2006 г. продажи выросли, и политика Skanska East Europe Oy по-прежнему “направлена на развитие операций в двух дочерних компаниях – Skanska Olsen и “Петербургстрой Skanska”.

У фирмы есть определенные кадровые проблемы. В феврале 2006 г. генеральный директор компании Виталий Вотолевский стал еще и генеральным директором ЗАО “Желдорипотека”, структурного подразделения ОАО “РЖД”. Его первый заместитель Валерий Гутовский возглавил ФГУ “Северо-Западная дирекция по строительству, реконструкции и реставрации”. Впрочем, еще не известно, к худу это или к добру – в условиях усиления государственного влияния на экономику…

В апреле фирму покинул директор по развитию Олег Барков – он возглавил петербургский офис консалтинговой компании Knight Frank. По словам Олега Баркова, в последние два года “Петербургстрой Skanska” не инвестировала средства в развитие новых проектов. Впрочем, никто из опрошенных участников рынка не высказывает серьезных сомнений в том, что начатые объекты будут завершены.

В мае достоянием общественности стали новые осложнения. “Райффайзенбанк Австрия” приостановил кредитование дольщиков, приобретающих жилье в комплексе “Новая Скандинавия”. Правда, по утверждениям участников проекта, речь идет о только о процедуре, связанной со сменой продавца…

Малоэтажный жилой комплекс “Новая Скандинавия” возводится на берегу Нижнего Большого Суздальского озера. В рамках проекта предусмотрено возведение около 100 000 кв. м жилья. Полностью стройка будет завершена в 2010 г. Застройщик – ЗАО “Озерки” (дочерняя компания “Петербургстрой Skanska”. Продажи начались в 2002 г., в 2004 г. было подписано соглашение с Райффайзенбанком – о кредитовании дольщиков. В начале 2005 г. первые объекты комплекса “Новая Скандинавия” были сданы госкомиссии. В апреле 2006 г. госкомиссия приняла еще четыре корпуса первой очереди. По словам источников в компании, руководители “Петербургстрой Skanska” были не вполне удовлетворены динамикой реализации жилья в комплексе. По словам Виталия Вотолевского, параметры соглашения с банком действительно пересматриваются. Это связано с тем, что “Петербургстрой Skanska” меняет схему продаж объектов в “Новой Скандинавии”. “У компании “Озерки” будет больше полномочий и больше самостоятельности”, – сказал Вотолевский. Он предполагает, что совместная работа с банком по этому проекту может быть продолжена.

Генеральный директор ЗАО “Озерки” Валерий Гутовский отметил, что сейчас продажами жилья в комплексе “Новая Скандинавия” занимаются три продавца: “Петербургстрой Skanska”, “Петербургская недвижимость” и собственный отдел продаж компании “Озерки”. В последние месяцы на собственные продажи приходится 80–90% реализованных объектов.

По отзывам участников рынка, проблемы фирмы связаны с одновременным воздействием сразу нескольких факторов. Часть причин обусловлена стратегией головного концерна (для концерна Skanska с его миллиардными оборотами Россия – лишь один из рынков, и далеко не самый важный). Некоторые сложности наблюдатели связывают с тем, что демонстративно прозрачные западные компании в специфических отечественных условиях находятся в заведомо проигрышной позиции (например, не дают взятки). И не всегда им удается отыграть эту фору за счет технологий… Возможно, имеет место и личностный конфликт: амбициозные российские предприниматели нелегко вписываются в регламентированную структуру транснациональных корпораций.

Интересно посмотреть, что получится, когда варяги из NCC будут воевать за рыночную долю Skanska не с российским “Строительным трестом”, а с вполне “ассимилированной” “ЮИТ Лентек”. Особенно учитывая, что и тех и других будет давить деньгами финансовый гигант RREEF. Кстати, на подходе резервы: в этом году в ассоциацию “Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада” вступила компания “ТиссенКрупп Материалс” – родная “дочка” международного концерна с оборотом в 45 млрд евро… И все это – из-за стремления части россиян переехать из опостылевшей хрущевки в приличную европейскую квартиру.