НА КОНТИНЕНТАХ: Деньги есть, планы подождут

В Польше не хватает новостроек. Это объясняется не только характерной для бывших стран социалистического содружества бумажной волокитой, но и банальным отсутствием генпланов на целый ряд территорий. Журнал The City Voice сообщает со ссылкой на Центральное статистическое бюро Польши, что генпланы охватывают лишь 14% территории Варшавы. Правда, в настоящее время ведется работа сразу над 112 планами для столицы. Их окончательное согласование, которое займет еще 2–3 года, представит генеральную линию развития для 20% территорий Варшавы. В большинстве других польских городов и населенных пунктов ситуация еще хуже.

Какие еще факторы препятствуют развитию жилищного строительства в Польше? Налоговые, например. Так, в 2004 г. была существенно увеличена ставка НДС в строительной отрасли – с 7% до 22%.

Однако повод для оптимизма все-таки есть. Последние несколько лет в стране наблюдается неуклонный рост спроса на жилье. А в крупнейших городах Польши новостройки раскупаются практически на корню. Во-первых, банки предлагают широкий спектр ипотечных программ и выгодные условия кредитования. Во-вторых, жилье в новостройках можно купить непосредственно у девелоперов, воспользовавшись общенациональной компьютерной системой tabelaofert, разработанной несколько лет назад и сегодня уже прочно вошедшей в обиход.

В Польше хорошо развит банковский сектор. Это объясняется тем, что в ходе приватизации многие региональные банки были выкуплены иностранными. “Сегодня более 80% капитала польских банков находится в руках ведущих международных банков – ING, Commerzbank, Allied Irish, Citigroup, Unicredit, HVB, Krediet Bank, Rabo и BCP, – отметил в недавнем выступлении в Институте международных финансов (Цюрих) премьер-министр Польши Казимеж Марцинкевич. – Ни одна другая западноевропейская страна, где в той или иной степени развит протекционизм отечественного банковского сектора, не позволила бы подобного положения вещей”. Власти страны обеспечили здоровую конкуренцию банков с иностранным капиталом. Единственное условие – доля банка на рынке не должна превышать 10–15%. Все это способствует в том числе и развитию рынка доступного жилья. Банки соревнуются за клиентов и уже сегодня некоторые из них предлагают не только кредит до 90% от стоимости жилья, но и кредит на ремонт жилья, так как значительная доля новостроек сдается без отделки.

Для более грамотного размещения средств в недвижимость банки создают и собственные девелоперские компании. Например, один из крупнейших в Польше банков – Bank Pekao SA еще в 1996 г. создал компанию Pekao Development, которая возводит дома в Варшаве и Лодзи.

В Польше очень популярны ярмарки недвижимости, рассчитанные на конечных потребителей. По данным компании RedNet Property Group, последнюю ярмарку жилой недвижимости в Варшаве посетило 12 000 человек, а в Гданьске – 6000 человек. Знаковым событием для польского рынка недвижимости в апреле 2006 г. стала законодательная инициатива Министерства финансов, в рамках которой налог на операции с недвижимостью предлагается повысить с 10% до 19% от стоимости недвижимости, одновременно отменив все имевшие место ранее налоговые льготы. То, что закон вступит в силу с 1 января 2007 г. и, соответственно, будет распространяться лишь на недвижимость, отчуждаемую после этой даты, только подстегивает покупателей и девелоперов.

Между тем цены на недвижимость в крупнейших польских городах (исключая Краков) отреагировали на эти известия достаточно спокойно. В Кракове цены на жилье в апреле 2006 г. выросли на 8,3% по сравнению с мартом, составив в среднем 4844 злотых (1252 евро) за 1 кв. м. Варшава немного отстала от Кракова по темпам роста цен – в апреле стоимость жилья возросла по сравнению с мартом всего на 3%, составив 5572 злотых (1440 евро) за 1 кв. м. А во Вроцлаве (столице Нижней Силезии) цены практически не изменились: в апреле стоимость жилья увеличилась по сравнению с мартом всего на 1%, составив 4594 злотых (1187 евро) за 1 кв. м.

Варшавский рынок

В Варшаве активно застраиваются отдельные жилые кварталы и целые жилые районы. По данным Knight Frank, в 2005 г. здесь началось строительство 10 300 квартир, что представляет собой 23,4% от общего объема возведения жилья в стране. Варшава делится на 18 районов. Наиболее интенсивное строительство ведется на левом берегу Вислы – в районах Мокотов, Урсинов и Бемово. Доля новостроек в этих районах составляет 45%.

Вместе с тем цены на рынке жилья вот уже несколько лет растут – в среднем на 20% в год. А в таких районах Варшавы, как Мокотов и Сродместье, по данным Knight Frank, в 2005 г. отмечался 30%-ный рост стоимости жилья.

Строят в Варшаве главным образом отечественные девелоперы, в числе которых лидируют компании Dom Development, JW Construction, Edbud, PIB Ebejot и Pekao Development. Активно осваивают польский рынок жилья и иностранные девелоперы, в числе которых Bouygues Immobilier, Viterra Development, Ghelamco, Maripol и др. Примечательно, что среди покупателей квартир и домов в Польше немало иностранцев, которые приобретают недвижимость в том числе и в инвестиционных целях. Интерес к Польше проявляют не только традиционные лидеры на международном рынке инвестирования – жители Великобритании, Ирландии и Скандинавии, но и жители европейских стран Средиземноморского бассейна – Италии, Испании. “Росту объемов инвестиций в жилую недвижимость Польши способствовало вступление страны в ЕС в мае 2004 г., – говорится в исследовании компании Knight Frank “Poland. Residential Review 2006”. – Благодаря значительно более высокой доходности от инвестиций в жилую недвижимость, нежели в странах “старой Европы”, жители этих стран покупают сразу по 20–50 квартир”. В январе 2006 г. в Польше даже был создан Клуб инвесторов, участники которого обмениваются информацией о наиболее выгодных объектах.

По словам вице-президента компании RedNet Property Group Михала Козыржа, средняя доходность от инвестиций в польскую недвижимость составляет 20% за полгода. “Но есть и исключения из правил, – говорит он. – По отдельным объектам рост стоимости доходил до 47%”.

До 40% всех строящихся домов в Польше подпадает под понятие “многоквартирные”. Вместе с тем, по данным аналитиков в сфере недвижимости, самый высокий спрос у покупателей на малоквартирные и средние дома. Наиболее востребованы квартиры площадью 50–65 кв. м, т. е. 1–2-комнатные.

В 2005 г. число сравнительно дешевых квартир стоимостью до 3600 злотых, или до 930 евро, за 1 кв. м (стоимость 1 кв. м указана без учета НДС – 7%. – “Ведомости”) значительно снизилось – с 56% до 50% в общей массе. А число дорогих квартир (стоимостью свыше 5000 злотых, или 1292 евро, за 1 кв. м) существенно возросло – с 3% до 8% в общей массе. Впрочем, данная статистика приводится главным образом для объектов массового строительства. Стоимость 1 кв. м в элитных домах и домах бизнес-класса составляла на начало 2006 г. 8000–16000 злотых (2067–4134 евро) и 3900–6100 злотых (1008–1576 евро) соответственно.

В качестве элитного жилья возводятся не только малоквартирные дома, но и апартаменты. Например, одна из крупнейших на сегодня гостиничных сетей InterСontinental Hotels предлагает к продаже сервисные апартаменты в центре Варшавы. Из окон апартаментов площадью 38–86 кв. м открываются самые живописные виды на центральную часть города, в том числе и на построенное в 50-е гг. российским архитектором Львом Рудневым высотное здание Дома науки и культуры, которое все еще остается одной из главных достопримечательностей польской столицы. По мнению менеджера по работе с жильцами InterContinental Warszawa Малгожаты Котер, проект представляет собой удачное сочетание 5-звездочного гостиничного сервиса и жилья, построенного в соответствии с лучшими мировыми стандартами. В каждом сьюте есть полностью оборудованная кухня, ванная комната (включает в себя ванную и душевую кабину), высокоскоростной доступ в Интернет. Жильцам предлагается круглосуточное обслуживание, возможность пользоваться бизнес-центром и велнес-центром (он включает в себя бассейн и тренажерные залы). Собственник может как лично проживать в апартаментах, так и сдавать их в аренду.

В целом самыми популярными районами у покупателей жилья, по данным RedNet Property Group, были Бемово, Мокотов и Виланов (здесь продавалось 19,8%, 16,7% и 10,9% квартир соответственно). У девелоперов лидировали районы Виланов, Биалолека и Вола. По статистике Knight Frank, квартиры на стадии строительства лучше всего раскупались в районах Урсинов, Виланов и Биалолека.

Региональные рынки

Наряду с Варшавой самые высокие цены на недвижимость наблюдаются в Кракове и Вроцлаве. Цены на новостройки в центральных районах города доходят до 2000–3500 евро за 1 кв. м. Краков – древний город, который был одним из 12 городов, включенных в список наследия ЮНЕСКО еще в 1978 г. По данным Центрального статистического бюро Польши, в 2005 г. в Кракове было построено 2900 квартир, или 47 многоквартирных домов. На текущий год у девелоперов еще более амбициозные планы – сдать в эксплуатацию 3870 квартир. Наиболее активное строительство ведется в юго-западных районах – Дебниках и Лагевниках. По мнению Knight Frank, Краков, как и Варшава, также проигрывает от отсутствия генплана. Наряду с бюрократической волокитой это заставляет девелоперов увеличивать объемы строительства, не всегда думая об улучшении их качества. То есть в целях максимизации прибыли они строят многоквартирные дома. Покупателями, напротив, в большей степени востребованы квартиры площадью около 50 кв. м в 3–4-этажных домах.

На рынке Кракова превалируют отечественные девелоперы – Grupa Developerska GEO, Spolka Mieszkaniowa Salwator, Wawel Service, Active Investment. В свою очередь, иностранные инвесторы покупают земельные участки под жилищное строительство, а также целые блоки квартир и апартаментов. Другие плюсы для инвесторов – доступ к высококвалифицированной рабочей силе, налоговые льготы и освобождение от уплаты налогов в специальных экономических зонах. Их в Польше 14, и все они находятся под патронажем Министерства экономики, труда и социальной политики страны.

Другой крупный польский город – Вроцлав также может похвастаться ростом объема жилищного строительства. В 2005 г. объемы жилищного строительства возросли по сравнению с 2004 г. на 70%. Самое большое количество новостроек (до 80% от общего числа) возводится в районах Кржики и Фабрична. Основные игроки на рынке жилья – локальные и в меньшей степени – отечественные девелоперы национального масштаба и жилищные кооперативы. По прогнозам Knight Frank, растущий спрос на жилье во Вроцлаве продолжится еще 4–5 лет – именно в этот срок городская администрация обещает создать до 100 000 дополнительных рабочих мест и режим, благоприятный для инвестиций в регион. Самый дорогой район города – Сродместье, высокие цены на недвижимость наблюдаются также в близлежащих к центру города районах – Кржики и Старый город. Самыми дешевыми являются отдаленные районы – Фабрична и Пси Поле.

Цены на недвижимость во Вроцлаве растут в среднем на 10–15% в год. По оценке специалистов Knight Frank, если до середины 2005 г. 44% всего жилья во Вроцлаве продавалось по цене 2500–3000 злотых (646–775 евро) за 1 кв. м, то теперь более 5% всего жилого фонда продается уже по цене 3700–6300 злотых (956–1628 евро) за 1 кв. м, а высококачественные апартаменты – по цене до 7500 злотых (1938 евро) за 1 кв. м.

Впрочем, иностранные девелоперы не ограничиваются крупнейшими городами Польши и активно осваивают районные центры. Например, инвестиционная корпорация TriGranit Holding со штаб-квартирой в Никосии (Кипр), имеющая ряд успешно реализованных проектов в Венгрии и Словакии, построит в Катовице – столице Силезского воеводства – жилой комплекс SCC Residences. Он станет второй фазой проекта Silesia City Center, реализуемого корпорацией TriGranit. В рамках первой фазы был построен крупнейший в Силезии многофункциональный коммерческий центр общей площадью 80 000 кв. м, в состав которого вошли торговые, развлекательные, культурные учреждения и предприятия сферы обслуживания. Торгово-развлекательный комплекс открылся в ноябре прошлого года. Теперь дело за жилым комплексом. На земельном участке площадью 5,5 га будет построено в общей сложности 113 000 кв. м жилья, включая четыре многоэтажных дома (по 194 квартиры) и восемь малоэтажных домов-вилл (по 28 квартир). В каждой квартире будет терраса или балкон, основной упор делается на ландшафтную архитектуру и частные зеленые зоны. Комплекс расположен в непосредственной близости от парка отдыха и торгового центра, также объекта корпорации TriGranit. По словам директора по развитию корпорации TriGranit Стивена Демерса, Силезский район для первоначальных инвестиций был выбран не случайно: здесь едва ли не самая высокая в Польше плотность населения. “Жилой комплекс SCC Residences предлагает достойное жилье для представителей среднего класса и будет выгодно отличаться от доминирующих в этом районе типовых домов”, – считает Демерс. Если учесть, что в число акционеров TriGranit Holding входят такие известные финансовые магнаты, как Натаниэль Ротшильд, названный на Всемирном экономическом форуме – 2005 “глобальным молодым лидером” (Young Global Leader), и канадский промышленник и филантроп Петер Мунк, то в успехе инвестиций можно не сомневаться.

Рынок цвета милитари

В недалеком прошлом Польша была одной из главных стран Варшавского договора. С той поры здесь осталось немало принадлежащих военным ведомствам земельных участков и полигонов, строений и оборудования. Для того чтобы разумно распоряжаться этим многомиллионным наследием, и было создано Военное агентство собственности (ВАС, Military Property Agency) – государственная структура, руководитель которой назначается парламентом Польши. Агентство способствует отчуждению лишнего, давно не использовавшегося имущества Министерства обороны, Министерства внутренних дел и администрации. Агентство владеет недвижимостью, оружием, оборудованием и общественной собственностью. Средства, полученные от управления имуществом, перечисляются в Фонд модернизации Вооруженных сил Польской Республики и Фонд модернизации общественной безопасности Министерства внутренних дел и администрирования. Агентство осуществляет коммерческую деятельность на всей территории Польши и самостоятельно распоряжается частью прибыли.

Спектр предлагаемых ВАС объектов весьма широк – от испытательных полигонов до аэродромов и исторических фортов. Вот только несколько примеров подобных объектов. Дом площадью 358 кв. м, построенный на земельном участке площадью 0,14 га в г. Эльк (расположен на севере Польши, в варминско-мазурском воеводстве), можно будет использовать под госпиталь, предприятие сферы услуг или просто как жилой дом. Или земельный участок площадью 1,78 га в Гданьске, на побережье Балтийского моря. В настоящий момент здесь размещается 37 дачных домиков общей площадью 1507 кв. м. Покупателю предлагается расширить рекреационные возможности данной территории – возможно, за счет строительства отеля.

Или земельный участок площадью 12,17 га в северо-восточной части Варшавы, в районе Урсинов. В настоящее время здесь находится только одно техническое сооружение площадью 29 кв. м. Расположенный в зеленой зоне города земельный участок можно использовать как для строительства жилья, так и в рекреационных целях.