НА ВОЗДУХЕ: Новые русские предместья

Петербургский пригород – на американский взгляд – весьма необычен: Мелани видит “дачи”, много старых дач, окруженных романтическим ореолом и связанных с русской литературой: “Там проводишь лето, читаешь книги, такая романтическая старая дача!” Однако она заметила, что у многих они вызывают отрицательные эмоции. Но одновременно появляется новый вид пригорода, который к даче уже почти не имеет отношения.

Рынок пригородных коттеджных поселков под Петербургом растет темпами, заметно опережающими городские. По мнению начальника управления маркетинга компании “ЛСР Победа” Николая Позолотина, в 2006 г. этот сегмент увеличится примерно на 40%. Летом на территории Ленинградской области и петербургских пригородов девелоперы предлагали коттеджи и участки под застройку в 66 поселках, до конца года застройщики планируют вывести на рынок еще девять.

В прошлом году были полностью проданы объекты в четырех поселках, где продавались участки “с подрядом” или с готовыми домами (всего 40 домов), и в пяти поселках с участками под “вольную” застройку (142 участка). В первом полугодии 2006 г. были закрыты продажи еще в четырех проектах: “Новая Райвола” (12 домов) от компании “Олимп 2000”, “Медное озеро” (45 домов) – Honka, “Южное” (35 домов) и “Холмы” (30 домов) – АН “Реал”.

По данным исполнительного директора агентства “Александр-Н” Федора Дьячкова, на петербургском рынке загородного жилья представлено на продажу около 8000 объектов, в денежном выражении это составляет $800–900 млн. 70% этих денег приходится на коттеджный сегмент.

Общие тенденции рынка – постепенное смещение интереса от стихийной стародачной застройки к организованным поселкам, плавный переход от продажи нарезанных участков к строительству по единому плану и с общими архитектурными требованиями.

Сергей Феденко, соучредитель ООО “Стинком” (проекты поселков “Мендсары” и “Заозерье”), отмечает, что бурное развитие коттеджной застройки обусловлено стремлением покупателей ориентироваться на первичный рынок, на организованные поселки с инфраструктурой, коммуникациями и определенным образом проведения досуга. Минусы сложившейся в стародачных поселениях стихийной застройки, по мнению Феденко, – социальная неравномерность окружения, хлопоты с подключениями коммуникаций и обслуживанием.

Полезный север

Географическая направленность покупательского интереса пока не меняется – ландшафтные и инфраструктурные преимущества Карельского перешейка остаются козырем, против которого слабоваты “дворцовые” аргументы южного направления. По данным Николая Позолотина, во Всеволожском районе велись продажи в 24 поселках, в Приозерском девелоперы предлагали 21 проект, в Выборгском – 10. В сверхпопулярном и престижном Курортном районе предложение заметно беднее – всего четыре коттеджных поселка. Но это связано не с нежеланием девелоперов осваивать это направление и даже не с неприлично высокими (для петербургских пригородов) ценами – стоимость сотки земли у залива доходит до $50 000. Причина в другом – ограниченное предложение участков под застройку.

Заместитель главы администрации Курортного района Александр Скворцов говорит: “И мы, и городская администрация считаем, что район должен развиваться как лечебно-курортная зона. Отсюда вытекает необходимость развития соответствующей инфраструктуры – спортивной, гостиничной, развитие самих курортов и санаториев, которые у нас есть. Жилищную застройку мы стараемся ограничивать – в той мере, в которой это определено генпланом Петербурга”.

Характерная подробность: действует постановление городского правительства о бесплатном выделении земельных участков определенным категориям граждан (ветеранам, Героям России и проч.). Половина заявлений, поданных на городскую комиссию, приходится на Курортный район. А, например, Колпинский практически не востребован. Но в большинстве случаев за ветеранами и орденоносцами стоят вполне конкретные коммерческие интересы. Для многих льготников бесплатный участок в престижном месте – это возможность обеспечить себе очень весомую прибавку к пенсии.

Другой вариант приобретения земли под жилую функцию – покупка на аукционе (обычно торги проводит Фонд имущества СПб) аварийного объекта. С 2004 г. на торгах продано несколько десятков пригородных развалин с участками, но сформировать территорию для коттеджного поселка таким образом весьма затруднительно.

Производственная необходимость

Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) администрации Ленинградской области Валерий Ким уверен, что в дальнейшем развитии областных территорий ведущую роль будет играть транспортная функция. Активность девелоперов в зонах, прилегающих к Кольцевой автодороге, подтверждает эту точку зрения. Власти Ленобласти планируют возведение портового комплекса на северном побережье Финского залива. Создание новых рабочих мест и рост экономической активности стимулируют возрождение сложившихся поселков (Песочный и др.) и создание новых.

Руководители компании “Нокиан Тайрес”, построившей в Ленобласти шинный завод, столкнулись с дефицитом специалистов. Сильным аргументом, по мнению менеджеров фирмы, может стать возведение недалеко от завода коттеджного поселка с продажей домов сотрудникам на льготных условиях.

Аналогичные процессы сопровождают строительство порта в Усть-Луге и другие крупные проекты.

Традиционная функция Карельского перешейка – рекреационная – остается доминирующей при строительстве сезонных домов, поселков для отдыха и для отпуска. Но если речь идет о постоянном проживании, ключевыми факторами становятся транспортная доступность рабочих мест, развитая социальная инфраструктура.

В августе Кировский ДСК закрыл продажи коттеджей в поселке “Отрадный берег” (г. Отрадное, 23 км от Петербурга). Дома из стенового камня (бетонных блоков) вряд ли можно отнести к классу “элита”, зато электричество, вода, газ, 40–50 мин до центра на автомобиле, полчаса до города на электричке. Коттеджи в поселке продавались по цене от $250 000 до $370 000. Реализация 24 домов с участками заняла всего около полугода.

Недорогая простота

Поселки “нового поколения” (если можно, конечно, говорить о “смене поколений” за период в 3–5 лет), как и покупатели, отличаются подчеркнутым прагматизмом.

Осенью Национальная жилищная корпорация СПб (НЖК) начинает сборку первых коттеджей в комплексе “Янино-1” (Всеволожский р-н). На территории 35 га будут возведены 300 домовладений – 200 коттеджей и таун-хаусы на 100 квартир. Это один из первых опытов работы в сегменте экономкласса, по мнению генерального директора НЖК Сергея Ильченко, покупку дома может осилить семья из 2–3 человек с общим доходом от $1000. При строительстве коттеджей будут использованы панельно-каркасные и объемно-модульные технологии. Сборка дома под ключ займет неделю. Инвестором проекта выступает Национальный резервный банк (НРБ), он же предоставит кредиты покупателям. Ландшафтных изысков, гольф- и яхт-клуба проект не предусматривает, зато в него входит обеспеченность городскими коммуникациями. По мнению специалистов, проект обречен на успех.

Пробуют свои силы в экономклассе и крупные городские застройщики. Компания “Петербургская недвижимость” начала продажи в коттеджном поселке “Петергофский” (Ломоносовский р-н). Поселок расположен на 12-м км Гостилицкого шоссе. На территории в 4 га будет построено 25 домов из оцилиндрованного бревна. Коттеджи площадью от 125 до 160 кв. м с участками по 10 соток продаются по цене от $109 000. Их изготавливают по заказу петербургской фирмы “Альтернатива” в Вышнем Волочке, что и позволяет застройщику экономить, выдерживая приличное качество.

К поселку уже подведены коммуникации, проложены дороги. В “Петербургской недвижимости” отмечают, что опыт получился удачным и компания будет активно осваивать этот сегмент рынка.

Рациональный подход сказывается и в планировках поселков, и в архитектуре отдельных домов. По мнению Андрея Мельникова, начальника бюро ГИПов компании “А.Лен”, если заказчик изначально стремится к тому, чтобы поселок смотрелся комплексно, в едином архитектурном ключе, тогда он или ведет всю застройку самостоятельно, попутно начиная продажи, или выбирает набор проектов коттеджей в едином стиле и жестко подгоняет клиентов под эти требования. Если у застройщика не хватает средств на собственное строительство или он хочет предоставить большую свободу клиенту в выборе коттеджей, он сначала продает участки, а потом дает возможность клиенту заниматься индивидуальным проектированием. “Но это трудный путь, потому что получается разнобой. Например, концепция застройки “Консульской деревни” предусматривала постройки в едином стиле, и мы отклонили пожелания некоторых клиентов иметь коттеджи с плоскими кровлями или готическими башнями”, – говорит Андрей Мельников.

Клининг, шопинг, фейс-контроль

Оптимизация затрат настоятельно требует определиться, что из инфраструктурного набора является необходимым, что – желательным, без каких элементов можно и вовсе обойтись.

Петербургские девелоперы с интересом восприняли позицию, сформулированную московским аналитиком Олегом Репченко (портал IRN.ru). По данным опроса экспертов, в Подмосковье для коттеджного поселка экономкласса весьма желательны административное здание (эксплуатация, охрана, уборка), мини-маркет, аптека (аптечный киоск), детская и спортивная площадки, теннисные корты. В бизнес-классе к этому перечню добавляются спортзал, фитнес-центр, детская комната, служба няни, медпункт и дежурный врач, возможно – салон красоты, кафе, бар, ресторан. При этом наличие школы и детского сада эксперты признали нецелесообразным.

По мнению исследователей АН “Бекар”, в спектре дополнительных услуг особо востребованным является наличие охраны. В “Бекаре” отмечают, что покупатели коттеджных домов – люди состоятельные, однако каждый из них или сам сталкивался со случаями кражи и вандализма, или наслышан об этом. В некоторых проектах поселков требования к безопасности меняются по требованию клиентов прямо в процессе строительства. Сегодня уже недостаточно пункта охраны на въезде – покупатели требуют наличия физической охраны и системы видеонаблюдения. И даже те коттеджные поселки, которые в проектах не предусматривали ограждений и заборов внутри территории, под давлением клиентов меняют концепцию.

Второе непременное требование – наличие магазина в непосредственной близости от поселка или в самом поселке. Не менее важна регулярная уборка территории. Причем каких-то из ряда вон выходящих требований обитатели поселков к сервисным службам не предъявляют – важно, чтобы было к кому их предъявить в случае необходимости.

Спортивный комплекс желателен, но лишь начиная от бизнес-класса, как и детская площадка.

Детские учреждения обитателям поселков в Ленинском или Солнечном нужны не больше, чем в Барвихе: владельцы коттеджей уверены, что приличное образование можно получать только в городской черте (и еще не факт, что этот город – Петербург).

Кирилл Иванов, коммерческий директор компании “СКС-Падамс”, также полагает, что для покупателей коттеджей в первую очередь важны централизованная охрана, минимум обслуживающего персонала (дворник, сантехник, электрик и т. д.), наличие общественной инфраструктуры (бассейн, спорткомплексы или детские площадки). “Общественная зона формируется в зависимости от планируемой инфраструктуры поселка, которая, в свою очередь, определяется классом поселения”, – отмечает Кирилл Иванов.

Интенсификация кризисом

Ажиотажный спрос на жилье в Петербурге пока еще не оказал существенного влияния на сегмент коттеджных поселков. Но специалисты уверены, что это произойдет в ближайшие месяцы.

Аналитик ГК “Бюллетень недвижимости” Сергей Бобашев отмечает, что к концу лета все больше покупателей стали интересоваться рынком пригородного массового жилья. В августе рост цен на городские квартиры, по данным Бобашева, составлял “всего” 3,7–3,8% в неделю. Это ниже, чем пиковые 4,8% в июле, но все равно отсекает от сделок значительную часть потенциальных покупателей. За ростом цен в прайс-листах фирм по-прежнему не успеть, дефицит предложения квартир сохраняется и пригородный рынок начал выполнять функцию замещения, отмечает он.

В 2005 г., по данным телефонной справочной службы “Квартирный вопрос”, только 5% покупателей интересовались квартирами за привычной городской чертой, тогда как в первой половине августа этого года – уже около 20%.

Но в то же время нового (строящегося) жилья в пригородах катастрофически мало. Несколько многоквартирных домов возводят во Всеволожском, Колпинском районах, в Пушкине и Сестрорецке. В остальных районах есть в лучшем случае единичные объекты, а чаще всего предложение вообще отсутствует. Всего в структуре предложения на рынке сейчас представлено менее 40 проектов.

Пока, по мнению аналитиков, у пригородных много- и малоэтажных объектов разный покупатель – по той же причине, о которой было сказано выше: в районах коттеджной и прочей малоэтажной застройки еще нет развитой социальной инфраструктуры, а загородное жилье остается преимущественно местом временного или сезонного проживания. Кроме того, коттедж и квартира в пригороде относятся к разным (по бюджету покупки) ценовым сегментам. Большая часть коттеджей стоит от $250 000 и выше, а многоквартирные дома в пригороде, как правило, относятся к экономклассу.

Тем не менее дальнейшее вытеснение платежеспособного спроса из города (а существенного прироста предложения в Петербурге ждать просто неоткуда), а также развитие массовых недорогих малоэтажных проектов приведут к росту численности постоянных обитателей пригорода.

Кроме граждан, озабоченных жилищным вопросом, в составе покупателей могут появиться и частные инвесторы. По данным специалистов УК “Арсагера”, сегодня прогнозируемая средняя доходность инвестиций в строительство загородной недвижимости на период 2006–2007 гг. составляет 31–37% (в строительство городской жилой недвижимости – 85–90% в 2006 г. и 25–30% – в 2007 г.). Но прогнозировать ситуацию на городском рынке сегодня, пожалуй, труднее.