Назвались миллиардерами
По словам Блажко, два года назад “структура “Дон-Строя” достигла пределов управляемости и было принято решение о формировании вертикально-интегрированного холдинга”. “Все основные контракты и денежные потоки будут консолидироваться в головную компанию, которая также будет держателем всех активов, – “ДС Холдинг”, – говорится в меморандуме “Дон-Строя”. “Генерация денежных потоков и основные активы замкнуты на семь ключевых компаний”: СК “Дон-Строй”, “Дон-Девелопмент и Менеджмент”, “СТ Гарден Ринг ЛТД”, “Дон-Строй Инвест”, ООО “Тамроф”, “Росевроинвест” и “Белеран”. Управляют этими компаниями девелоперские подразделения “ДС Риэлти” и “ДС Девелопмент”. Производственные компании (например, заводы ЖБИ), торговая сеть “Алые паруса” и другие подразделения пока в холдинг не вошли. Консолидацию планируется завершить в 2007 г.
Редкий человек не знаком с рекламой “Дон-Строя”. Но о самой компании до сих пор было известно очень мало. Сегодня компания должна выпустить LPN (loan participation notes – ноты участия в кредите) на $200 млн, “Ведомостям” удалось ознакомиться с меморандумом к размещению.
Как рассказал Максим Блажко, предправления управляющей компании “ДС Холдинг”, “Дон-Строй” принадлежит ему и его партнеру Дмитрию Зеленову в равных долях. Компания образована в начале 90-х в партнерстве с Ростовским угольным объединением (отсюда – название “Дон-Строй”). Но спустя короткое время ростовчане вышли из проекта. “В 1994 г., когда встал вопрос о дальнейшем финансировании, мы познакомились с Дмитрием”, – рассказывает Блажко. Зеленов на тот момент работал в “Еврофинансе”. “Дон-Строй” использовал ресурсы Диаманд-банка, входившего в “Еврофинанс”.
Дальше Зеленов и Блажко развивали бизнес совместно. Выбор сектора – дорогое жилье – оказался беспроигрышным, так как в Москве тогда строили только типовые дома. “До начала 2000 г. конкурентов у нас практически не было”, – вспоминает Блажко. Сегодня в “Дон-Строй” входит порядка 70 компаний. Весь бизнес “Дон-Строя” на сегодняшний день Блажко оценивает в $3 млрд. Если это так, “Дон-Строй” можно считать одной из самых дорогих строительных компаний в стране. Среди девелоперов рынком оценены только “Открытые инвестиции”: на 10 октября капитализация в РТС составила $1,906 млрд. “Система-Галс”, которая собирается разместиться на LSE через месяц, оценила себя в диапазоне $2–3 млрд. Группа компаний “ПИК” в начале года увеличила уставный капитал до 28,5 млрд руб., объяснив, что эта цифра соответствует реальной стоимости компании. Совладельцев “Дон-Строя” Блажко и Зеленова можно считать потенциальными участниками “золотой сотни” Forbes, “проходной балл” в которую этой весной составил $450 млн.
“Возможно, через два года мы предложим рынку наши акции, но на сегодняшний день об этом рано говорить, поскольку еще не сформирована стоимость, на которую мы хотим выйти”, – говорит Блажко. Он намерен увеличить стоимость компании, развивая коммерческое направление. Сейчас в работе около 600 000 кв. м торговых и офисных площадей и более 1 млн кв. м жилья. По оценкам Блажко, по завершении проектов стоимость “Дон-Строя” составит порядка $4,5 млрд.
“Если собрать все активы компании, теоретически бизнес “Дон-Строя” можно оценить в $3 млрд”, – говорит вице-президент “Системы-Галс” Андрей Закревский. По его расчетам, если оценить права инвестирования в коммерческую недвижимость с дисконтом 50% к ее продажной цене, она может принести $1,5 млрд. Примерно во столько же он оценивает жилые проекты. Представитель “Патэрсона” Николай Габышев говорит, что сеть “Алые паруса” вместе с недвижимостью стоит до $130 млн (в 2006 г. выручка сети составит $88 млн). Константин Романов, партнер компании Knight Frank, консультирующей “Дон-Строй”, называет оценку “Дон-Строя” “консервативной”: “Площадки под коммерческую застройку компании очень качественные, с большим потенциалом”.
Однако конкурент “Дон-Строя”, пожелавший остаться неназванным, считает сумму в $3 млрд завышенной. “Заявленные объемы строительства – это пока мифические метры, а производственные мощности без подрядов ничего не стоят”, – говорит он. Егор Федоров, начальник отдела анализа долговых рынков Банка Москвы, считает, что “Дон-Строй” оценил себя “оптимистично”, и сравнивает его с группой компаний “ПИК”. По его словам, “Дон-Строй” оценил компанию в 29 годовых оборотов, а ПИК – всего в 19.