ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Связь установлена и стабильна

Стремительная эволюция телекоммуникаций в России началась недавно, лишь 10–20 лет назад, и сегодня любой девелопер, начиная новый офисный проект, помимо массы других аспектов неизбежно сталкивается с многочисленными вопросами, связанными с телекоммуникациями. Опытные девелоперы начинают заниматься этим моментом еще на этапе создания проектной документации, поскольку уже знают, какие затраты могут понести в противном случае. Если же для девелопера это первый проект, ему необходимо внимательно изучить рынок телекоммуникаций и доверять лишь крупным компаниям с многолетним опытом работы и отличной репутацией. К сожалению, часто бывает так, что девелопер всерьез берется за вопрос телекоммуникаций уже на последних этапах строительства здания. Это приводит к излишним проблемам и неоправданным расходам.

Тем не менее сегодня каждый офисный девелопер должен отдавать себе отчет в том, насколько важна качественная телекоммуникационная инфраструктура для любого бизнес-центра. Инженерные технологии совершенствуются буквально с каждым днем, и даже если в проекте здания была заложена самая современная инфраструктура, за время согласования проекта и строительства бизнес-центра (а это, как правило, 2–3 года) его телекоммуникации уже будут вчерашним днем в сравнении с новейшими разработками. Поэтому помимо основательной проработки всех параметров будущих инженерных сетей необходимо оставить возможность для их усовершенствования и модификации в соответствии с изменяющимися требованиями рынка.

Выигрыш девелопера

Хорошо налаженные телекоммуникации и договор на обслуживание с известным и надежным телекоммуникационным оператором составляют важную часть инвестиционной привлекательности здания. Во-первых, они повышают рейтинг здания в глазах арендаторов и способствуют его заполняемости. Во-вторых, гарантируют отсутствие проблем и поломок в работе систем, а если такие и случаются, то оператор обеспечивает их своевременное устранение. В-третьих, качественно выполненные телекоммуникационные сети позволят бизнес-центру в течение многих лет оставаться актуальным на рынке и требовать минимума реноваций. Все это вкупе говорит о том, что девелопер, нацеленный на инвестиционную продажу объекта, в дальнейшем должен позаботиться о создании современных сетей и заключить договор с телекоммуникационным оператором, известным на рынке и вызывающим доверие его игроков. Это способно серьезно повысить рыночную стоимость объекта в будущем.

С точки зрения арендаторов, удобство и оперативность работы всех телекоммуникационных сетей играют порой решающую роль в выборе нового офиса. Если девелопер заранее нашел оператора и позаботился о проведении внутренних сетей и установке оборудования, то к моменту въезда первых арендаторов возможно сразу предоставить все необходимые услуги связи – к каждому офисному помещению уже подведены все коммуникации.

Как правило, компании-арендаторы уже не один год работают на рынке, имеют свои номера телефонов и факсов, знакомые клиентам, и стремятся сохранить их при переезде. Не каждый телекоммуникационный оператор способен предоставить такую возможность въезжающей компании. Девелопер должен позаботиться, чтобы оператор, обслуживающий его здание, имел связи с другими операторами и мог предоставить арендатору возможность работать с любым из них. Для крупных, зарекомендовавших себя компаний это не составляет проблемы, в то время как небольшие операторы поставят перед арендатором жесткие ограничения. Другими стандартными элементами телекоммуникации в зданиях классов А и В являются обеспечение высокоскоростного доступа в Интернет, построение корпоративных сетей и предоставление в аренду каналов связи “точка – точка”. Но технологии все время развиваются, и сейчас среди арендаторов высококлассных зданий уже востребованы такие услуги, как видеоконференцсвязь и другие цифровые видеосервисы. Для класса А характерен рост интереса к элементам “интеллектуального здания”, системам видеонаблюдения, контроля доступа в помещения, управления климатом и освещением, управления лифтами и автомобильными парковками на основе единой системы управления зданием.

В классе В подобные решения распространены меньше, что объясняется особенностями целевой группы арендаторов. Как правило, компании, арендующие офисы класса В, относятся к мелкому или среднему бизнесу и не имеют потребностей в сверхсовременных системах связи, вполне обходясь цифровой телефонией и высокоскоростным Интернетом. Для них более важное значение имеет ставка аренды, а при организации цифровых видеосервисов, элементов “интеллектуального здания” и других расширенных телекоммуникационных возможностей она возрастает в среднем на $50–100 за 1 кв. м в год в зависимости от конфигурации систем, что зачастую не оправдывает себя в глазах потенциальных арендаторов. Кроме того, не стоит забывать, что сложные системы требуют профессиональной эксплуатации, а это повышает стоимость операционных расходов.

Удобство клиента

Стоит упомянуть и об арендаторах, чьи требования к телекоммуникациям превышают стандарт в связи с потребностями их бизнеса. В качестве примера решения для таких арендаторов можно отметить бизнес-центр Hi-Tech House на Большой Академической улице, 5. Еще при выходе на рынок, в 2004 г., оно стало позиционироваться как высокотехнологичное офисное здание, созданное специально для компаний с повышенными запросами в отношении технического обеспечения бизнес-процесса, а также для IT-подразделений крупных компаний различного профиля. Особенностью бизнес-центра стала мощная телекоммуникационная инфраструктура, включающая оптико-волоконные линии с большой пропускной способностью (до 100 Гб), увеличенную энергоемкость (до 2000 кВт) и бесперебойное электроснабжение, а также высокотехнологичное оборудование, позволяющие сэкономить средства, площадь и время.

Для того чтобы сотрудничество девелопера, телекоммуникационного оператора и арендатора было взаимовыгодным и эффективным, девелоперу необходимо на самых ранних стадиях реализации проекта продумать свою стратегию относительно связи и инженерии в здании. Ключевым моментом здесь является выбор телекоммуникационного партнера.

Сегодня на рынке наблюдается большое количество игроков, и у них существует серьезная конкуренция. Однако есть несколько компаний, стоявших у истоков формирования рынка цифровой связи, которые к настоящему времени превратились в крупных лидирующих игроков, занимающих основную долю рынка.

Фактически ситуация сейчас такова, что они предлагают клиентам в целом один и тот же комплект услуг на одном ценовом уровне, поэтому с точки зрения девелопера становится непринципиально, с каким именно оператором заключать договор.

Выгода собственности

Хотя цифровая связь появилась намного раньше, в московских бизнес-центрах классов А и В она стала массово востребованной лишь с середины 1990-х гг., а Интернет и того позже – с 2000-х гг. До этого в зданиях класса А часто были установлены лишь телефонные линии МГТС. За время своего развития рынок цифровой связи пришел к сильной конкуренции между операторами и, как следствие, стал ориентирован на интересы потребителя. В борьбе за клиента операторы предлагают все более удобные условия и схемы сотрудничества. При этом у крупных компаний есть явные преимущества, позволяющие им делать более выгодные предложения девелоперам.

Во-первых, они имеют в распоряжении собственные, а не арендованные оптико-волоконные сети и собственную номерную емкость прямых московских номеров. Таким образом, многие более мелкие операторы являются по существу их дилерами, перепродавая ресурсы конечным потребителям. Разумеется, это сказывается на стоимости услуг. Кроме того, сети крупных операторов очень разветвленные, и благодаря этому подводка необходимой инфраструктуры к конкретному объекту обычно проходит быстро и не требует значительных затрат.

Во-вторых, работа крупных операторов отличается качеством, так как у них есть для этого все необходимые ресурсы и они дорожат репутацией. Для малых же компаний порой характерны установка оборудования без соблюдения технических нормативов, некачественная прокладка кабелей, что потом приносит девелоперу дополнительные проблемы с качеством связи, починкой или даже перекладкой сетей заново. Немаловажным является и тот факт, что госкомиссия, принимающая здание, не выдает акт приемки без справки о его телефонизации, а с крупным телекоммуникационным оператором этот процесс проходит гораздо быстрее и легче. Качество проведенных им линий гарантируется его обширным опытом работы. По предыдущим объектам уже известно, что оператор соблюдает противопожарные нормы, обеспечивает сохранность систем при затоплении и т. д.

Все это ускоряет получение свидетельства о собственности. В то же время в сетях, проложенных небольшими операторами, нередко обнаруживаются недочеты, и работа госкомиссии затягивается. Более того, опытные девелоперы знают, что крупный оператор связи при прохождении госкомиссии может помочь решить вопросы и в смежных областях, таких, например, как электрика, водопровод, канализация.

В результате конкуренции рынок пришел к еще одному выгодному для девелопера моменту: крупные телекоммуникационные компании стали предлагать роялти за свое присутствие на объекте в качестве оператора (для небольших компаний это, как правило, финансово неоправданно). Таким образом, сегодня девелопер без затрат со своей стороны может еще и получать доход от деятельности оператора на его объекте в виде определенной доли от оборота.

Другим важным шагом является определение стратегии взаимодействия с оператором. Она зависит от дальнейших намерений девелопера – продать построенное здание незаселенным либо заселенным или оставить его в собственности в качестве актива. Если здание предназначено для продажи сразу же после окончания строительства, то девелопер, как правило, не заключает договоров с каким-либо оператором, а ждет покупателя, который сам займется этим вопросом. В двух других случаях – инвестиционная продажа и сохранение в собственности – требуется выбрать оптимальную схему взаимодействия с оператором связи.

Крупные компании предлагают более 10 различных вариантов взаимодействия. Они учитывают индивидуальную ситуацию девелопера, степень готовности здания, особенности и другие аспекты проекта. Наиболее выгодной для девелопера сегодня является схема соинвестирования. Оператор привлекается в проект на стадии строительства, прокладывает оптико-волоконные каналы до здания, устанавливает необходимое оборудование – АТС и узел передачи данных для доступа в сеть Интернет, строит распределительную сеть в здании. Эти работы, составляющие около 10% стоимости строительства, проводятся за счет самого оператора, который в дальнейшем становится собственником всех проложенных телекоммуникаций в здании, занимается их обслуживанием и предоставлением услуг связи. Для девелопера здесь очевидна финансовая выгода, к тому же оператор, зная, что ему самому придется эксплуатировать системы, установит их наиболее качественно и надежно.

Телекоммуникационные операторы со своей стороны идут на такой вариант сотрудничества из-за высокой конкуренции, когда борьба идет буквально за каждое здание соответствующего уровня. Окупаемость их вложений в инфраструктуру бизнес-центров порой доходит до 10 лет, и позволить себе делать клиентам такое выгодное предложение могут только крупные операторы, обладающие значительными финансовыми ресурсами.

Благодаря серьезным преимуществам для девелопера схема соинвестирования становится все более распространенной на рынке. Ситуация, когда девелопер решает сам владеть телекоммуникациями в здании, встречается все реже – головной боли больше.

Девелопер имеет возможность выбрать, как осуществлять подачу услуг связи конечным потребителям – арендаторам. Обычно оператор напрямую заключает с ними договоры и ведет все расчеты. Это избавляет владельца здания от лишней работы, которая потребовала бы дополнительных кадровых и финансовых затрат.

Для арендаторов такой вариант также является хорошим, поскольку они получают услуги связи по рыночным ценам непосредственно от производителя. Менее распространенным является вариант, когда часть телекоммуникационных услуг включается в арендную плату.

Если же у девелопера есть целая сеть объектов, то ему имеет смысл задуматься о создании отдельного оператора связи. Однако это решение должно быть хорошо просчитанным, так как собственный оператор будет рентабельным лишь при значительных объемах площадей обслуживаемых объектов.

Возможны варианты

Крупные операторы сегодня работают по любым схемам, удовлетворяющим заказчика, и в этом заключается их основное преимущество по сравнению с небольшими компаниями. Даже в сложных ситуациях – строительство на последнем этапе, финансовые затруднения, повышенные требования к ассортименту услуг и т. д. – такой оператор может войти в проект и предложить девелоперу решение поставленной задачи.

Если в Москве телекоммуникационный рынок переживает бурное развитие и демонстрирует высокий уровень конкуренции, то в Подмосковье ситуация прямо противоположная. Из-за общей неразвитости офисной недвижимости условия там диктует оператор. Только единичные компании имеют собственные сети и распределительные узлы в разных районах Подмосковья, обеспечивая возможность подключения новых объектов. Можно прогнозировать, что в будущем, когда подмосковный офисный рынок начнет набирать обороты, эти операторы займут на нем прочные лидирующие позиции.

Перспективы развития телекоммуникаций в Москве связаны с дальнейшим совершенствованием технологий и появлением новых видов связи. Будет все шире распространяться IP-телефония, видеоинтернет, цифровое телевидение и другие сервисы. Кроме того, в ближайшие 5–10 лет эксперты рынка ожидают продолжения стандартизации предоставляемых услуг, которая приведет к их постепенному удешевлению. Например, расширение каналов передачи информации позволит в разы снизить стоимость трафика и сделает широко доступными новейшие услуги связи, например видеоуслуги.

Требования к телекоммуникациям в офисных зданиях будут постоянно повышаться, особенно в классе А. Появление новых технологий будет приводить к моральному устареванию телекоммуникаций в зданиях, не способных подстроиться под изменения рынка. Это неизбежно повлечет за собой понижение их класса. Девелоперам стоит задумываться, какое положение на рынке будет занимать здание через 10–15 лет после ввода в эксплуатацию.