ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Свободны для инвестиций

Но на текущий год эксперты обещают таким игрокам неплохие перспективы и прогнозируют, что их количество увеличится. Цены на жилье вряд ли будут расти такими же небывало высокими темпами, как в 2006 г., поэтому вырастет спрос на торговую и офисную недвижимость. Рынок этого ждет. Компания “Миэль-Недвижимость” даже создала специальное подразделение – оно поможет частным вкладчикам формировать инвестиционный портфель.

Есть деньги – иди на рынок

Частным инвесторам, которым не по душе спекулятивные операции с жильем, а нужен стабильный постоянный доход, эксперты советуют выбрать рынок коммерческой недвижимости, обратив внимание в основном на помещения свободного назначения (отдельно стоящие, встроенно-пристроенные либо расположенные на первых этажах жилых домов и имеющие отдельный вход).

Но главная проблема для большинства желающих – довольно высокий минимальный порог инвестиций. На этот рынок лучше входить с $1 млн, считают консультанты. “За эти деньги можно купить помещение примерно в 100–160 кв. м не очень далеко от метро, – говорит Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации “Рескор”. – Но это будет далеко не самый лучший объект: если например, офис, то расположенный в пределах от Третьего транспортного кольца до МКАД”. “Минимальный порог инвестиций варьируется как по районам, так и по типам помещений, – отмечает Анна Гуйда, директор департамента коммерческой недвижимости компании Paul’s Yard. – Чем ближе к центру расположено помещение, тем больше оно ценится. Торговые площади, как правило, дороже офисных”.

В 2006 г. даже с $700 000 можно было сделать неплохое вложение в торговую недвижимость, говорит директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев. “В 2006 г. цены на коммерческую недвижимость росли не так активно, как на квартиры”, – подтверждает Александр Гениевский, заместитель генерального директора компании “Новый город”. “Весной ее можно было приобрести достаточно дешево, активный рост цен начался летом и продолжился осенью, когда квартиры как раз “встали”, – продолжает он. – Правда, в жилом сегменте уже с $300 000 можно было купить что-то вполне приличное, а на рынке коммерческой недвижимости за $1 млн предлагались помещения не лучшего качества и с минимальной доходностью на вложенные деньги”. По мнению Гениевского, нормальный размер инвестиций для этого рынка – от $2–3 млн.

Доходность налицо

По словам Журавлева, средняя доходность частных инвестиций в коммерческие площади при их последующей перепродаже может составлять около 30%, а в наиболее удачных объектах – доходить до 40–50% годовых. “Если очень повезет, то инвестор может получить и все 100%, а то и больше, особенно вкладываясь на стадии строительства”, – считает Максим Жуликов, ведущий специалист по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty. “Наиболее высокой прибыли инвестор может достичь, вкладывая средства в помещения под торговлю, расположенные на первых этажах жилых зданий на оживленных улицах в центре Москвы и в спальных районах в шаговой доступности от метро. В этих случаях расположение района отступает на второй план, а принципиально важной является локализация торговой точки относительно зон высокой пешеходной проходимости”, – отмечает Журавлев. Таким образом, резюмирует он, высокую прибыль можно получить, перепрофилировав под магазин практически любое правильно расположенное помещение.

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду инвестор может рассчитывать на 12–13% годовых, говорят аналитики компании Blackwood. Например, окупаемость торговых площадей на рынке стрит-ритейла, по их подсчетам, составляет примерно 3,5–6 лет. Гениевский считает, что это весьма средняя цифра, при определенном умении можно достичь 15% и даже больше. Но и средние показатели по рынку – неплохой результат для инвесторов. “В 2006 г. от сдачи в аренду квартир инвестор мог получить примерно 5% годовых, в то время как та же операция с коммерческими площадями гарантированно принесла бы ему более 10%. Помещение стоимостью $9000 за 1 кв. м можно было спокойно сдать за $1000 в год, что соответствует прибыли более 11%”, – приводит пример Гениевский.

Средние арендные ставки в 2006 г. на помещения стрит-ритейла были определены аналитиками NAI Global в $500–1500 за 1 кв. м в год. Однако, к примеру, в ЦАО или зданиях с наиболее выигрышным месторасположением они доходили до $2000– 3500 за 1 кв. м. Стоимость продажи торговых площадей находилась в ценовой вилке $2000–7500 за 1 кв. м в зависимости от характеристик объекта.

Правда, добавляет ведущий аналитик-маркетолог компании Russian Research Group Антон Коротаев, рынок встроенно-пристроенных помещений остается непрозрачным и специфичным, поэтому его основными игроками все-таки являются специализированные компании или непосредственно ритейлеры.

Специалисты корпорации “Рескор” советуют: для оптимизации налогообложения и упрощения возможной продажи коммерческую недвижимость лучше покупать не частному лицу, а зарегистрированной им фирме. Ведь учредителем подобной компании может быть и один человек.

Для чего покупают

Помещения свободного назначения в основном используются для ритейла. Клиенты, желающие арендовать подобные помещения под офис, составляют относительно небольшую часть спроса. Частные инвесторы следуют тенденциям рынка – на торговую площадь быстрее находится арендатор, она сдается по более высокой ставке, чем офисная, а значит, предпочтительнее для инвестиций. Согласно подсчетам риэлторов в 2006 г. до 60–80% мелких инвесторов вкладывалось в торговую недвижимость.

Хотя, отмечают аналитики компании Blackwood, в каждом конкретном случае определить предпочтения достаточно сложно, зачастую инвесторы вкладываются просто в коммерческие площади. Их специализация определяется потом в зависимости от местоположения объекта. Помещения, расположенные на первой линии домов, на основных торговых коридорах города, в большинстве случаев выгоднее сдавать под торговую недвижимость, хотя, к примеру, их охотно арендуют и под офисы – филиалы банков, туристические компании, нотариальные конторы.

Выбирая, как распорядиться инвестиционными объектами, собственники отталкиваются от их характеристик. “Хотя помещения свободного назначения не классифицируются, среди них можно выделить более и менее привлекательные для инвесторов, – говорит Александр Новиков, директор направления офисной недвижимости Prime City Properties. – Более привлекательные расположены в центральных районах города, на первой линии домов, на улицах с интенсивными пешеходными и транспортными потоками, поблизости от станций метро. Еще больше они выиграют в цене, если у них презентабельный вход, большие витринные окна, удобная планировка, качественное кондиционирование, необходимые коммуникации. Эти преимущества дают возможность владельцу таких площадей устанавливать повышенную арендную ставку, что позволяет быстрее выйти на окупаемость”. Помещения с наиболее выигрышным расположением (к примеру, в шаговой доступности от метро), как правило, сдаются в аренду под торговлю, тогда как менее интересные и перспективные проекты выставляются на продажу, резюмирует эксперт.

По подсчетам “Миэль-Недвижимости”, 90% собственников предпочитают сдавать помещения в аренду. Спрос на встроено-пристроенные помещения значительно превышает предложение – инвесторы не торопятся избавляться от своих активов. “Компания “Миэль”, планируя открыть в 2007 г. новые офисы продаж и услуг, столкнулась с большими проблемами в поиске подходящих помещений, – делится Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента “Миэль-Недвижимости”. – Выход из тупика мы видим в покупке помещения на 1-м этаже жилого дома, переводе его в нежилой фонд и организации отдельного входа”.

По данным департамента коммерческой недвижимости компании “Миэль-Недвижимость”, за 12 месяцев 2006 г. стоимость офисов, расположенных на первых этажах жилых домов, выросла на 95,1%. На начало января 2007 г. цена 1 кв. м в таком помещении достигла $5667. В сегменте торговых площадей, имеющих аналогичное расположение, рост цен за тот же период времени составил 80,1%, а средняя стоимость предлагаемого на продажу 1 кв. м выросла до $5672.

Где, сколько и когда вкладывать

Наибольшим спросом в 2006 г., по данным Russian Research Group, пользовались небольшие помещения (100–200 кв. м), обладающие хорошей транспортной доступностью и удачным местоположением.

Наиболее инвестиционно-привлекательными в 2006 г. были объекты, расположенные на окраинах Москвы, особенно там, где шла активная застройка. По данным Russian Research Group, больше всего подорожали торговая недвижимость в Ярославском и Варшавском мегакластерах и офисные помещения в Варшавском и Дмитровском мегакластерах.

Инвестору, располагающему суммой в $0,7–1,3 млн, лучше ориентироваться на вторичный рынок – здесь ниже и риски, и порог вхождения в сделку, советует Журавлев. А крупным частным инвесторам, располагающим $2–5 млн, по его мнению, целесообразно вкладывать средства в новые торговые объекты на этапе строительства: современные проекты (будь то районные торговые комплексы или отдельно стоящие магазины шаговой доступности) обладают долгосрочной конкурентоспособностью и способны гарантировать длительные прибыли.

Гуйда подчеркивает важность того, какие деньги вкладывает клиент. “Если он взял кредит в иностранном банке под низкий процент, то доходность вложений и на этапе строительства, и на вторичном рынке будет высокой. Если же он взял деньги в российском банке под большой процент, то обслуживание кредита за время строительства может существенно снизить уровень доходности. В этом случае ему будет выгоднее вложиться на вторичном рынке”, – предупреждает она.

Важное значение для уровня доходности помещения имеет и этап, на котором владелец его приобрел. Если он купил квартиру в новостройке на 1-м этаже, перевел ее в нежилой фонд, согласовал перепланировку, сделал отдельный вход с улицы, то его доход будет выше, чем у инвестора, купившего готовое помещение на вторичном рынке, говорит Галеев.

“Все зависит от склонности инвестора к риску”, – считают аналитики Blackwood. По их словам, вкладываться на этапе строительства выгоднее с точки зрения доходности, но вторичный рынок коммерческих площадей менее рискованный. С ними соглашается Анна Гуйда. Напротив, Петр Жаров, заместитель руководителя департамента коммерческой недвижимости инвестиционной группы Sesegar, считает, что время, когда инвестор нес большие риски, вкладывая свои деньги на этапе строительства, прошло – теперь эти риски минимизированы. Изменилась и доходность подобных операций. “Если несколько лет назад цена готового объекта отличалась от его стоимости на стадии строительства в разы, то в 2006 г. проект с маржей 50% считался успешным”, – утверждает он.

Выбирая, какое помещение приобретать – “сырое” либо уже опробованное арендаторами, – инвестор решает, исходя из своих возможностей и того, насколько правильно он способен оценить его потенциал, добавляет Новиков. “Например, если здание под магазин только строится, то пешеходные потоки еще не сформированы, и судить о них можно лишь по косвенным признакам. Но от уровня рисков зависит и доходность”, – говорит эксперт. “На этапе строительства вкладываться выгоднее, но сейчас помещения на этом этапе продаются редко. Вторичная недвижимость пользуется колоссальным спросом, который в три раза превышает предложение. Как следствие, ставки аренды, равно как и доходность, растут”, – добавляет Галеев.

По мнению аналитиков NAI Global, наиболее реальной возможностью входа в офисный сегмент для частного инвестора является приобретение жилой недвижимости и перевод ее в нежилой фонд. Возможен поиск пустующих помещений коммерческого назначения, которые временно не используются, однако подобные случаи в настоящее время единичны. Таким образом, частному лицу, интересующемуся инвестированием в офисную недвижимость, лучше оперировать на вторичном рынке, считают эксперты.

В общем объеме офисных помещений, инвестирование в которые осуществляется частными лицами, аналитики NAI Global выделяют две группы предложений. Помещения, доставшиеся владельцам на ранних этапах развития рынка – в 1990-х гг., – зачастую случайно и по низким ценам, как правило, не переоборудуются и без дополнительных затрат со стороны собственника сдаются в аренду (клиента находят обычно из круга знакомых). Ставки на такие офисы являются минимальными по рынку – в районе $200–300 за 1 кв. м в год. Таким образом, они не приносят своим владельцам более 5–15% годовых. Другая категория представлена частными инвесторами, целенаправленно приобретающими помещения. В этом случае собственники предусматривают дополнительные инвестиции в объект на ремонт и реконструкцию входной группы. Офисы данной категории находятся на границе классов В и С и сдаются в аренду по ставкам $400–500 за 1 кв. м в год. В этом случае частные инвесторы самостоятельно занимаются обслуживанием помещений, не привлекая профессиональные управляющие компании.

Небольшие офисы, предлагаемые в аренду частными инвесторами, до сих пор востребованы рынком. Однако существенным конкурентным недостатком абсолютного большинства подобных площадей является отсутствие парковочных мест. Поэтому наиболее высоким спросом пользуются единичные объекты, располагающие какой-либо парковкой, а также реконструированные площади небольшого метража, в которых созданы более комфортные условия для работы.

Что ждет инвесторов

В 2007 г. аналитики не предвидят насыщения рынка торговых или офисных помещений, поэтому частным инвесторам будут интересны и тот и другой сегменты. Выбор объектов для инвестиций будет зависеть от особенностей местоположения и конкурентной среды и предпочтений самих инвесторов. Правда, таких темпов роста цен на недвижимость, какие были в 2006 г., не предвидится, сожалеют в “Миэль-Недвижимости”. По их предварительным оценкам, коммерческая недвижимость подорожает на 20–25%, рост аренды будет варьироваться в районе 15–18%. И торговая, и офисная недвижимость будет пользоваться большим спросом. В этой ситуации аналитики советуют частным инвесторам “держать недвижимость” и направлять свои усилия на оптимизацию имеющегося портфеля, избавляясь от явно переоцененных объектов.

Ставки капитализации на коммерческую недвижимость в 2006 г. уменьшились и составили примерно 10–13%, отмечают аналитики Penny Lane Realty. В 2007 г. они ожидают их дальнейшего снижения.

По мнению Russian Research Group, в 2007 г. сохранятся общие тенденции, но темпы роста стоимости недвижимости, безусловно, снизятся. Объем предложения будет постепенно увеличиваться за счет вводимых в эксплуатацию объектов жилого строительства и редевелопмента и освоения промзон. Наиболее выгодно по-прежнему будет инвестирование в объекты, расположенные за пределами центра города, хотя данные инвестиции сопряжены с повышенными рисками.