НА ВОЗДУХЕ: Пригород в поисках формы

Генеральный директор АН “Бекар” Ирина Гудкина формулирует более мягко: “Продавцы почувствовали растущий интерес покупателей. И ведут себя соответственно”.

Основные тенденции пригородного рынка 2007 г. – общий рост и спроса, и предложения, активное внедрение промышленных технологий, расширение географии коттеджного домостроения и линейки предлагаемых вариантов.

По мнению вице-президента холдинга Setl Group (“Петербургская недвижимость”) Вячеслава Семененко, за последний год изменилась культура самих застройщиков, их уровень вырос: “Рынок сегментировался. Более-менее разобрались, какое жилье можно считать социальным, убедились, что недорогие проекты могут быть ликвидными, что строить можно в больших объемах. <...> Выяснили, что дорогое жилье – жилье “от кутюр” – это выгодно, но в больших объемах не продается. Построены первые по-настоящему качественные поселки. <...> Вслед за этим должен начаться новый этап. У меня есть ощущение, что рынок недвижимости в целом находится на пороге очень больших изменений”.

По мнению Вячеслава Семененко, один из ключевых факторов, определяющих перемены, – усиление роли профессиональных девелоперов. “Начало рынка складывалось как: кто-то из подрядчиков вырос, кто-то вообще из другого бизнеса пришел, но решил попробовать; другим кусок земли посчастливилось отхватить. Был очень большой элемент случайности. Пока такие фирмы еще доминируют, но уже приходят профессионалы и начинают делать по-настоящему высококачественные проекты, с западной культурой организации. А она требует дорогих подрядчиков, классных проектировщиков, качественных технических решений”.

Экономика роста

Рынок коттеджных поселков в петербургских пригородах и ближних районах Ленобласти, невзирая на все колебания конъюнктуры, из года в год демонстрирует стабильный и равномерный рост.

По данным компании “Александр-Н”, в 2002 г. застройщики рекламировали объекты в 15 поселках, в 2003 г. их стало уже 20, в 2004 г. – 30, в 2005 г. – 40, в 2006 г. – 65. В текущем году, по прогнозам “Александр-Н”, покупатели смогут приобрести участки или дома в 85 организованных поселках.

Стартовые позиции для участников рынка в начале 2007 г. сложились вполне благоприятно: ажиотажный рост цен на городские квартиры стимулировал интерес новых покупателей к пригородному жилью.

Бизнес почувствовал новые возможности – прежде всего в тех сегментах рынка, в которых остаются диспропорции. В первую очередь это относится к сохраняющемуся дефициту предложения объектов экономкласса. По данным аналитиков “Петербургской недвижимости”, спрос на дома в поселках экономкласса (средняя стоимость 1 кв. м – около $1095) составляет почти 50%, а предложение вдвое скромнее.

На начало 2007 г., по данным отдела аналитики агентства “Итака”, в пригородах Петербурга и области на площади около 780 га строилось 76 коттеджных поселков.

Общий объем застройки в них составлял 500 000 кв. м, суммарное количество объектов (домов, участков с подрядом и участков под застройку) – 3420 (из них 3200 – в продаже).

Основная доля коттеджей, отмечают специалисты “Итаки”, возводится не далее 70 км от Петербурга, 37% расположено в 30-километровой зоне и еще 39% поселков сооружается на расстоянии от 30 до 70 км от города.

Сходные цифры приводят маркетологи компании “Нира-Фондс”. По их данным, общий объем предложения рынка пригородной недвижимости, включая отдельно стоящие дома и земельные участки, оценивается в 9000–9500 объектов. Рынок коттеджей составляет 30–35%, и эта доля увеличивается.

Ирина Гудкина приводит следующие данные: начиная с 2002 г. цены на загородные коттеджи растут на 15–30% ежегодно (в основном за счет удорожания земельных участков), цены на землю – на 30–50% в год в зависимости от места расположения. Однако в 2006 г. рост цен на землю приостановился, а коттеджи подорожали в среднем на 13–15%. В первой половине 2007 г. рост возобновился, и связано это было с “вытеснением” в пригород части городских покупателей. Причем это происходит во всех сегментах. Семья, стартового капитала которой не хватает даже на 1-комнатную квартиру ($100 000 и выше), рассматривает областные поселки и городки, а также частные дома в качестве альтернативы. Бизнесмен средней руки, поискав приличную 3–4-комнатную квартиру и взвесив возможности, приходит к выводу, что свой дом в 150–200 кв. м ничуть не хуже. И даже в элитном сегменте недостаток предложения и исчерпанность традиционно престижных мест для застройки делают загородные особняки и виллы от $1 млн и выше вполне конкурентоспособными.

В прошлом году, по данным АН “Итака”, были полностью реализованы (в смысле – проданы, строительство может продолжаться еще долго) 24 коттеджных поселка. Сейчас в области и городских пригородах продается более 5000 объектов (домов и участков) в 85 поселках и смешанных комплексах. Прирост предложения за год составил 64%. Пока это лишь 20% от объема продаж городской застройки (свыше 25 000 квартир ежегодно), в Москве и Подмосковье объемы строительства уже сравнялись – петербургским пригородам есть куда расти.

Индивидуальность на конвейере

В этом есть определенный парадокс – загородный дом (в российской традиции) по определению уникален: “индивидуальное жилищное строительство”. Однако в последнее время успех в этой сфере все чаще связан с массовым промышленным производством основных элементов “индивидуального дома”.

В июне 2007 г. ФПГ “Росстро” запустила в Кингисеппе второй завод Rosstro-Velox

по производству несъемной опалубки (первый был запущен в 2004 г.). Основная продукция – плиты, изготавливаемые по австрийской технологии. Инвестиции в проект составили более 10 млн евро. Завод был построен за год, его проектная мощность – 1 млн плит в год. Строительная система Velox – способ монолитного строительства в несъемной опалубке, запатентованный в 1956 г. в Австрии.

После запуска первого завода в России по технологии Velox построено уже более 200 жилых и коммерческих объектов. В Ленинградской области в прошлом году с использованием этой технологии построено 11 000 кв. м жилья, в том числе малоэтажный жилой комплекс в Кузьмолово.

По данным группы “Росстро”, в этом году от застройщиков уже поступили заявки на продукцию завода, обеспечивающие строительство 45 000 кв. м жилья.

Компания “Содружество” наращивает мощности завода-автомата Haus-Konzept, расположенного на одной из площадок Ижорского завода. Здесь на оборудовании концерна Homag и группы компаний Weinig при помощи немецкой компьютерной программы пиломатериалы и части дома кроят под размер, обрабатывают. Здесь же собирают элементы деревянного каркаса из клееного бруса: с двух сторон – плиты, внутри – утеплитель. Собирая дома из готовых панелей на стройплощадке, строители уложатся в три дня. А все строительство загородного дома – от закладки фундамента до сдачи – занимает 2–3 месяца.

Компания “Содружество” уже построила и сдала коттеджный поселок “Зеленые холмы” в Юкках, рядом с д. Сярьги. Поселок расположился в 12 км от Петербурга на 8,5 га. В комплекс “Зеленые холмы” входят 49 2-этажных коттеджей площадью от 207 до 374 кв. м на участках от 12 до 20 соток. Все коттеджи поселка проданы.

В январе этого года компания “Содружество” начала строительство нового коттеджного поселка “Серебряный бор”. Поселок строится в Токсово, в 14 км от Санкт-Петербурга.

На территории в 10,4 га планируется построить 59 коттеджей площадью от 190 до 370 кв. м. Специально для нового комплекса архитекторами компании разработаны девять новых проектов. Коттеджи будут отличаться большой площадью остекления и плоскими черепичными крышами. Много стекла, дерево и черепица – это сейчас модно. На строительство отводится два года, все основные элементы каждого дома также будут изготовлены на заводе Haus-Konzept.

Холдинг “Балтрос” в промзоне “Восточная”, рядом с Пушкиным, запустил первую очередь домостроительного комбината “Славянский”. Фактически “Балтрос” начинает массовое производство жилья нового типа. Мощность первой очереди – 60 “домокомплектов” в месяц. Пока ДСК “Славянский” выпускает дома пяти типовых проектов общей площадью от 90 до 133 кв. м. После введения в строй второй очереди завода его мощность составит порядка 2000 домов в год. К 2008 г. начнется производство элементов для сборки таун-хаусов.

С марта 2007 г. специалисты вели монтаж и наладку оборудования, поставленного немецкой фирмой Weinmann. В апреле была выпущена первая продукция. Объем инвестиций в строительство первой очереди составил около 14 млн евро.

Общая стоимость строительства завода оценивается в 35–40 млн евро. Он будет выпускать полностью готовые к сборке комплекты – монтаж дома на заранее подготовленном фундаменте осуществляется в течение рабочего дня. Еще 2–3 дня понадобится на монтаж внутридомовых сетей, после чего можно начинать чистовую отделку. Такие дома можно возводить в любое время года.

В ближайшие три года завод будет работать на застройку района “Новая Ижора”. За это время на территории в 285 га неподалеку от Колпино будет построено около 2100 2-этажных односемейных домов и 300 8-квартирных таун-хаусов (площадь жилых секций – 40–70 кв. м). В сумме площадь жилья в новом районе составит более 500 000 кв. м. Отдельные дома расположатся на небольших участках (3–4 сотки). Жилье в “Новой Ижоре” будет обеспечено полным комплектом городских коммуникаций, тепло и горячая вода – от индивидуальных автоматических газовых котлов. В “Новой Ижоре” будут жить 15 000–20 000 человек.

Важная особенность проекта – земля находится в собственности холдинга, участок был приобретен у сельхозкооператива “Детскосельский”; территория относится к категории “земли поселений”.

Проектом застройки предусмотрены детские сады, поликлиники, школы, магазины. Президент холдинга “Балтрос” Олег Еремин подчеркивает: “Новую Ижору” ни в коем случае не следует рассматривать как еще один коттеджный поселок – это нормальный городской район, но район нового типа. Ориентировочная стоимость 1 кв. м в “Новой Ижоре” – 40 000–45 000 руб.

Олег Еремин так формулирует идеологию проекта: “Наша продукция будет дешевле, чем квартира в стандартном многоквартирном доме. То, чем мы занимаемся, является экспериментальным проектом, в котором все три технологии – конструкция дома, массовая инженерная подготовка и массовое строительство – взаимосвязаны и направлены как раз на снижение себестоимости. Чем она ниже, тем больше спрос. И наоборот: высокий спрос создает условия для снижения себестоимости”.

Проект холдинга “Балтрос” – первый опыт массовой малоэтажки в сегменте экономкласса. Успех проекта будет означать появление реальной конкуренции типовому многоэтажному домостроению.

По мнению Вячеслава Семененко, проект “Балтроса” – это “новая волна”. “Это правильное решение – дешевое, технологичное”, – говорит Семененко.

Вольные каменщики и плотники

На другом полюсе рынка – продажа участков под свободную застройку, без ограничений для фантазии покупателя.

На конец I квартала 2007 г., по данным “Петербургской недвижимости”, коттеджными поселками (в стадии реализации и проектирования) было занято около 1215 га земли. Примерно 30% предложения – инженерно подготовленные наделы “с подрядом” или под самостоятельную застройку, 70% застройщиков предпочитают продавать дома с участками в поселке, сформированном по определенной концепции.

Сторонники “свободы выбора” в относительном меньшинстве, но они коммерчески вполне успешны, а в последнее время у них появилась и определенная идеология.

В начале этого года компания “Стинком” за два месяца реализовала 40 участков в поселке “Зайчихино” (110 км от Петербурга). Застройщик обеспечивает участки инженерией, далее покупатель мог выбирать, соглашаться на предложение подрядчика, приводить своего или вовсе строить самостоятельно. В дальнейшем компания изменила свой подход. “На первых порах мы давали возможность выбора, т. е. клиент мог пригласить любую стороннюю строительную организацию и построить дом, какой его душе угодно. Теперь мы решили, что будем строить сами”, – говорит генеральный директор “Стинкома” Сергей Феденко. Это решение он обосновывает тем, что несколько подрядчиков на одной площадке неизбежно создадут проблемы друг другу: “Нам проще самим и график работ составить, и обеспечить полное соответствие инженерии и построенных домов. Это, наверное, главный урок, который мы извлекли”.

Агентство “Бекар” продает под строительство коттеджного поселка участок площадью 1,1 га. Территория в “золотом треугольнике” петербургского пригорода (Солнечное – Репино – Ленинское), разбита на участки по 10 соток и продается как целиком, так и лотами.

Права на эту территорию переуступил известный петербургский девелопер Василий Сопромадзе. Он приобрел землю три года назад, собирался построить здесь 10 особняков класса люкс, но передумал. “Богатым людям это неинтересно, им для строительства нужно не менее 30 соток. А для небогатых слишком дорого”, – объясняет Василий Сопромадзе. Впрочем, он внакладе не остался: по оценкам экспертов, земля в Репино за три года подорожала в 2–2,5 раза.

Сейчас “Бекар” предлагает эти участки по цене от $26 000 до $28 000 за сотку. Строить самостоятельно “Бекар” не собирается. “Строительство поселков – это не наш бизнес, – говорит Ирина Гудкина. – Подход к объекту зависит от того, когда человеку или фирме нужны деньги и сколько. Если средства нужны быстро – продаст “безо всего”. Если предпочитает много, будет строить. Мы не строим коттеджные поселки. Нам нужны средства, чтобы вложить их в новые проекты”.

Петербургская строительная компания ЗАО “Желдорипотека”, дочерняя структура ОАО “РЖД”, начинает строить коттеджный поселок класса премиум в районе Репино – Ленинское. Новый поселок будет располагаться 45 км от Петербурга. В 5 км – Финский залив, 2,5 км до озера Щучье. Участок застройки площадью 16,5 га разбит на 56 наделов, минимальный размер – 16 соток. Поселок строится в сосновом бору, по его территории протекают ручьи.

Застройщик полностью обеспечивает инфраструктуру (подводит электричество, газ, телефон и проч.), но не вмешивается в архитектурные предпочтения покупателей. Такая свобода выбора – не самая характерная для рынка дорогих загородных домов тенденция.

Генеральный директор ОАО “Желдорипотека” Эдуард Киямов не опасается, что новый поселок превратится в “шанхай”: рельеф местности и размер участков позволяют разместить домовладения обособленно друг от друга. “Мы приняли такое решение именно потому, что сейчас почти все застройщики продают участки “с подрядом”. Мы уверены, что сформировался определенный отложенный спрос, что есть некоторое число покупателей, которых не устраивают жесткие рамки предлагаемых концепций”, – говорит Эдуард Киямов.

Свобода дешевой не бывает – по предварительным данным, участки будут стоить от $21 000 за сотку.

Инженерно-техническую подготовку всей территории застройщик планирует завершить в конце 2008 г. Объем инвестиций в проект составит около 700 млн руб.

Алексей Соколов, руководитель отдела маркетинга компании “Мера”, отмечает: “Получается замкнутый круг. Хочешь хороший участок возле города и с возможностью построить дом по своему усмотрению – ищи его вне коттеджных поселков, неси все расходы по подведению недостающих коммуникаций, оглядывайся на соседей и ожидай повышенного внимания проверяющих органов к будущему строительству. Хочешь участок в поселке – соглашайся с предложением девелопера по материалам и проекту дома. В среднем стоимость самого строительства примерно одинакова, но вот по качеству строительства иногда есть различия. При индивидуальном строительстве заказчик сам контролирует, из чего и как ему строят дом, а при покупке готового дома часто приходится просто верить менеджеру по продажам, человеку, мягко сказать, заинтересованному”.

Другого мнения придерживается Олег Гайворонский, директор по продажам, маркетингу и рекламе малоэтажного комплекса “Бель-Виль” (строится около Павловска): “В комплексе “Бель-Виль” продаются именно участки с подрядом. Без дома, но с сетями. Покупатель может выбирать из четырех вариантов, вносить изменения в планировку. Мы можем принять и предложенный покупателем вариант, если он проходит по архитектурному стилю, по “посадке” на участок. Но строить будет наш генподрядчик”. Если покупатель будет настаивать, ему предложат компромиссный вариант, когда представитель заказчика осуществляет контроль за ходом стройки.

Гайворонский считает, что приятнее жить в ансамбле с определенным стилем. “В нашем случае близость дворцовых ансамблей накладывает определенные обязательства – и нормативные, и эстетико-архитектурные. Финский деревянный “дом-шалаш” выглядел бы здесь диссонансом. У нас все дома каменные”.

Про Лопахиных и Раневских

Крайний вариант самоограничения и несвободы – взяться за реконструкцию исторического памятника. Большинство усадебных построек в Ленинградской области находится в подвешенном состоянии – никто толком не знает, кому они принадлежат. Процедура получения здания в собственность чрезвычайно запутанна.

Усадеб в Ленинградской области насчитывается не один десяток. Охранный статус у многих невнятен – до недавнего времени сложно было сориентироваться, кто в ответе за имущество, не разделенное толком между Федерацией, областью и муниципальными образованиями разных уровней. К тому же памятники переходили с федерального уровня охраны на региональный, вновь выявленные объекты пытались передать муниципалитетам. Часть зданий находится в ведении различных балансодержателей (больниц, школ, институтов).

Добавляет проблем закон о разделении муниципальных земель на собственность первого и второго уровней. Существуют еще и частные земли – собственность физических лиц или предприятий. Усадьба может принадлежать двум (усадебный комплекс в поселке Гостилицы), трем (усадьба Лапина в Вильповицах) и более собственникам. И с каждым из них вопрос о выкупе приходится согласовывать отдельно.

И все же порой инвесторам удается преодолеть все преграды. “Связьинвест” и БСК занимаются восстановлением усадьбы “Лисино” (Тосненский р-н), “Веста” – усадьбой “Утешение” (Кингисеппский р-н). Появились владельцы усадьбы в Молосковицах (Волосовский р-н) и на озере Врево (Лужский р-н).

В Тосненском районе хозяева приводят в порядок усадьбу Бурцева. 2-этажный деревянный дом, украшенный резьбой, построен в начале XX в. купцом 1-й гильдии Бурцевым. С этого участка (в несколько гектаров) начинался комплекс дач вдоль реки Тосны. В конце 80-х гг. дом приговорили к сносу. Восстановление было признано невозможным. В 90-х гг. постройку выкупила семья петербургских интеллигентов. Проект, представленный новыми владельцами, предполагает восстановление не только дома, но и парка.

В Тосненском районе расположена и усадьба Строгановых-Голицыных “Марьино”. Вокруг усадебного дома на высоком берегу Тосны был создан пейзажный парк. В усадьбе размещался санаторий, потом – база отдыха. Когда завод-владелец обанкротился, памятник приобрела фирма “Деловой альянс”. Идет реконструкция.

Усадьбу “Елизаветино” в пос. Дылицы Гатчинского района приводит в порядок компания “Петробилд”. Господский дом был построен в середине XIX в. при Елизавете Трубецкой, урожденной Белосельской-Белозерской. Потом в нем помещалось ПТУ, в конце 90-х дом сгорел – остались только стены и часть крыши. “Петробилд” восстанавливает постройки и парк, возможно, компания учредит во дворце музей. Но основное использование усадьбы скорее всего будет коммерческим – дом отдыха или корпоративный загородный пансионат.