Сергей Козловский и Константин Попов: «Мы вообще не привыкли к снижению цен», - Сергей Козловский и Константин Попов, совладельцы корпорации «Инком»

Корпорация «Инком» появилась шесть лет назад. Сергей Козловский был совладельцем и главой корпорации «Инком-недвижимость». Константин Попов – совладельцем Московской центральной биржи недвижимости. В феврале 2001 г., рассказывает Попов, они приняли решение о слиянии и равными долями вошли в новую компанию. «После объединения мы стали примерно на 20% крупнее остальных игроков, – продолжает Козловский. – Через несколько лет разрыв вырос: троекратно с «Миэль», десятикратно с МИАН».

– На какое место в рейтинге риэлторских компаний вы ставите «Инком-недвижимость»?

К. П.: Мы были первыми на момент объединения и продолжаем ими оставаться по всем показателям: эксклюзивные договоры, количество сотрудников, число отделений. У нас 6000 агентов, в «Миэль» – 2000; у нас в среднем в филиале работают 150–200 человек, у них – 50–60; мы регистрируем порядка 1000 сделок в месяц, они – порядка 350. МИАН на третьей строчке, компания меньше нас раз в 10, а в риэлторском блоке там работают всего 600 человек.

– То есть конкуренции вы не ощущаете?

С. К.: Не ощущаем, поскольку отрыв от ближайших конкурентов в разы.

К. П.: При наличии такого мощного бренда, как «Инком-недвижимость», нашим экспертам и агентам гораздо проще работать с клиентом, чем агентам других компаний. В вопросах, связанных с продажей или приобретением жилья, первостепенное значение имеют надежность и репутация компании. Наша компания проводит глубинную юридическую проверку всех реализуемых объектов, у нас более 200 юристов.

– Сколько в среднем составляет комиссия риэлтора? Сколько они вообще у вас зарабатывают?

К. П.: [Комиссия] 30 000–300 000 руб. в зависимости от объекта, его стоимости, пожеланий клиента, структуры сделки. Их доходы очень разнятся и зависят от сложности и количества проводимых сделок. Хороший риэлтор может заработать на уровне управленца одной из 100 крупнейших российских компаний.

– Есть ли закономерности в развитии жилищного рынка в Москве? Вы, как опытные игроки, можете просчитать тенденции – когда и почему люди будут больше покупать квартир, и наоборот?

К. П.: Процесс купли-продажи жилья цикличен: активность покупателей, резкий рост цен, пауза, снова рост. В 2006 г. в столице был ажиотажный спрос на недвижимость, который привел к явной переоценке отдельных видов жилья. После колоссального роста цен спрос в столице остановился, рынок передохнул, привык к новым реалиям и двинулся дальше. Сейчас люди стали снова покупать московскую недвижимость, и нельзя сказать, что средние цены снизились настолько уж сильно – наоборот, они снова растут, хотя и медленно. Мы в нашей стране вообще не особенно привыкли к снижению цен – скорее мы приучаемся покупать по новым ценам.

– Может ли компания выжить, занимаясь только посреднической деятельностью?

С. К.: Может. И мы тому пример – у нас разделены девелоперское и риэлторское направления. Последнему направлению уже 16 лет. Это отдельная структура со стабильным доходом.

К. П.: Для риэлторов не столько важна стоимость недвижимости, сколько оборот, количество сделок. А эти показатели не так сильно меняются – если брать ситуацию по году, она достаточно стабильна. С этой точки зрения риэлторская компания не очень сильно страдает, в отличие, может быть, от застройщиков, которые заложились на определенные результаты в будущем.

– Как делится доход от риэлторского и девелоперского бизнеса?

К. П.: Мы это пока не раскрываем детально. Больше половины приходится на девелоперскую деятельность.

– Почему «Инком-недвижимость» стала инвестировать и строить?

С. К.: Для нас поводом заняться строительной деятельностью послужил отказ одной из компаний купить у нас большой участок земли. В 2000 г. мы начали строить поселок «Новорижский» на Новорижском шоссе. Он занимал около 30 га, там было построено порядка 120 коттеджей.

– Сколько на нем заработали?

С. К.: Практически ничего. На тот момент не было опыта. Мы считали, что стоимость строительства дорог – $100 за 1 погонный метр, а она оказывалась $500. Мы тогда совершили много промахов. Но хорошо выучили этот урок и с самого начала поставили вопросы качества, престижа, достоинства выше прибыли.

– Сколько всего проектов реализовали, какова их стоимость?

С. К.: У нас в портфеле около 20 проектов, из них половина уже реализованных и сданных в эксплуатацию. В основном это относится к поселкам бизнес-класса. В последние годы мы сосредоточились на проектах высшего класса: премиум и de luxe. Наиболее известные – «Шервуд» (сдан в эксплуатацию), «Гринфилд», «Лазурный берег», «Риверсайд» и «Миллениум парк». В экономклассе коттеджи стоят до $300 000, в бизнес-классе – до $700 000, а премиум и de luxe начинаются от $1–1,5 млн.

– Насколько конкурентен этот рынок?

С. К.: Основная конкуренция сейчас в сегменте бизнес-класса. Мы же сконцентрировались на сложной нише поселков класса de luxe, где надо быть суперпрофессионалом, чтобы продвигать свой продукт. Таких компаний очень мало на рынке.

– Какой у вас земельный банк?

С. К.: Мы постоянно покупаем землю. Освоив 100 га земли под какой-либо поселок, должны купить еще 200 га для следующих проектов. Это залог нашего непрерывного развития. Сейчас в нашем банке земли находится 1500 га. В основном эти земли сконцентрированы на новорижском направлении, но также есть объекты на Дмитровском, Ленинградском и Рублево-Успенском шоссе.

– Насколько насыщен рынок загородного жилья?

К. П.: Люди сначала перебираются в города из необустроенных деревень или поселков, но потом наступает обратный процесс, когда средний класс вывозит семью жить за город. Такая тенденция во всем мире. В России это началось примерно 10 лет назад, и в ближайшие 20 лет мы прогнозируем повышенный спрос на загородную недвижимость. Котироваться будут прежде всего хорошо организованные коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, хорошим управлением. Эра хаотичной застройки, как это было на Рублевке, проходит, жизнь за забором не удовлетворяет людей. Они хотят жить в организованном социуме.

– Почему вы продаете коттеджи на стадии строительства?

С. К.: У нас их покупают на этой стадии. Мы находимся в интенсивной фазе развития, которая предполагает наличие большого оборота финансов, поэтому для нас приоритет – оборот, а не конечная прибыль с каждого коттеджа. Это связано еще и с тем, что у нас постоянно пополняется банк земли, который требует своего освоения, для этого нужно все больше капитала.

– На строительство поселков вы нанимаете подрядчиков?

С. К.: Нет. Мы компания замкнутого цикла – это наша сильная сторона. Сами проектируем, производим некоторые стройматериалы, например бетон, дорожную плитку, ограды, металлоизделия. Сами строим, продаем.

– Вы не планируете строить в Москве?

С. К.: Планируем заняться строительством коммерческой недвижимости, а впоследствии и жилым строительством. У нас есть уже две площадки, на которых мы начнем строительство бизнес-центров. На Олимпийском проспекте мы купили новый офис, который будет дополнительно расширен бизнес-центром. Вторая площадка примыкает к «Сити».

– Во сколько вы бы оценили корпорацию «Инком»?

К. П.: Журнал «РБК» оценивал нас в $1,5 млрд. Это консервативная оценка.

– Не собираетесь выходить на биржу?

С. К.: Мы рассматриваем такой шаг как будущую возможность при необходимости увеличить объем инвестиций. Все будет зависеть от рынка, от ситуации на нем, от наших позиций. С этого года мы внедряем отчетность по стандартам МСФО. Пока планируем выход на фондовый рынок в виде крупнейшего закрытого ПИФа недвижимости размером порядка 25 млрд руб.

– Какой вы видите корпорацию «Инком» лет через 10?

К. П.: Как компанию, контролирующую 49% московского риэлторского рынка. В сфере девелопмента думаем войти в десятку столичных строителей, сохраняя лидерство в создании коттеджных поселков в Московской области.

– Как бы вы охарактеризовали рынок недвижимости Москвы?

С. К.: Сейчас – как спокойный, с нормальным балансом спроса и предложения. В 2006 г., после того как рост цен на недвижимость сильно опередил инфляционно-экономические процессы в других областях, цены остановились и теперь снова начинают медленно подниматься.

К. П.: Московский рынок снова ожил, спрос начал расти. Ипотека – важный фактор, почему в 2006 г. цены так резко росли. В начале года многие банки объявили о снижении процентов по ипотечным программам до 10% годовых. Ипотека стала доступной для очень большого количества новых покупателей, это подстегнуло спрос и цены.

– Ваши прогнозы?

К. П.: Рынок не будет расти в разы, как в 2006 г. Скорее всего, будет рост на уровне 10–15% в год – на уровне инфляции. Но мы видим, что происходит на других рынках, как выросли цены на продукты, бензин. Подстегивается инфляция, поэтому недвижимость тоже в какой-то момент начнет дорожать.

– В «Инком» работает Денис Козловский. Это ваш сын?

С. К.: Да, у меня три сына. Один работает в «Инком», скоро придет второй. Это их выбор, им интересно. Наш бизнес очень интересный, дает массу возможностей для раскрытия разных талантов.

К. П.: У меня тоже три сына, поэтому, когда мы уйдем на пенсию, лет через 50, наверное, придется им брать бразды правления в свои руки (Смеется.)

– Вашим детям, наверное, будет сложнее, чем вам, – ведь их больше?

К.П.: Мы надеемся, что рынок тоже будет расти. (Смеется.)

– А как вы сейчас принимаете решения вдвоем?

К. П.: Сообща. Важную роль в развитии компании сыграло то, что мы с Сергеем единодушны по многим вопросам. И дай бог, чтобы так продолжалось дальше.

– Как же рождаются решения, если вы единодушны?

С. К.: У нас удачное сочетание: мы звучим на одной ментальной волне, но занимаемся разными сферами. Константин занимается больше обслуживающей деятельностью. Я – строительством, творчеством. Мы делегировали друг другу полномочия и признаем право каждого принимать решения в своей области.