Точка зрения: Аналоговый глубинометр рынка

Можно ли, основываясь на исторических аналогиях, оценить, что может знаменовать пресловутое дно рынка? Так сказать, попытаться посмотреть, как градуирован глубинометр, которым пользуются аналитики.

Российский кризис рынка недвижимости не уникален и вполне может быть сравним с процессами в других странах. По данным К. Райнхарт и К. Рогоффа из Гарвардского университета (Carmen M. Reinhart, Kenneth S. Rogoff «The Aftermath of Financial Crises», 2009), величина среднего падения цен на столичную недвижимость во время кризиса в странах с развитыми экономиками в реальном выражении в местной валюте составляет 35,5%, а продолжительность – пять лет. Но были и такие случаи, как Гонконг (55% падения за шесть лет) и Япония, где падение продолжается уже 15-й год.

Спад на 35,5% от пика рублевых цен в сентябре 2008 г. дает «донное» значение, где должно остановиться снижение цен на московскую недвижимость: в районе 92 000 руб. ($2640) за 1 кв. м без поправки на инфляцию, а по гонконгскому варианту – 64 000 руб. ($1843). Но средние гонконгские цены падали с более высокого абсолютного уровня ($11 000), чем в Москве. Но и среднее качество жилья в Гонконге сильно отличается от московского. Для Гонконга использовались цены домов бизнес-класса, которыми застроен весь Гонконг, а в Москве велика доля низкокачественного панельного фонда.

Второй количественный ориентир – уровень себестоимости: московские строители неоднократно упоминали цифру в 80 000 руб., обозначая ее как рубеж, ниже которого они не готовы опускаться при продаже жилья правительству Москвы или федеральным структурам по социальным программам. Хотя ни муниципальные, ни федеральные власти даже не думали предлагать такие цены продавцам. Но для розничных покупателей 80 000 руб. за 1 кв. м – хороший ориентир, по достижении которого стоит задуматься о покупке жилья. В 2003 г. в Гонконге дно рынка было обозначено именно при выходе цен продаж в ряде комплексов на уровень себестоимости, составлявшей, по данным самих гонконгских застройщиков, около $3000–3300 за 1 кв. м. Правда, это были цены за квартиры с отделкой и даже с установленной бытовой техникой.

Кроме количественных ориентиров (уровень цен, динамика количества сделок) на достижение дна рынком недвижимости могут указывать качественные признаки. Например, если московские застройщики начнут продавать квартиры с отделкой. Или когда желающим улучшить жилищные условия не придется заключать договоры приобретения векселей или отдавать деньги под ни к чему не обязывающие договоры о намерениях.

Когда застройщики перестанут навязывать жильцам собственные эксплуатационные компании, будут выдавать свидетельства о собственности в течение нескольких недель после завершения строительства, а не через годы. Когда риэлторы перестанут упоминать про выгоды инвестиций в московскую недвижимость, а будут продавать хороший вид из окон, наличие бесплатной подземной парковки и отличное качество отделки.

Но даже сочетание количественных и качественных признаков, обозначающих дно рынка, не будет означать, что цены на московские квартиры пойдут уверенно вверх к уровню лета 2008 г. Для начала роста цен потребуется множество других условий: снижение процентных ставок по ипотеке, возобновление роста количества рабочих мест в столичной экономике и роста доходов москвичей. Но дно будет обозначено, а к анализу «недонных» процессов можно будет обратиться, когда придет их время.