На асфальте: Для топ-менеджеров и гастарбайтеров

За три месяца 2009 г. Надежда, успешный менеджер оптовой продовольственной компании, сменила три квартиры. В начале года хозяева двушки на западе Москвы, за которую она в месяц платила 70 000 руб., решили поднять квартплату на 20%, ссылаясь на увеличившиеся расходы на ЖКУ. Практически одновременно работодатель объявил Надежде о 30%-ном снижении зарплаты. Девушка переехала в более скромное жилье в том же районе и такой же площади уже за 42 000 руб. в месяц. Но через два месяца узнала, что в будущем оплачивать квартиру ей будет не по карману – в компании объявили о существенном снижении премиальных за продажи. В спешном порядке, обратившись к знакомому риэлтору, девушка сделала заявку на квартиру не дороже 25 000 руб. в месяц. Спустя неделю Надежде нашли подходящий вариант – точно такую же жилплощадь в соседнем подъезде.

По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «Инком», основное отличие рынка аренды 2009 г. – ярко выраженное снижение спроса на дорогое жилье. «На элитные квартиры спрос сократился на 70%, на квартиры бизнес-класса – на 50%», – уточняет он. В среднем по итогам марта 2009 г. спрос на аренду городских квартир упал по всем сегментам на 9%, подсчитывают в компании «Миэль-Аренда». Хотя, уточняют риэлторы, он вырос по сравнению с мартом прошлого года примерно на 12%. Но предложение квартир за этот период выросло более чем на 84%.

Как объяснила Мария Жукова, первый заместитель гендиректора «Миэль-Аренды», на рынок попали квартиры, которые раньше по каким-то причинам пустовали или предназначались для продажи: сейчас у их владельцев ухудшилась финансовая ситуация, но они не хотят продавать недвижимость, когда цены на нее снижаются.

Удобно и недорого

Но даже на падающем рынке приобретение жилья для большинства граждан недоступно, вот и приходится довольствоваться съемным жильем. По данным «Инкома», наиболее сильный дисбаланс спроса и предложения наблюдается в сегменте самых дешевых (до 20 000 руб. в месяц) квартир: спрос на них превышает предложение более чем в 2 раза. Заявок на квартиры по 20 000–25 000 руб. в месяц больше в 1,5 раза, а вот в сегменте около 30 000 руб. количество арендодателей и нанимателей практически сбалансированно.

Стабильным спросом, по данным «Инкома», пользуются квартиры в современных панельных домах, расположенных в спальных районах, недалеко от метро. Если у нанимателя есть возможность выбирать, то он скорее всего предпочтет дом рядом с основными городскими магистралями, но не на первой линии, а во дворах. Немаловажное значение имеют чистый и благоустроенный двор, наличие в шаговой доступности продуктовых магазинов, детских садов и школ, организаций бытового обслуживания. По данным АН Doki, один из самых востребованных – Западный административный округ, хотя арендные ставки в нем выше на 20–30%, чем в среднем по Москве. Начиная с октября прошлого года ставки найма в домах экономкласса в ЗАО снизилась от 29% до 44% в зависимости от количества комнат и метража квартир, бизнес-класс подешевел на 18% до 35%, а элитные квартиры – в среднем на 29%, подсчитали аналитики компании.

В апреле 2009 г. наймодатели запада столицы поставили на рынок аренды 570 квартир экономкласса – это 12,9% от общего объема по Москве. Ставки аренды 1-комнатных квартир в этом районе колебались от 20 000 до 30 000 руб. в месяц, 2-комнатных – от 24 000 до 32 000 руб., 3-комнатных – от 29 000 до 45 000 руб. в месяц. Самое выгодное предложение месяца – 1-комнатная квартира на Осеннем бульваре за 17 000 руб.

База квартир бизнес-класса насчитывает 430 объектов стоимостью от 33 000 до 110 000 руб. в месяц. В числе самых дешевых предложений – 1-комнатная квартира на Кутузовском проспекте (д. 76) за 33 000 руб. и двушка на пр-те Вернадского за 38 000 руб.

По данным Doki, в ЗАО экспонируется 210 элитных квартир по ставкам от 75 000 до 1,5 млн руб. Самые дорогие квартиры – в районе Кутузовского и Вернадского проспектов, ул. Крылатские Холмы, Минской, Давыдковской и Мосфильмовской, Осеннего бульвара и Можайского шоссе. Квартира около ст. м. «Международная» общей площадью 350 кв. м стала одним трех из самых дорогих предложений в столице. За нее запросили 1,5 млн руб. в месяц. По такой же ставке предлагается еще две квартиры на территории ЦАО: 8-комнатная общей площадью 450 кв. м на Поварской улице и 6-комнатная (300 кв. м) на Пятницкой. Эксперты Doki подсчитали, что за сумму, полученную от сдачи внаем любой из названных квартир за год, – 18 млн руб. – можно купить трешку общей площадью 80 кв. м на ул. Поварской. Или 11 квартир (по 35 кв. м) в Болгарии в районе Солнечного берега, или 34 квартиры (по 30 кв. м) на побережье Красного моря в Хургаде.

Традиционно весной предложение пополняется за счет сезонных квартир, сдаваемых на весенне-осенний период. По данным Doki, с начала апреля доля таких квартир в предложении увеличилась в 3 раза (с 2,3% до 8%) до 3200 объектов. Но если в 2008 г. сезонные квартиры сдавались в среднем на 5–6 месяцев, то в этом году – на 7–8, отмечают аналитики компании. В самом низком ценовом сегменте жилья на полгода можно подобрать 1-комнатную квартиру за 18 000 руб. в месяц, 2-комнатную за 23 000 руб., 3-комнатную за 30 000 руб.

Престижно и комфортно

Для состоятельных москвичей пока нет причин отказываться от статусной квартиры, утверждают риэлторы. Как объяснил Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, наниматели элитного жилья готовы платить за комфорт, хотя сейчас , «зная о возможных скидках», многие стремятся найти качественное жилье в рамках более низких бюджетов.

Снять подходящее элитное жилье в 2009 г. стало проще. Как объяснила Галина Ткач, директор департамента аренды компании IntermarkSavills, за I квартал текущего года на 15–20% сократилось количество иностранных клиентов, которые формировали до половины потребительского спроса на данный сегмент рынка за аналогичный период прошлого года. По словам Дмитрия Таганова, в сегменте квартир по цене 120 000–235 000 руб. в месяц предложение превышает спрос в 4,5 раза, а среди квартир дороже 235 000 руб. в месяц – в 5,4 раза. Но расценки на такие объекты остались практически на прежнем уровне: по данным «Миэль-Аренды», по итогам I квартала 2009 г. подешевели только 1-комнатные квартиры (на 5,6%), остальные даже немного подорожали (от 1% для 2-комнатных до 3,4% для многокомнатных). Галина Ткач отметила, что количество собственников, готовых зафиксировать цену в рублях, составляет не более 70% в отличие от прошлого года, когда в рублях совершалось около 95% сделок.

По данным Blackwood, больше всего заявок на квартиры по $3000 в месяц (около 100 000 руб.). За эти деньги в центре Москвы риэлторы могут подобрать 1-комнатную квартиру в сталинском доме или в довоенном особняке в пределах Садового кольца с евроремонтом, укомплектованную хорошей мебелью, техникой и такими опциями, как интернет, спутниковое ТВ и проч. В ЗАО и ЮЗАО за такую сумму можно подобрать 2-комнатную квартиру в элитном доме с охраняемой территорией и местом в подземном паркинге. Но за аренду машино-места придется платить дополнительно 6000–10 000 руб. в месяц. По данным IntermarkSavills, одной из самых дорогих сделок, заключенных компанией в 2009 г., стала сдача внаем двухуровневой квартиры в новом элитном доме в районе пр-та Мира площадью 268 кв. м полностью меблированной с машино-местом в подземной парковке за 517 000 руб. в месяц.

Интерес государства

Бизнес в сфере найма жилья сейчас практически полностью отдан на откуп частным лицам. Давно обсуждаемые планы по строительству доходных домов остаются лишь экспериментом. Первый доходный дом, средства от сдачи жилья в котором поступают в городской бюджет, введен в эксплуатацию в октябре 2003 г. в Николоворобьинском переулке, 10 (ЦАО). Инвестором выступил ныне расформированный департамент инвестиционных программ строительства. Проект обошелся казне в $12,3 млн.

В доходном доме 47 квартир, от 2- до 7-комнатных, а также несколько офисных помещений. Управляет домом «Мосжилкомплекс». На момент сдачи дома в эксплуатацию стоимость аренды варьировалась от $2500 до $12 000.

По данным «Мосжилкомплекса», в начале апреля 2009 г. в доме были свободны семь квартир (3- и 4-комнатные, от 101 до 149 кв. м). Ставки – от 115 000 до 187 000 руб. Самая дешевая 2-комнатная квартира (83 кв. м) в 2009 г. обходилась нанимателю в 92 000 руб., квартира из семи комнат (297 кв. м) – примерно в 400 000 руб. в месяц. Дополнительно арендаторы оплачивают коммунальные платежи – 6210 руб. для 3-комнатных и 7600 руб. для 4-комнатных квартир и 10 000 руб. за машино-место в подземном паркинге. По информации «Мосжилкомплекса», с момента заселения дома ставки пересматривались всего один раз, в 2008 г.

Как уже писали «Ведомости», попытка построить дом для сдачи квартир в аренду в Москве была и у частного девелопера. Корпорация «Развитие» инвестировала в строительство доходного дома в 3-м Обыденском переулке, однако была вынуждена отказаться от проекта: его продали, так как потребовались деньги для другого, объяснили в компании.

По словам Ковалева, частные инвесторы не слишком заинтересованы в девелопменте подобных проектов. Сроки окупаемости доходных домов высоки (для дома в Николоворобьинском переулке, например, это восемь лет), доходность и в докризисные времена составляла не более 5–7%. По мнению Таганова, в кризис начинать столь долгосрочные инвестиционные проекты нецелесообразно.

Эксперт допускает, что государство может инициировать строительство доходных домов, чтобы обеспечить госзаказом московских застройщиков. «Однако этот процесс сдерживают объективные факторы: отсутствие необходимой законодательной базы, опыта строительства и управления подобными объектами», – отмечает он.

Галина Хованская, депутат Госдумы, предлагает внести в Жилищный кодекс поправки, которые позволят субъектам Федерации возводить жилой фонд некоммерческого использования. Это должны быть государственные или муниципальные помещения, которые могут сдаваться внаем гражданам России (как правило, на срок пять лет с правом продления договора для добросовестных плательщиков), но которые нельзя приватизировать. Затраты на содержание и ремонт этого жилья будут нести сами наниматели. Хованская рассчитывает, что в некоммерческих домах расценки будут в 2–3 раза ниже рыночных – но только для тех граждан, кто не может ни считаться малоимущим, ни приобрести или снять жилье у частников.

В Москве на ул. Верхние Поля, 38, стр. 1, уже введен в эксплуатацию дом по программе «Молодой семье – доступное жилье», где семьи проживают по договору коммерческого найма. Платеж за 2-комнатную квартиру составляет около 33 000 руб.

Хованская считает, что, для того чтобы сформировать необходимый (некоммерческий) жилищный фонд, необходимо построить дома за бюджетные средства и выбрать на тендере частные управляющие компании. В таком случае строительство домов должно окупиться примерно через 25–30 лет. Сейчас этот проект обсуждается. Попытки внедрить в России некоммерческий наем жилья уже предпринимались в 2005 г., но поправки в Жилищный кодекс были отклонены, вспоминает Хованская.

Пока депутаты и чиновники «усердно работают» над проблемой удешевления найма жилья, бесквартирные горожане самостоятельно ищут подходящие варианты. Сейчас дешевле всего снять комнату или даже койко-место.

По словам Галины Фабрицкой, начальника отдела аренды «Пересвет-недвижимости», ставки в данном сегменте снизились, сейчас комнату на одного квартиросъемщика можно найти за 9000–10 000 руб. в месяц, а на двоих – за 12 000 руб. Как добавил Валерий Барнинец, гендиректор АН Doki, за койко-места в Москве просят от 2500 до 5000 руб. в месяц.