Когда придет второе дыхание

Первичный рынок многоэтажного жилья бизнес-класса и элиты представлен в Сочи 21 проектом, общая площадь, согласно исследованию MRG (есть у редакции), составляет 820 878 кв. м, жилая – 509 529 кв. м. Основных игроков рынка столько же – 21. Самые крупные застройщики – MRG и строительно-инвестиционная корпорация Clover Group, которые занимают 14,6 и 12,8% от общего объема предложения соответственно. Сегмент бизнес-класса – 20 проектов. По 10 из них строительство в этом году было приостановлено (47,6%). Это «Грас-сити», «Красная площадь», Russian Riviera Plaza, Crystal Towers, «Актер гэлакси», «Прима Мария», говорится в исследовании MRG. «Вес» законсервированных площадок – 65,4% от общего объема рынка.

Активное развитие рынка жилищного строительства началось в Сочи в 2004–2005 гг. Кризис привел к снижению объема ввода в 2008 г., а в структуре нового жилья доля индивидуального преобладает над многоэтажным. По итогам 2008 г. ввод в эксплуатацию многоэтажных домов по сравнению с предыдущим годом снизился вдвое до 111 300 кв. м, а частных домовладений – увеличился на 29,8% до 358 700 кв. м, по данным администрации Сочи. В первом полугодии 2010 г. и индивидуального, и многоэтажного жилья сдано больше, чем в январе – июне 2009 г., но докризисного уровня показатели не достигли. Индивидуальных и многоэтажных домов по площади вводится примерно поровну, говорит генеральный директор Macon Realty Group (MRG) Илья Володько.

Пострадал бизнес-класс

В кризисных условиях спрос на курортную недвижимость всегда снижается в первую очередь, а основные покупатели сочинских новостроек (преимущественно жители Москвы и Санкт-Петербурга) сейчас, в посткризисное время, обратили взор к «городской недвижимости», считает руководитель группы жилой недвижимости отдела стратегического консалтинга Knight Frank Антон Мельников. Снижение спроса затронуло, прежде всего, недвижимость уровня бизнес-класса, считает гендиректор «Винсент-недвижимости» Эдуард Филиппов. По его мнению, на эти объекты по сравнению с первым полугодием 2009 г. спрос упал на 25–30%. В это же время экономкласс, по его словам, «активно покупают», количество сделок выросло на 15–17%.

Руководитель отдела маркетинга MRG (застройщик «Актер гэлакси» и «Королевского парка») Евгения Старкова утверждает, что «Актер гэлакси» только начали строить в 2010 г., причем стройка не прерывалась (шло оформление документации и укрепление фундамента), а закончат его в 2013 г.

Игра с ценами

В сегменте бизнес-класса наблюдается и самое большое снижение цен (см. диаграмму) – примерно на 10%, говорит Мельников. При этом в первом полугодии 2010 г. у риэлторов возросло количество звонков от потенциальных покупателей (жителей обеих столиц среди них 75–80%): они хотят получать больше информации о тенденциях рынка, «дабы не пропустить достижения ценового дна», говорит он.

В бизнес-сегменте практически все девелоперы, несмотря на минимум сделок в кризис, ценовую политику не изменили (снижение цен от 5 до 15% лишь на некоторых объектах бизнес-класса на начальной стадии строительства). Они предпочли не декларировать снижение цен открыто, а предоставлять дисконты в 10–15%, а иногда и 20–22%, беспроцентные рассрочки, различные виды бонусов (машино-место, отделка, дизайнерский проект), но исключительно в индивидуальном порядке, по утверждению MRG.

В сегменте экономкласса цены снизились примерно на 5%. Общее же снижение цен на рынке жилой недвижимости в городе составило 5–10%, подсчитали в Knight Frank. Мельников и Филиппов также утверждают, что спрос на недвижимость премиум-класса остался на том же уровне, что и годом ранее.

У застройщиков жилья элитного класса запас прочности высокий, поэтому уровень декларируемых цен в данном сегменте жилой недвижимости в 2009–2010 гг. практически не изменился, говорят в Knight Frank. В реальности цены, если судить по фактическим сделкам, и больше – за счет индивидуальных дисконтов, которые доходили до 10–20% от заявленной стоимости, знают Володько и Мельников.

«Положительную динамику» цен на жилую недвижимость бизнес-класса в Сочи Мельников прогнозирует не раньше 2011–2012 гг. Некоторого оживления рынка можно, по его мнению, со временем ожидать по мере снижения цен до уровня, приемлемого для жителей Сочи и Краснодарского края, но такой сценарий «под большим вопросом».

С ценами на премиум-класс ясности и того меньше: сейчас в единственном строящемся комплексе Russian Rivera Plaza приостановлены продажи. Если концепция проекта не изменится, наиболее вероятная цена – 275 000–600 000 руб. за 1 кв. м, предположили опрошенные «Ведомостями» риэлторы из агентств «Олимп» и «Капитал».

Володько по итогам 2010 г. ожидает роста сделок на жилье бизнес-класса на уровне 15% по сравнению с 2009 г., а максимальный (примерно как в 2007 г.) уровень – 900 сделок – допускает только к концу 2012 г.

Сегодняшний профицит предложения на первичном рынке, по мнению Володько, сдержит галопирующий рост цен в преддверии Олимпиады-2014. Рост цен не превысит уровня инфляции, считают в MRG.

С новым годом

Строительство всех законсервированных объектов будет возобновлено в 2011 г., а в этом году ни одна из строек не заработает – нет денег, уверены Филиппов и Володько. Выход на строительную площадку в 2011 г. планируют строительная компания «Импульс» (ЖК «Чайка»), Konsta Real Estate Properties (ЖК «Курортный»), сообщили в компаниях. А вот старт проектов «Золотая лагуна», «Камелия», «Олимп 2014», «Сочи-плаза», «Фестивальный» (2011–2012 гг.) не состоится «в связи с крайне низкой их проработкой», утверждают специалисты MRG.

Строительство ЖК «Чайка» заморожено с 2009 г. (компания успела лишь приобрести землю), «Импульс» сконцентрировался на своих объектах в Петербурге, но участок в Сочи компания держит, говорит сотрудник отдела продаж компании. По его словам, в компании сейчас даже подумывают об изменении концепции объекта: возможно его использование под коммерческую недвижимость.

В этом году, по оценкам MRG, будет сдано 66 401 кв. м (853 квартиры), в 2011 г. – 49 224 кв. м (521 квартира), причем все бизнес-класса.

Фактор Олимпиады

Застройщики, у которых есть деньги, стараются завершить объекты до начала Игр. Но особого спроса на волне Олимпиады на недвижимость нет. «Клиенты ждут окончания Игр: какой смысл заселяться сейчас, когда идет глобальная стройка?» – говорит Филиппов.

Исходя из мирового опыта, то обстоятельство, что в Сочи пройдет Олимпиада, не обещает устойчивого и продолжительного повышения цен на жилье, полагает Мельников из Knight Frank. Гендиректор «Аякс-риэлт» Александр Кутченко строителям жилья в Сочи ничего хорошего не обещает: по его мнению, вложения не окупятся в ближайшие 4–5 лет. Инвестировать в покупку недвижимости Сочи пока не стоит – «спекулятивные цены» еще не спали, есть смысл подождать 2–3 года, когда цена станет адекватна спросу, объясняет он.

Фактор Олимпиады повлиял на активность пока только в Красной Поляне, но там развивается коттеджное строительство, цена 1 кв. м в 4–5 раз выше, чем в центральном Сочи (в Центральном районе – историческом центре Сочи – живет более четверти населения, расположены железнодорожный и автовокзалы, построены самые дорогие апартаменты), и доходит до $25 000–30 000, рассказывает Филиппов. По его словам, людей, которые готовы столько платить, немного.

Перспективы для коммерческой и торговой недвижимости тоже не зашкаливают. Сочи все же остается курортным городом, вряд ли здесь возможна деловая активность, ее повышение можно прогнозировать в Центральном районе Сочи и, может быть, в Адлерском районе, говорит Кутченко. По словам Володько из MRG, инвестиционная привлекательность торговой недвижимости оценивается как средняя. Ажиотаж, последовавший за объявлением города столицей Игр, пошел на спад, хотя до финансового кризиса все торговые площади были заполнены арендаторами. В будущем не ожидается активного роста цен на этот сегмент недвижимости, так как высокий докризисный уровень арендных ставок носил спекулятивный характер, говорит Володько. На 2010–2013 гг. он прогнозирует доходность высококлассной торговой недвижимости не более 9%.