На асфальте: Когда в товарищах согласья нет

Даже проекты, которым присуждают престижные архитектурные премии, на финише нередко получаются скучными. А все потому, говорят участники рынка, что дом на пути от замысла к своему воплощению многократно меняется. И не всегда в лучшую сторону.

Не Эгерааты мы!

Архитекторы во всем винят заказчиков: об эстетической составляющей проекта почти не думают, на всем экономят и просят – сделайте дешево, а выглядело чтобы дорого. Но выходит чаще наоборот: проект стоит дорого, а конечный продукт выглядит дешево.

Известный московский архитектор Сергей Скуратов уверен: бедные по архитектурному решению и плохие по качеству дома множатся в столице, потому что авторский надзор за реализацией архитектурного проекта в России законодательно не закреплен. Заказчик может по своему вкусу изменить что-то в проекте, проектировщики-гастарбайтеры – напутать в рабочих чертежах, согласующие организации – «зачистить» все инновации, если те не вписываются в рамки СНиПов.

«Отсутствие авторского надзора за строительством позволяет заказчику халтурить, – сетует архитектор. – Он может поставить вместо стальных конструкций алюминиевые, а качественный утеплитель, который простоит лет 50, заменить на дешевый, который уже через 10 лет весь осыпется. При желании смету можно уменьшить вдвое».

Нередко девелопером движет не столько желание сэкономить на стройке, сколько стремление выжать из участка побольше. Так, один из именитых архитекторов рассказал, что девелопер отказался от идеи сделать в жилом комплексе крытый двор, которым могли бы пользоваться все жители микрорайона, и предпочел отдать это место под торговый центр.

«Мы не Эгерааты, мы очень зависимы и не очень богаты», – итожит в рифму архитектор Михаил Филиппов, намекая на то, что несколько лет назад голландский архитектор судился с московским девелопером Capital Group. Но, кроме Эгераата, никто ничего больше не отсудил.

Экономика против эстетики

У девелоперов тоже есть список претензий к столичным зодчим: критику в свой адрес творческие люди воспринимают плохо, амбиции зашкаливают, а вот с профессионализмом беда – в элементарных вещах путаются: то стояков в доме меньше сделают, то по центру спальни колонну поставят. И про вид из окна, одну из самых продаваемых опций дома, нередко забывают. В результате дом стоит по соседству с Кремлем, на самой дорогой земле, но окна гостиной смотрят на унылый двор.

Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group, считает, что конфликт между архитектором и заказчиком – это нормально: один мыслит категориями эстетическими, другой – экономическими. «Плохо, если их спор перерастает в борьбу, – добавляет он. – Все детали, по которым девелопер не смог договориться со своим архитектором во время подготовки проекта, потом вылазят на фасад». Напротив, удачные проекты – это всегда результат компромисса между заказчиком и его зодчим, уверен бизнесмен.

«Уровень востребованности и актуальности проекта в любом случае должен контролировать и отслеживать девелопер», – подчеркивает Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton. – Иногда именитые архитекторы слишком увлекались идеей, забывая про потребности конечного потребителя. Так случилось с проектом международного дизайнера на берегу Темзы, который был настолько сложен с точки зрения архитектуры, что это не лучшим образом отразилось на планировках».

Хорошая архитектура проекта, по оценке Тейн, может увеличить его цену на 30% и даже больше. «Но случалось и так, что после открытия фасада продажи останавливались, как несколько лет назад в одном из проектов на Патриарших прудах», – вспоминает она.

Согласуем – будем жить

Отношения между архитектором и заказчиком могут накаляться во время работы над проектом до предела. Но в одном они сходятся – в своем отношении к согласующим организациям. Здесь они выступают единым фронтом, мобилизуя все свои ресурсы, в том числе административные. Ведь от этого напрямую зависит, каким переделкам (по выражению одного из участников рынка – «какой кастрации») подвергнется проект.

При согласовании ЖК «Ивакино-Покровское» чиновники долго настаивали, чтобы девелопер поставил таунхаусы стройными рядами, практически квадратно-гнездовым методом. «Убедить членов экспертного совета оставить неровные линии улиц, которые задумал архитектор Максим Атаянц и которые придают поселку живописность, нам удалось только со второй попытки», – вспоминает Андрей Пучков, гендиректор Urban Group.

Андрей Пучков признается, что к взаимопониманию с архитектором проектов компании Максимом Атаянцем они шли несколько лет. Но в одном были согласны: серьезные вложения в архитектуру проектов нужны независимо от того, в какой сегмент рынка они попадают. Хотя порой удается находить изящные архитектурные решения с помощью весьма экономичных приемов.

Дешево – не бедно

В ЖК «Новосходненский» Urban Group решила включить в ассортимент квартиры-студии и 2-комнатные квартиры от 41 до 55 кв. м. Отдельной задачей для архитектора стали эргономичные планировки: все квартиры спланированы так, чтобы кухня была не меньше 8 кв. м, помещения – правильной геометрической формы, без проходных комнат, в больших 2-комнатных квартирах и маленьких 3-комнатных – по два санузла, что тоже необычно для экономкласса.

В «Новосходненском» Максим Атаянц предложил несколько незатратных, но эффектных решений. Чтобы придать привлекательность 7–8-этажным домам, архитектор использовал кирпич четырех оттенков, применил ряд хитростей в кладке, и фасад стал более элегантным и стильным.

«Иногда архитектор предлагает, наоборот, дорогостоящие, но эффективные решения, и мы идем на эти дополнительные затраты. В том же «Новосходненском» Атаянц предложил сделать эксплуатируемую кровлю подземного паркинга, который помимо своей прямой функции выполняет роль огромной подпорной стены. Это позволило увеличить площадь общественных территорий и зеленых насаждений, разместить дополнительные прогулочные зоны и детские площадки», – приводит пример Пучков.

Этот переменчивый рынок

По оценкам аналитиков Chesterton, элитная жилая недвижимость Москвы сравнялась с мировыми столицами по ценам, но не по объему предложения и тем более не по скорости продаж. Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке элитного жилья в Москве – $26 500, в Лондоне – $29 500, в Нью-Йорке – $21 700. Но количество элитных объектов жилья, выставленных на продажу в Лондоне, в 5–7 раз превышает аналогичный показатель в Москве, и экспонируются они 4–5 месяцев, тогда как в Москве – от полугода до года. Элитное предложение в Лондоне отличается разнообразием: более половины его приходится на городские дома и дуплексы. В Москве почти 100% предложения в центральных районах города – это квартиры.

«Конкуренция заставляет застройщиков задумываться не только об архитектурных решениях и о внедрении современной инженерии в доме, но и в первую очередь о составлении грамотных технических заданий еще на начальной стадии проекта, – считает Алексей Сидоров, директор по развитию компании Kalinka Realty. – Cправедливости ради следует сказать, что большинство застройщиков уже понимают, что системы кондиционирования и очистки воды, например, являются обязательными в сегменте элитной недвижимости».

Подвергаются корректировке и докризисные представления о планировочных решениях. «100-метровые студии без отдельной спальни стали продаваться тяжеловато, – говорит Дмитрий Воронков, руководитель департамента элитных новостроек Contact Real Estate. – Покупатель стал более требовательным к качеству строительства, отделки холлов и т. д., даже маркетинговое сопровождение проекта имеет значение». Поэтому многие длинные проекты девелоперам пришлось дорабатывать, внося изменения в планировки и площади квартир, а иногда и меняя фасадные решения.

Корректировались планировки в ЖК «Итальянский квартал», «Садовые кварталы» и даже «Гранатный, 6». Но это нормальный рабочий процесс, правильный девелопер постоянно дорабатывает проект даже во время стройки, говорит Воронков.

В Европе строить не проще

Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton:

– На развитых рынках процесс девелопмента ничуть не проще и не быстрее, чем в России. Но там существует четкая последовательность действий. На ускорение не могут повлиять какие-либо внешние факторы. В Великобритании, например, чиновники, отвечающие за согласование проекта с городскими властями, через какое-то время меняют круг обязанностей. По новым проектам переговоры с администрацией занимают гораздо большее время, чем согласование архитектурной концепции. Проект Lots Road в Челси (Лондон) поменял несколько собственников, прежде чем прошел согласование, – на это ушло почти 10 лет. В Монако есть примеры, когда от начала переговоров до завершения стройки проходило 20 лет. В западной практике случаев, когда новый проектировщик приходит и переделывает концепцию, практически не бывает, повторное согласование проекта сложно осуществить технически. Архитектора приглашают в проект, который уже просчитан с точки зрения востребованности, уже понятна концепция, есть детальное ТЗ, поэтому каких-то грандиозных разногласий или судов между девелопером и архитектором не бывает. Но в западных проектах высотность и метраж остаются неизменными, а набор, количество и метраж квартир европейский застройщик может поменять. Все проекты возводятся поэтапно, каждые полгода девелопер изучает спрос на рынке и вносит в соответствии с ним изменения. В России же подобные корректировки после согласования нереальны.

Важен не только внешний вид

Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group:

– Архитектор и девелопер смотрят на дом с разных сторон. У девелопера существуют определенные требования к внутренним планировкам дома: экономика должна быть эффективной, потери полезной площади не должны превышать 20%. Например, лифтовые группы можно спроектировать просторными, даже шикарными, но кто будет платить за потери полезной площади? Планировка квартир напрямую зависит от шага колонн. Колонна в центре будущей спальни заведомо делает конечный продукт менее привлекательным. Внизу, в гараже, нерациональная сетка колонн может привести к потере машино-мест. Внешняя архитектура дома неизбежно отталкивается от его конструктивного решения. Если мы хотим иметь ликвидный проект, важен не только внешний вид здания, но и его скелет в виде несущих конструкций.