В главных ролях: Стоит ли ожидать «распродажи» банковских залогов

Чтобы понять структуру и привлекательность активов, доставшихся банкам в качестве залогов, нужно рассмотреть, какие активы достаются банкам как залог по проблемным кредитам, окинуть взглядом структуру их залоговых портфелей.

Структура залога по коммерческим кредитам варьируется в зависимости от отраслевой концентрации заемщиков конкретного банка, но в целом имеет общие тренды.

Структура активов

Так, можно выделить две группы банков со схожей структурой залогов:

– топ-20 имеет от 50 до 70% недвижимости; 15–20% движимого имущества; 5–10% ТМЦ;

– средние и небольшие банки имеют меньше недвижимости – около 25% и больше ТМЦ – до 50%, доля движимого имущества примерно такая же.

Но когда дело доходит до изъятия в пользу банка залогового имущества по проблемным кредитам, то банки проявляют редкое единодушие: 90% – недвижимость и остальное – прочие виды залогов.

Отдельно необходимо выделить ряд банков, которые активно оформляли в залог доли в бизнесе заемщиков. При невозврате таких кредитов, особенно в 2008 г., банк получал контроль над бизнесом заемщика.

Однако эта практика, а именно залог контрольных пакетов акций или долей компаний, не получила широкого распространения при кредитовании.

Вместе с тем переход к банкам контроля над организациями-заемщиками активно начал происходить в 2010 г. в результате неудачных реструктуризаций проблемных кредитов конца 2008 – начала 2009 г.

Первичные реструктуризации того времени происходили на фоне обвала цен на недвижимость, и банки часто ставили условием укрепления залога требование о залоге долей в бизнесе.

В ряде случаев банки предлагали механизм Debt to Equity Swap, что тоже часто приводило к переходу банку владения бизнесом при непогашении кредита.

Таким образом, структура активов, доставшихся банкам в качестве залогов, сформирована в основном двумя видами активов: недвижимостью и акциями/долями предприятий.

При этом переход контроля над предприятиями характерен в основном для крупных заемщиков и кредитов с задолженностью свыше $10 млн.

Так, ВТБ перешли контрольные пакеты нескольких алкогольных предприятий ФГУП «Росспиртпром», включая московский «Кристалл», балансовая стоимость которых составляет 5 млрд руб. Сбербанку достался за долги контрольный пакет розничной сети «Мосмарт», «Сбер» стал владельцем 12 магазинов таганрогской сети «Мой город», местной компании «Торгсервис» (она задолжала банку 1 млрд руб.). В конце 2008 г. тот же Сбербанк за долги в размере 2 млрд руб. получил 250 000 кв. м магазинов сибирской торговой сети «Алпи». Розничный бизнес ГК «Самохвал» (торговая марка, несколько десятков магазинов) теперь также контролируют кредиторы компании – банки «Возрождение» и «Северный морской путь».

Структура недвижимости также носит ярко выраженный отраслевой характер: если банк кредитовал застройщика, то это жилые или офисные помещения, если предприятие, то недвижимость производственная или торговая.

Но в целом по банковской системе преобладает производственная и торговая недвижимость, причем в виде средних и мелких объектов в регионах России.

Насколько активы интересны

Вопрос привлекательности полученных активов не может оцениваться в лоб. Если говорить о «мгновенной» рыночной привлекательности для потенциального покупателя, то ответ скорее будет отрицательным. Как правило, коммерчески привлекательные объекты, которые могли генерировать денежный поток больший, чем суммы кредитов, были реализованы заемщиком добровольно или получили перекредитование у других банков.

В итоге банки получали недвижимость по цене, которая – даже с учетом залоговых дисконтов – не позволяет реализовать ее по цене, привлекательной для рынка. И банки крайне редко идут на фиксацию убытков при продаже объектов по коммерчески привлекательным ценам.

С другой стороны, возможно говорить о некой «непрямой» или «интегральной» привлекательности приобретения таких активов у банков. Это выражается в тех преференциях, которые банки готовы предоставить покупателям активов кроме цены.

К наиболее распространенным относятся возможность получения кредитов по льготным ставкам – как на выкуп данных активов, так и на финансирование оборотных средств покупателя.

В ряде случаев банки идут на сроки кредитования, характерные для проектного финансирования и на оказание прочих услуг (например, инкассации) по льготным ставкам.

Известны варианты финансирования банком модернизации продаваемых производств.

Таким образом, можно говорить о том, что работа с банком по выкупу у него непрофильного актива позволяет грамотному инвестору получить больше выгод, чем простая покупка актива с дисконтом.

Что касается вопроса о возможности «распродажи» банковских залогов в ближайшее время – может быть, так как изменилась позиция ЦБ по отношению к непрофильным активам на балансах банка и необходимости формирования резервов под эти активы. С учетом того, что у некоторых небольших банков доля «непрофиля» в балансе составляет до 20%, создание резервов в размере 10% к 1.02.2012 может подтолкнуть такие банки к ускорению реализации активов с баланса.