Можно остановиться

Общая площадь всех торговых и торгово-развлекательных центров в Красноярске к концу I квартала 2012 г. достигла 1 млн кв. м, посчитали аналитики GVA Sawyer. Существенная доля рынка торговой недвижимости Красноярска представлена современными профессиональными торговыми центрами – ТРК «Планета» (96 000 кв. м арендуемой площади), ТЦ «Огни» (45 000 кв. м), ТРК «Июнь» (50 000 кв. м), «Торговый квартал на Свободном» (30 000 кв. м). По мнению управляющего партнера London Consulting & Management Company Дмитрия Золина, город изобилует торговыми площадями, хотя качественной торговой недвижимости все еще не хватает. За последние пять лет общая площадь качественных ТЦ и ТРЦ увеличилась на 33% – с 253 000 до 414 000 кв. м, говорится в отчете GVA Sawyer.

«Если учитывать площадь только качественных ТЦ и ТРЦ Красноярска, уровень обеспеченности населения составляет 300 кв. м GLA (пригодные к аренде площади) на 1000 человек. Уровень же обеспеченности всеми торговыми площадями Красноярска достигает 700 кв. м GLA на 1000 человек», – говорит проект-менеджер GVA Sawyer Анастасия Цыганова. Таким образом, нормативы минимальной обеспеченности населения Красноярска торговыми площадями уже превышены. В середине 2011 г. правительство Красноярского края установило минимальный норматив в 655,94 кв. м торговых площадей на 1000 человек.

Специалисты GVA Sawyer посчитали, что до 2015 г. рынок торговой недвижимости города пополнится на 195 000 кв. м. В частности, в 2014 г. будет введен в эксплуатацию торговый центр в Солонцах арендуемой площадью не менее 115 000 кв. м (девелопер – «Торговый квартал», якорный арендатор – «Ашан»). Объем качественных ТЦ и ТРЦ Красноярска в среднесрочной перспективе составит примерно 610 000 кв. м. Аналитики считают, что такое количество качественной торговой недвижимости уже избыточно для Красноярска.

Руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова не видит смысла в проектах крупномасштабных торговых центров в Красноярске – они не будут востребованы. По ее мнению, емкость рынка торговых площадей будет исчерпана проектом «Торгового квартала». «Тем не менее все качественные торговые центры расположены на более активном левом берегу Красноярска. Правый берег является исторически сложившимся промышленным и спальным районом. В этой части города остается возможность реализовать для жителей проекты небольших торговых объектов районного масштаба», – полагает Шарова.

Cодиректор аналитического отдела «Инвесткафе» Григорий Бирг уверен, что в Красноярске можно говорить о насыщении рынка при суммарном объеме площадей в 500 000–600 000 кв. м. По его мнению, на верхней границе этого диапазона стоит ожидать снижения арендных платежей. Аналитик также предупреждает о возможных проблемах с поиском якорных арендаторов.

Пока же арендные ставки растут. По данным GVA Sawyer, в 2011 г. стоимость аренды 1 кв. м в торговых и торгово-развлекательных центрах увеличилась на 7–10%. «Арендодатели постепенно отказываются от использовавшихся в кризис моделей оплаты аренды (взимания арендной платы в виде процента от выручки арендатора, отсрочки платежей, арендных каникул) и переходят на фиксированный арендный платеж», – делится наблюдениями Цыганова. По ее словам, средняя ставка в современных ТЦ составляет 2200–2600 руб. за 1 кв. м в месяц, в ТЦ старой постройки – 1400–1800 руб.

Золин оценивает наполняемость ТЦ и ТРЦ в Красноярске как высокую. По его оценке, средняя доля вакантных помещений в торговых центрах составляет 6%. Наполняемость качественных ТЦ достигает 100%. Эксперт считает, что город примет новые торговые центры. Но дальнейшие девелоперские проекты в области торговой недвижимости должны быть максимально продуманными, качественными и взвешенными, говорит он.