Ориентиры: Надутые рекорды

Такие данные приводит «Московский исследовательский форум» (MRF, объединяет аналитические подразделения CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle, Knight Frank). По данным Jones Lang LaSalle, объем ввода офиcов в III квартале 2012 г. на 24% превысил показатель аналогичного периода прошлого года – тогда на рынок вышло 142300 кв. м.

Ностальгия по «докризису»

В I квартале 2012 г. объемы ввода составили 111300 кв. м, во II квартале – 106100 кв. м (информация MRF). «Объемы остаются низкими и далеки от докризисных», – утверждают аналитики. Всего с начала 2012 г. в эксплуатацию введено около 400000 кв. м, что на 30% ниже, чем за первые девять месяцев 2011 г., сетуют эксперты.

«Рост в 67% не является серьезным показателем активности на рынке. Это лишь сравнение со II кварталом 2012 г., когда ввод новых площадей был одним из самых незначительных за всю историю рынка офисной недвижимости, – комментирует Никола Обайдин, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank. – Возобновление строительства девелоперами в начале 2011 г. постепенно начинает давать результаты». «Такое ощущение, что все ждали очередного кризиса, потом – девальвации рубля и, не дождавшись, начали строить», – признается Сергей Калинин, президент «Галс-девелопмента». Эта компания реализует несколько масштабных офисных проектов, в частности МФК в «Москва-сити» (11-й участок), где в двух башнях (33 и 42 этажа) разместятся офисы, и офисный парк класса В+ на участке площадью около 12 га в бывшей промзоне НИИ дальней радиосвязи. «Учитывая цикл строительства в 3–5 лет, все заявленные за последнее время проекты выйдут на рынок в 2015–2017 гг., тогда мы, вероятно, увидим объем, приближенный к докризисным значениям», – добавляет Никола Обайдин.

В течение двух последних лет предложение офисов ежеквартально, по информации S.A.Ricci, увеличивается на 100000–200000 кв. м. В предкризисные 2007–2008 годы этот прирост составлял в среднем около 400000 кв. м. Общий объем офисных помещений на конец III квартала 2012 г. оценивается в 12,3 млн кв. м.

В III квартале на рынок вышло 10 объектов (данные MRF): два из них (всего 67955 кв. м) относятся к классу А и восемь – к классу В (108582 кв. м). Среди ключевых проектов – офисный комплекс «АквамаринIII» (55422 кв. м), БЦ «Олимпик холл» (12533 кв. м), блок В второй фазы бизнес-парка «Рига лэнд» (22800 кв.м). В компании S.A.Ricci вспомнили еще о БЦ «Лефортово» на ул. Авиамоторной, 12 (офисная площадь – 10000 кв. м), завершенной реконструкции нескольких объектов класса В+, в числе которых БЦ Smart Park (бывший НИИ «Витамины», 10200 кв. м).

Треть всего сданного объема качественных офисных площадей расположена в пределах Садового кольца, 38% площадей расположено на территории между Садовым кольцом и ТТК и 28% – далее ТТК, суммируют аналитики MRF.

Отложенные планы

В IV квартале 2012 г., по данным S.A.Ricci, планируется сдать в эксплуатацию около 20 объектов недвижимости с офисной составляющей (более 500000 кв. м). Но более половины проектов может быть перенесено на следующий год, в IV квартале прирост составит около 300000–320000 кв. м, полагает Андрей Гущин, замдиректора департамента офисной недвижимости S.A.Ricci. Таким образом, прирост предложения по итогам 2012 г. составит около 700000 кв. м, что всего на 4% выше показателя 2011 г. и сравнимо с уровнем 2010 г.

По информации Гущина, по сравнению с первым полугодием этого года в III квартале активность арендаторов снизилась: куплено или арендовано около 230000 кв. м. Лада Белайчук, замдиректора отдела исследований C&W, считает, что 400000 кв. м. «Объемы сделок относительно высоки, но меньше, чем в начале года; во II квартале было 660000 кв. м. Но арендаторы интересуются новыми помещениями, сделки закрываются», – говорит она. Уровень вакантных площадей, по ее данным, стабильно держится на отметке 11,2%.

У Гущина иные данные – собственники повысили комиссионные брокерам, чтобы активнее сдавать не слишком востребованные площади. В проекте Nagatino i-Land и БЦ Mirland подняли комиссию 8,33% до 10% по аренде, в БЦ «Метрополис» – до 15%, в «Кантри-парке» – до 12%. «Во II–III кварталах 2012 г. наблюдалось значительное уменьшение количества сделок как по аренде, так и по покупке по сравнению с прошлым годом, – комментирует эксперт. – Стало ясно, что ряд сделок, прошедших с июля 2010 г. по март 2012 г., свидетельствовал скорее об отложенном спросе, чем о стойкой тенденции роста спроса на офисном рынке. На сегодняшний день большинство крупных компаний закрыло свою потребность в офисных помещениях». По прогнозам S.A.Ricci, в 2012 г. объем поглощенных офисных площадей может достигнуть 1 млн кв. м.

«Ставки в классе А уже достаточно высоки, для того чтобы арендаторы начали снова отдавать предпочтения классу В+», – прогнозирует Белайчук.

В III квартале ГЗК одобрила несколько офисных строек, среди них – проекты группы «Бин» на Коровьем Валу (58500 кв.м) и ул. Академика Пилюгина (42000 кв.м); офисно-жилой проект MR Group на ул. Одесской (153000 кв. м); 3-я очередь бизнес-парка «Аврора» на Садовнической набережной (50000 кв. м), перечисляет Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований CBRE. Компания «Авгур эстейт» заявила бизнес-центр Wall Street (31000 кв. м). Capital Group планирует построить МФК «Око» на территории «Москва-сити» (400000 кв. м). «ДС девелопмент» получил разрешение на завершение МФК в Оружейном переулке площадью 152000 кв. м.