Номерные рекорды
В Сочи, по подсчетам Марины Смирновой из Cushman & Wakefield, к 2014 г. число номеров в качественных отелях превысит 12 000 - против примерно 2000, предлагавшихся до 2010 г. По данным Jones Lang LaSalle (JLL), уже в конце 2012 г. в городе насчитывалось 255 официально сертифицированных отелей. Современный мир не видел отельного строительства такого масштаба, отмечает Дэвид Дженкинс из JLL: «В Сочи гостиничного рынка фактически не было, сейчас создается огромное предложение». Но, отмечает он, нет никаких признаков того, что так же вырастет спрос.
Ждут туристов
В советский период мегастройки были нормой, вспоминает Смирнова: к Всемирному фестивалю молодежи и студентов в 1957 г. номерной фонд Москвы увеличился в 7 раз, к Олимпиаде-80 - еще на 80%. Но растущее предложение поглощалось высоким спросом. По данным Смирновой, в 1980 г. в систему внутреннего туризма было вовлечено 50 млн человек, еще около 2-2,5 млн прибывало из-за рубежа плюс поездки с деловой целью. «Все это создавало дефицит гостиничного фонда, инициативы правительства позволяли его компенсировать», - говорит эксперт.
В Сочи, по данным Дженкинса, в 2012 г. побывало 4 млн отдыхающих, 2,5 млн из них - летом. Анжелика Норманн из EY видит в этом позитивный сдвиг: «На лето пришлось чуть более половины посещений, значит, Сочи постепенно становится круглогодичным курортом и деловым центром». Сейчас ситуация серьезно подогревается стройкой, добавляет Смирнова: гостиницы заполняют командированные, работающие на Олимпиаду. После Игр она ожидает спада загрузки до 35-40%.
Масштабные проекты
Реализующие в Сочи гостиничные проекты девелоперы, опрошенные «Ведомостями», уверены в успехе.
В «Базовом элементе» рассчитывают, что гостиница «Айвазовский» (196 номеров) в курортном комплексе «Сочное», строящемся компанией в Имеретинской долине, в постолимпийский период будет загружена на 40-60%. Здесь предусмотрено все для «отдыха европейского уровня круглый год», объясняет Андрей Елинсон из «Базэла». Впрочем, окупить проект компания намерена, сдавая и продавая апартаменты (их более 2500), средняя стартовая цена продажи - от 150 000 руб. за 1 кв. м.
Смирнова называет заявленные цены высокими, но считает, что «снижать их не позволят кредитующие организации». По ее мнению, это будет сдерживать спрос. Цена 1 кв. м для Сочи близка к предельной, отмечает Вадим Прасов, вице-президент Федерации рестораторов и отельеров: «Покупателя меньше всего интересует, во сколько компании обошлось строительство и какова стоимость ее кредитов».
Рядом с «Базэлом» реализует проект ГК «Кортрос». По словам ее президента Вениамина Голубицкого, здесь будет самый большой гостиничный фонд в Европе - 3600 номеров. «Мы не рассчитываем только на один [олимпийский] сезон», - заявляет Голубицкий. Он надеется на массового туриста и возрождение советской традиции, когда организации направляли сотрудников в здравницы. Это вкупе с активным использованием Сочи в качестве площадки для проведения мероприятий (саммит G8, ЧМ-2018, «Формула-1») дает Голубицкому надежду, что загрузка города, а вместе с тем и его масштабного комплекса «будет достаточной».
Другим гостеприимным кластером Сочи станет Красная Поляна с такими крупными проектами, как «Роза Хутор» и «Горки-город» (в составе «Горной карусели»).
Сейчас заполняемость отелей в «Розе Хутор» в среднем 40-50%, говорит Евгений Макаров, директор департамента коммерческой недвижимости проекта. После Олимпиады здесь будет работать 10 гостиниц на более чем 1600 номеров. «Уникальность местной природы в сочетании с высоким уровнем инфраструктуры, сервиса и услуг» должны привлечь сюда большой поток туристов из России и из-за рубежа, уверен он. В 2012 г. из 4 млн прибывших в Сочи, по данным администрации Сочи, иностранные туристы составили не более 3%, замечает Дженкинс из JLL.
В «Горки-городе» (свыше 1600 номеров и 1400 апартаментов и таунхаусов), по словам Татьяны Беловой, PR-менеджера проекта, надеются на среднюю загрузку в 2014 г. после Игр на уровне 55%, а в долгосрочной перспективе - 65-70%. «Процветающее будущее курорта Красная Поляна», по ее словам, должны обеспечить «его климатические условия и природные богатства».
С гор на землю
Надежды девелоперов Дженкинс называет игрой воображения: «Среднегодовая загрузка горных отелей на уровне чуть более 50% уже будет успехом». Без сомнения, на них будет спрос зимой, объясняет он, но летом все три кластера - городской (Центральный Сочи), Имеретинский и горный - будут воевать за гостей. По его словам, много лет Сочи пытался добиться среднегодовой заполняемости в 50%: «В июле - августе лучшие отели загружены на 70-90%, активным месяцем является и сентябрь, но в другие периоды загрузка опускается до 20-40%». По мнению Норманн из EY, «среднегодовая загрузка номерного фонда в 2014-2016 гг. останется на «доолимпийском» уровне - 55-60%». Она полагает, что туристы, прежде выбиравшие частный сектор, теперь будут жить в цивилизованных отелях.
Гостиницы будут вынуждены бороться за гостя ценой, отмечает Дженкинс. Если до Олимпиады средняя цена проживания в отдельных отелях была около $180 за номер, после нее, по мнению Смирновой, снизится на 25-30%.
Отель под событие
Строительство слишком большого числа отелей к одному мероприятию - это большой риск, говорит Дженкинс. «Никто не выиграет от переизбытка предложения на рынке и очень низких цен, к которым приведет повышенная конкуренция», - предупреждает он. Подготовка к ЧМ-2018 - это больше вопрос строительства и реконструкции стадионов и развития инфраструктуры, чем бума гостиничного девелопмента, говорит Прасов. «Москва, Петербург, Екатеринбург, Казань и Сочи будут готовы к принятию гостей чемпионата благодаря активному строительству гостиниц в предыдущие годы, - полагает он. - Дополнительные номера потребуются Калининграду, Нижнему Новгороду, Самаре, Саранску, Волгограду и Ростову-на-Дону».
Согласно предварительным планам региональных властей, о которых «Ведомостям» рассказал анонимный источник, под ЧМ-2018 в Волгограде должно появиться восемь отелей, включая пять сетевых, на 1470 номеров, в Саранске - 11 отелей на 2354 номера, в Нижнем Новгороде - 19 объектов, в том числе не менее трех сетевых, на 2650 номеров, в Ростове-на-Дону - восемь отелей на 2890 номеров, в Калининграде - 14 отелей на 2000 номеров. В результате гостиничный рынок в каждом из них вырастет очень значительно - к примеру, в Волгограде пока нет ни одного отеля под управлением международного оператора.
По словам Прасова, чтобы отели были переварены после мероприятия, нужна серьезная программа развития туризма, включающая в себя развитие всех его видов. Он добавляет, что футбольный болельщик в основной своей массе неприхотлив: «Он приезжает ради футбола, а не ради комфорта или гостиничных звезд. Поэтому нужно думать не только об отелях «со звездами», но и создавать альтернативные средства размещения, например хостелы, кемпинги, плавучие гостиницы и т. д.». Дженкинс вспоминает опыт Киева, принимавшего Евро-2012: «Гостиницы не были заполнены на протяжении всего чемпионата - только во время определенных игр». Сейчас в Киеве работает девять гостиниц под международными брендами, более половины из них открылись незадолго до Евро-2012. Средняя загрузка, по данным JLL, менее 50%.
Еще пример - недавняя Универсиада в Казани. По данным местных отельеров, 12 000 гостей мероприятия селили в 49 отелей. 100%-ная загрузка была у лучших из них только в дни открытия и закрытия Игр, в дни состязаний она держалась на уровне 50-70%. «Дирекция Универсиады бронировала номера для официальных делегаций на все дни, но через один-два дня они уезжали, - рассказали «Ведомостям» казанские отельеры. - Не все гостиницы успевали продать освободившиеся места».