Интервью: Как оценивают стройку

Москва - самый крупный в столице инвестор, который ежегодно вкладывает в стройки более 300 млрд руб. Московские власти утверждают, что они строят дешевле предшественников. Насколько? Об этом в интервью «Ведомостям» рассказывает председатель городского комитета по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов (Москомэкспертиза) Игорь Солонников. Он проверяет каждый строительный объект, который возводится за счет бюджета. Фактически комитет устанавливает единые правила и подходы к формированию сметной стоимости строительства бюджетных объектов. В Москве действует сметно-нормативная база ТСН-2001.

- Какие цели перед вами ставились?

- Незадолго до моего назначения вышло новое положение о Москомэкспертизе (48-ПП), и нам добавились новые функции, которые раньше выполнял департамент экономической политики. Тогда-то и произошла передача комитету функций ценообразования в строительстве объектов городского заказа. А это в первую очередь поддержание в актуальном состоянии и развитие территориальной сметно-нормативной базы. Это инструмент, который позволяет рассчитать, сколько стоит тот или иной объект строительства.

Сметно-нормативная база Москвы состоит примерно из 70 000 сметных цен и расценок, существует с 2001 г. И всю эту громаду надо постоянно поддерживать в актуальном состоянии. У нас ведь жизнь с каждым годом меняется: меняются тарифы и уровень инфляции, появляются новые технологии и материалы т. д. И все это надо учитывать и оперативно вносить изменения в базу. К каждой расценке применяются корректирующие коэффициенты, переводящие уровень цен из базового в текущий, - они актуализируются ежемесячно. А устаревшие сметно-нормативные расценки убираем. Например, когда появляется новая техника или новые материалы. Такой пересмотр проводится раз в квартал.

- Недавно Минстрой выступил с инициативой включить московскую базу в Федеральный реестр сметных нормативов без указания срока действия, как это происходило ранее. Что это значит?

- Она всегда туда была включена (правда, на временной основе). Для московской системы ценообразования это решение принципиально ничего не изменит, поскольку все расходы по ведению и актуализации сметно-нормативной базы правительство Москвы всегда несло само.

- Какая рентабельность подрядчика закладывается в проектах по госзаказу?

- В базе ТСН-2001 рентабельность в виде сметной прибыли закладывается в каждый норматив отдельно в зависимости от вида работ и составляет, как правило, 50% заработной платы. Из чего складывается сметная стоимость объекта? Примерно 65% - это стоимость материалов, 10% - зарплаты, 15% - накладные расходы и сметная прибыль, еще 10% - машины и механизмы.

- А когда приходит на конкурс подрядчик и дает снижение в 20%, это должно насторожить госзаказчика?

- Да, но это уже не моя сфера деятельности.

- Как формируется цена в адресно-инвестиционной программе (АИП)?

- АИП формирует департамент градостроительной политики, исходя из стоимости объектов-аналогов, построенных городом в предыдущие годы. Потом это цена уточняется в процессе разработки и согласования проекта и торгов.

- Как взаимодействуете с другими департаментами стройкомплекса?

- Город принимает решение, что нужно реконструировать ту или иную магистраль. Департамент градполитики включает объект в АИП. Департамент строительства готовит техническое задание на будущий проект. На его основании готовится конкурсная документация и проводится конкурс на проектирование. Затем разрабатывается проектная документация и сдается в Мосгосэкспертизу. А при расчете сметной стоимости проекта проектировщик как раз пользуется теми расценки, которые есть у нас в базе. Экспертиза проверяет проект на соблюдение норм и технических регламентов и корректность смет. По результатам экспертизы складывается сметная стоимость объекта, которая потом, как правило, уменьшается в результате конкурсных процедур.

- Появляются новые виды строительных технологий?

- Да. Особенно это заметно на объектах метрополитена. Плюс совместно с департаментом культурного наследия в 2013 г. мы приняли ряд новых расценок по реставрационным работам. До этого ремонтно-реставрационные работы оценивались по нормативам, разработанным еще при советской власти.

- В чем сложность с инновационными технологиями, почему их нельзя прямо сейчас широко применять на городских стройках?

- Применение инновационных технологий для городского строительства, по сути, является следующим уровнем оптимизации бюджетных средств после снижения себестоимости строительства. Можно повысить эксплуатационную долговечность и ремонтопригодность возводимых объектов и тем самым снизить расходы на их последующее техническое содержание. Но в действующую базу ТСН-2001 включено ограниченное количество сметных расценок, которое не в полной мере отражает современный уровень развития технологий. Количество научно-технических разработок ежегодно продолжает увеличиваться. Попасть же на строительные объекты Москвы инновационные материалы и технологии могут лишь после включения в территориальную сметно-нормативную базу.

Наша основная задача - удешевить стоимость строительства объектов горзаказа. Поэтому в первую очередь разрабатываются расценки на те инновационные материалы, которые стоят дешевле и экономический эффект от внедрения которых уже очевиден. К примеру, в прошлом году в Москомэкспертизу поступила заявка метрополитена на использование модифицированных шпал при прокладке путей. Срок их эксплуатации вдвое больше использовавшихся ранее. Сейчас эти шпалы используются на строительстве метро.

Более того, это все продукция отечественного производства. Так что, ведя работу в этом направлении, мы тем самым стимулируем рост инвестиций в развитие производства стройматериалов в Московском регионе. Поскольку, как правило, внедрение в производство новых разработок в этой сфере происходит как раз после включения прямой расценки на конкретные виды новых стройматериалов в сметно-нормативную базу. Именно тогда потенциальный производитель может оценить инвестиционную привлекательность проекта, просчитав все издержки и определив сроки окупаемости и возвратности первоначальных вложений.

- Руководитель стройкомплекса Марат Хуснуллин все время говорит: «Нам удалось снизить стоимость строительства метро на 25%». Как это удалось?

- Есть три составляющие. Оптимизация градостроительных решений, которая предваряет экспертизу, оптимизация проектных решений и непосредственно снижение за счет экспертизы сметной документации. Начиная с 2011 г. комитет регулярно актуализирует базу расценок на проектирование и строительство объектов метрополитена. Мы также разработали и опубликовали специальные сборники на оборудование по метрополитену. В среднем убавили 15% от тех расценок, которые действовали ранее. Как я уже сказал, значительная экономия достигается и за счет оптимизации градостроительных и проектных решений. Станции мелкого заложения изначально дешевле классических станций глубокого заложения. Экономить можно на внутреннем оформлении вестибюлей и станций за счет использования более легких материалов - к примеру, нержавейки. Дополнительно Москомэкспертиза по обращениям городского заказчика согласовывает уровень цен на продукцию для строительства и реконструкции линий метрополитена, электродепо и станций. В текущем году среднее снижение цен по материалам и оборудованию от первоначально представленных составило до 32%. Номенклатура разнообразная - от арматуры, металлических конструкций и свай до вентиляторов и отделочных материалов.

- Какие в последнее время тенденции на рынке стройматериалов - что дорожает, что дешевеет?

- Обычно они дорожают весной, когда начинается бум строительных работ и производители поднимают цены. Мы постоянно мониторим этот процесс. Проверяем корректность расчетов в калькуляции материальных и трудовых ресурсов. К примеру, в текущем году были согласованы цены на поставку асфальтобетонных смесей, энергосберегающих панелей и оконных блоков, гидроизоляционных материалов для тоннелей и подземных сооружений и т. д. Среднее снижение цен - от 2 до 40%. И наблюдаем за текущими отпускными ценами производителей и поставщиков стройматериалов. Это сложнее, поскольку требует не только больше времени, но и значительных человеческих ресурсов для сбора данных. Делаем выборку тех видов продукции, которые востребованы в городском бюджетном строительстве. Если сильно дорожает конструкция, например, для панельного дома, который строит ДСК, у производителя запрашиваем, как сложилась эта цена. Не заложены ли в единице продукции поездки на Канары на личном самолете? (Смеется.)

В целом же могу сказать, что градостроительная политика неизбежно влияет на динамику изменения цен на строительную продукцию. Сейчас в связи с активным дорожным строительством и продлением линий метро растут цены на стройматериалы для этих сегментов.

- То есть вы - тот самый человек, который может точно сказать, сколько стоит построить жилье в Москве?

- Если бы мы строили в чистом поле, я бы сказал. Но есть и стоимость земли, и перекладка коммуникаций, и благоустройство территории, и т. д.

- А коробка сколько стоит?

- По нашей сметно-нормативной базе строительно-монтажные работы серии П-44 (строит ДСК-1) обойдутся в 30 000 руб. за 1 кв. м.

- Когда вы проверяете стоимость строительства социального жилья, есть ли предельные значения? Условно, если дороже 100 000 руб. за 1 кв. м, вы рекомендуете отказаться от стройки?

- Та система ценообразования на бюджетные объекты, которой я занимаюсь, как раз и нацелена на оптимизацию стоимости строительства всех объектов городского заказа, которые включены в АИП. По итогам прошлого года стоимость проектов жилищного строительства, которые проходили у нас госэкспертизу, не превышала указанную сумму.

- Все объекты из АИП должны пройти экспертизу?

- Да. По итогам 2013 г. было выдано 405 положительных заключений на объекты, финансируемые из столичного бюджета. Из них наибольшее количество - 107 - пришлось на жилье, соцкультбыт. Следующей по количеству положительных заключений стала реконструкция непроизводственных объектов - 52, а на транспортную инфраструктуру было выдано 40. Некоторые проекты рассматривались повторно.

- А были случаи, когда вы находили превышение сметы в 1,5 раза?

- Были.

- В московскую экспертизу могут обратиться коммерческие структуры?

- С удовольствием обращаются. Как правило, они приносят проект на экспертизу без смет.

- Вы все время сообщаете, что после экспертизы объект подешевел. Почему сразу нельзя назначить реальную цену строительства?

- Встречный вопрос: а что такое реальная цена строительства и кто должен ее назначать? У нас рыночная экономика, поэтому государственная система ценообразования имеет опосредованное отношение к механизму назначения цены. Цена устанавливается в ходе заключения договора между заказчиком и подрядчиком на конкурсе. Им нужен проектировщик, который разработает проектную документацию, включая смету. Для расчета сметной стоимости применяются расценки каждого вида строительно-монтажных работ, что в совокупности дает сметную стоимость всего объекта. Фактически сметная стоимость устанавливает предельный уровень стоимости строительства - это, по сути, начальная максимальная цена контракта. Но сметная стоимость объекта, спроектированная с учетом разных технологий, тоже может варьироваться.

В ходе экспертизы проект оценивается с точки зрения соблюдения требований технических регламентов по безопасности, а также с точки зрения корректности представленных расчетов. Вот здесь эксперты зачастую выявляют несоответствия: некорректное применение расценок, неверная оценка объемов работ, необоснованное применение различных повышающих коэффициентов. В итоге сметная стоимость корректируется.

- После проведенной экспертизы вы уже не возвращаетесь к этому объекту?

- Если нет корректировки проекта, то нет.

- Вы будете просчитывать, например, парк «Россия»?

- Мы будем проверять сметную стоимость.

- Там собираются воссоздать тундру и тайгу. Как, интересно, будете их стоимость складывать?

- В базе ТСН-2001 есть специальные разделы и по благоустройству, и по озеленению, и по воссозданию, и т. п. Так и проверим.