Кадастровая ловушка
Бизнес несет потери из-за кадастровой оценки земли. Даже оспорив ее, предпринимателям не удается снизить расходы: прежняя оценка не пересматривается, а потом вводится новая, выше прежнейКадастровая оценка земли, особенно в Москве, часто оказывается значительно выше ее рыночной стоимости, жалуется президент «Опоры России» Александр Бречалов в письме председателю Высшего арбитражного суда (ВАС) Антону Иванову (копия есть у «Ведомостей»).
Это увеличивает расходы предпринимателей: стоимость аренды земли в Москве рассчитывается как процент от кадастровой стоимости участка - от 0,01 до 1,5%. Бизнес оспаривает оценку в суде, но дела рассматриваются по нескольку месяцев, пишет Бречалов, а изменения в кадастр вносятся только с момента вступления решения суда в силу: иногда на это уходит более года. Обратной силы судебные решения не имеют, отмечает он, а со следующего года кадастровая стоимость обновляется - Москва пересматривает базу ежегодно.
Предприниматели лишены возможности снизить плату за землю до адекватных размеров, резюмирует Бречалов и просит Иванова рассмотреть «варианты решения непростой проблемы». Из-за завышенной арендной платы на грани закрытия оказываются автосервисы, торговые павильоны, складской бизнес, автомойки, АЗС, предприятия общепита и парковки, перечисляет член президиума «Опоры России» Алексей Небольсин: работу могут приостановить несколько тысяч предприятий.
Серьезной проблемы нет, уверен представитель департамента имущества Москвы: в 2013 г. была проведена кадастровая оценка 306 000 участков, а департамент получил менее 250 исков об оспаривании стоимости, большинство не удовлетворены.
У «Опоры России» другие данные. За шесть месяцев 2013 г. было подано 104 иска, к октябрю - около 300, к началу февраля 2014 г. - уже 640, ссылается на данные ВАС Небольсин: сейчас их число приближается к 1000. Недовольных даже больше, рассказывает он, многие не хотят нести судебные издержки и ждут, как решится вопрос «у соседа».
Проблема выходит на первый план, признает главный консультант управления частного права ВАС Елена Поветкина: формально закон позволяет добиваться справедливой рыночной оценки, но из-за перехода многих регионов к ежегодной переоценке «эти усилия зачастую оказываются тщетными».
Можно оспорить массовую оценку в досудебном порядке, отмечает представитель Минэкономразвития, через комиссию при Росреестре. В ее составе в основном чиновники Росреестра и муниципалитета, скептичен управляющий партнер «Инвест проекта» Сергей Шешков.
Кадастровую стоимость нельзя устанавливать задним числом, считает федеральный чиновник, если ее постоянно менять, то невозможно будет спрогнозировать доходы бюджета. Предприниматели чаще злоупотребляют системой, чем страдают от нее, сетует он: «Создан целый бизнес - оценщику заказывают заниженную оценку, суд признает ее кадастровой, в результате занижается налогооблагаемая база» (см. врез).
Причина - заложенный в законе подход к организации кадастровой оценки, считает Поветкина: муниципалитету дешевле провести новую, чем оспаривать ее результаты в суде. Толкованием законов проблему не решить, заключает она, их нужно менять. Проблема в системе массовой оценки, говорит Шешков, она не позволяет рассматривать каждый объект индивидуально. На землю влияет много факторов, отмечает он: месторасположение, подъездные пути, близость к метро, к магистралям - каждый может изменить стоимость на 1-10%.