Ориентиры: Битва собственников

К нам весной планировала переехать крупная международная компания, - рассказывает девелопер бизнес-центра, построенного в прошлом году. - Но в последний момент их арендодатель предложил им условия, от которых нельзя отказаться. А мы не получили хорошего арендатора».

Наиболее важные для бизнесменов факторы, которые могут сподвигнуть на переезд, - ставка аренды и местоположение помещений, показали результаты опроса «Идеальный офис», проведенного Cushman & Wakefield (C&W) совместно с форумом Office Next Moscow. Имя девелопера для арендатора мало что значит.

В пустоте и не в обиде

Ряд международных компаний из тех, что хотели менять офис, заняли выжидательную позицию в связи с геополитическими событиями, отмечает Елена Денисова, директор отдела офисных помещений CBRE. В I квартале 2014 г. объем поглощения (аренда и продажа) составил 290 000 кв. м, снизившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 29% (информация C&W). В результате к концу квартала объем пустых помещений не уменьшился, а увеличился на 55 000 кв. м (с учетом ввода новых офисов), отмечает Лада Белайчук, заместитель руководителя отдела исследований C&W. Только 16% сделок заключено международными компаниями (данные CBRE).

В ряде объектов класса А свободно до 50%, в отдельных случаях - 80-90%, сообщают в NAI Becar. В среднем по рынку уровень пустующих помещений в классе А, по данным этой компании, - 16,7%, в классе В - 8%. Лидер по «пустоте» - микрорынок «Москва-сити»: по данным C&W, в ММДЦ после введения в эксплуатацию башни «Евразия» вакантно 38% кабинетов. До конца года Capital Group планирует достроить комплекс «Око», который добавит к офисному предложению в «Москва-сити» еще около 110 000 кв. м, тогда, по оценке CBRE, вакантно будет более 50%.

«Срок экспозиции офисных помещений на рынке увеличился, - комментирует Денисова. - Если до кризиса 2008 г. офисы класса А сдавались в аренду еще на этапе строительства, то сейчас помещения находят арендаторов на протяжении года-двух после сдачи в эксплуатацию». В течение первого года сдается от 15 до 50% кабинетов. По договорам предварительной аренды уже в 2013 г. было сдано всего 2,3% площадей, напоминает Лада Белайчук.

Ниже среднего

Качественная офисная недвижимость дешевеет. Александр Ошурко, управляющий директор Praedium, отметил снижение арендных ставок на 7-10% с начала года. C&W приводит следующие данные: в классе А ставка снизилась с $877 за 1 кв. м в год с конца прошлого года до $790 на настоящий день; в классе В соответственно с $575 до $535 за 1 кв. м в год. «Ставки находятся под постоянным давлением, декларируемые могут сильно отличаться от реальных - и не в большую сторону», - деликатно описывает торг на понижение Елена Денисова.

Сами компании-арендаторы ориентируются на бюджет от $400 до $700 за 1 кв. м в год и предпочитают ставку фиксировать в рублях, показал опрос «Идеальный офис». Оптимальный срок аренды - от трех до шести лет. «Мы ожидаем, что существующие ставки в 2014 г. снизятся», - добавляет Лада Белайчук.

Вследствие негативных трендов заявленный 1 млн кв. м офисов может превратиться в лучшем случае в 600 000 кв. м реально введенных объектов, скептично настроен Александр Ошурко: «Девелоперы будут по возможности придерживать объекты, откладывая их ввод на более благополучные времена».

В I квартале было введено 209 000 кв. м, до конца года в C&W ожидают ввод не более 0,5 млн кв. м. Почти половина (40%) площадей являются новыми фазами уже существующих бизнес-центров.

Утягивание поясов продолжится. Недавно ЦБ заявил, что годовая инфляция вырастет до 8%. По прогнозам Всемирного банка, рост ВВП России в лучшем случае составит 1,1%, при негативном сценарии он упадет на 1,8%. «Если рост ВВП - 0%, дополнительный склад или новый офис не нужен», - резюмирует Денис Соколов, руководитель отдела исследований C&W.