Зарубежная недвижимость: Инвестиции и политика

Противостояние России и США продолжается. На введение санкций российские инвесторы отреагировали сокращением спроса на американскую недвижимость. Теперь их привлекают другие рынки. По нашим прогнозам, в течение следующих двух лет спрос со стороны российских покупателей американской недвижимости ежегодно будет снижаться на 15-20%.

А спрос и ныне там

Страдающий от рецесcии североамериканский рынок недвижимости во время финансового кризиса и в посткризисный период не вызывал серьезного доверия инвесторов из России. Субпрайм-кредиты, от которых пострадали ряд регионов США, ужесточение кредитных стандартов и рост авансовых платежей только ухудшили ситуацию, инвестиционный интерес начал активно падать. Главным предвестником этого падения выступил Equity Residential (крупнейший американский фонд недвижимости, ориентированный на приобретение, развитие и управление жилыми объектами на рынке США. В собственности и под управлением фонда находится около 400 объектов, расположенных преимущественно в Бостоне, Нью-Йорке, Вашингтоне, Южной Флориде, Сиэтле, Сан-Франциско, Южной Калифорнии и Денвере), который с каждым годом сокращал количество приобретаемых квартир: со 137 000 в 2010 г. до 100 000 единиц в июле 2014 г. Подобное поведение крупнейшего американского собственника жилья, распродающего объекты из своего портфеля, говорит отнюдь не в пользу местного рынка.

Охлаждение интереса к американским активам заметно прежде всего среди состоятельных россиян, уже имеющих недвижимость в США. Многие сократили бюджеты на покупку американских объектов, иные просто изменили направление в сторону других стран.

Надо сказать, что массово россияне недвижимость в Америке никогда и не покупали. Исключения составляют лишь русские эмигранты, которые уже давно стали резидентами США. Из-за санкций американское правительство и налоговая служба получили расширенные полномочия по поиску собственников недвижимости и проверке счетов, налогов и т. д. Во-первых, они проверяют, каким образом была приобретена недвижимость. Если окажется, что объект оформлен на офшорную компанию, придется заплатить налог. Во-вторых, пытаются выяснить, не стал ли бенефициар или физическое лицо, на чье имя приобретен объект, налоговым резидентом. В этом случае могут обложить налогом все его состояние.

В данный момент состоятельные собственники не бегут с американского рынка, поскольку не хотят продавать объекты с дисконтом. В последнее время наблюдается новый тренд: владельцы недвижимости переоформляют объекты на других лиц или трасты, тем самым усиливая оборону.

Из Америки в Европу

Несмотря на то что ЕС выступил с санкциями против России наравне с США, европейские рынки недвижимости серьезного падения спроса не ощутили. Жилые и коммерческие активы Европы по-прежнему пользуются популярностью со стороны россиян, не желающих покидать их даже на фоне политических разногласий. За последний год спрос на иностранные, в особенности европейские, объекты среди покупателей из России увеличился примерно на 35%, а за первое полугодие 2014 г. вложения российских инвесторов в зарубежные активы достигли отметки приблизительно в $20,5 млрд. Можно отметить, что в настоящее время в большинстве своем россияне приобретают недвижимость на офшорные компании. Количество таких сделок с начала года увеличилось на 40%.

В Великобритании инвестиционный спрос среди покупателей как жилой, так и коммерческой недвижимости по-прежнему остается высоким. К концу 2014 г. общий объем сделок с недвижимостью в одной только британской столице по сравнению с прошлым годом может вырасти примерно на 25-30%.

К слову, около 35% вложений в британские коммерческие активы в первой половине 2014 г. принадлежит американским инвесторам. Всего за минувшие три квартала этого года граждане США инвестировали в европейскую коммерческую недвижимость более 11 млрд евро, и в течение оставшихся месяцев года сумма инвестиций, вероятно, будет увеличиваться.

В Германии активность покупателей медленно сокращается, однако рост цен на жилье продолжается. В III квартале значительнее всего дорожало жилье во Франкфурте и Дюссельдорфе, что символизирует стабильное состояние данного рынка (это самые привлекательные для международных инвесторов города).

В вопросах санкций Австрия и Швейцария придерживаются нейтралитета. На протяжении нескольких лет цены на жилье в Австрии демонстрируют стабильное увеличение, и согласно прогнозу национального банка Австрии австрийская экономика в 2015 г. вырастет примерно на 2%.

Спрос в секторе аренды столицы Австрии остается высоким. Вена - город с самым высоким процентом арендованного жилищного фонда в Австрии. В 2013 г. в австрийской столице арендовалось около 75% жилого фонда. На данный момент на всей территории страны в собственности находится примерно 56% жилого фонда, из которых арендуется около 41%.

В Швейцарии увеличение числа иммигрантов толкнуло вверх на 3% спрос на аренду жилья. Кроме того, устойчивость рынка недвижимости подтверждают локальные инвесторы, активно вкладывающие средства в швейцарские объекты. Их количество за год увеличилось примерно на 3,5%.

Не банковское дело

Естественно, никто из инвесторов не хочет рисковать своими накоплениями. Основные опасения покупателей зарубежной недвижимости связаны прежде всего с отказом в выдаче ипотеки иностранными банками. Снижение активности покупателей может быть обусловлено страхом относительно ужесточения требований европейских банков-кредиторов. Но до тех пор, пока ни один из крупных банков ЕС не подтвердил подобную информацию, условия кредитования остаются прежними.

Иностранный банк не отказывает в получении ипотечного кредита на основе национальности своих клиентов или их государственной принадлежности. При рассмотрении заявки имеет значение лишь статус резидента или нерезидента страны кредитования.

Возможно, для принятия решения о выдаче кредитов российским заемщикам европейским банкам теперь потребуется больше времени: после пополнения санкционного списка к обязанностям персонала добавится проверка принадлежности россиянина к компаниям, оказавшихся под запретом. Ни один из банков не заинтересован в потере прибыли, а значит, об отказах российским покупателям зарубежной недвижимости со стороны иностранных кредитующих банков пока вряд ли может идти речь.