Рост на фоне спада
В первом полугодии получили разрешение на строительство девелоперы, работающие во Всеволожске, поселках Романовка, Щеглово, Рахья; все дома – до трех этажей, от 40 до 80 квартир. Вышли в продажу новые очереди в проектах «Ванино» и ЖК «Счастье», в «Петергофских кварталах» и «Щегловской усадьбе». Цены – от 45 000–50 000 руб.
По общему объему малоэтажной застройки петербургский регион существенно уступает столичному. В Подмосковье возводится около 120 малоэтажных комплексов, около 53 000 квартир. В пригородах Петербурга и на прилегающих к мегаполису территориях проектов примерно столько же, но размах другой – всего около 9000 квартир. Однако именно этот сегмент развивается впечатляющими темпами, несмотря на кризис и спад спроса.
Руководитель проекта «Азбука» Николай Былинин уверен, что 3–4 этажа – более удобный для жизни формат: «Нет проблем с парковкой, ребенка во двор можно выпустить без опаски. Соседей знаешь в лицо и по имени». Эту точку зрения разделяют многие покупатели. По экспертным оценкам, в городских проектах спрос в мае – июне снизился до 40–50% от уровня 2014 г., в малоэтажных областных комплексах тоже отмечено снижение, но в среднем на 20–30%.
Крупные городские компании не спешат менять стратегию. «В городе пока достаточно предложения в ЖК, расположенных у станций метро, находящихся в высокой степени готовности, – говорит руководитель компании «Л1» Павел Андреев. – И существенного оттока покупателей в малоэтажные пригороды мы не видим. Но, конечно, есть клиенты, которым нравится именно такое жилье. В последнее время вариантов для них стало больше». «Пока рабочие места сосредоточены преимущественно в Петербурге, развиваться будут самые ближайшие территории, – полагает Виктор Кулишов, директор по развитию компании «Победа-девелопмент». – С появлением новых производственных и деловых кластеров [в Ленобласти] люди будут искать жилье, меньше обращая внимание на удаленность от города».
Устойчивость малоэтажного сегмента к колебаниям конъюнктуры связывали с тем, что среди покупателей существенно меньше частных инвесторов: жилье в МЖК (в основном) покупают люди семейные, в таких комплексах редки студии, вообще квартиры более просторные, чем в «муравейниках». Средняя площадь квартир в новых многоэтажных проектах на территории Ленобласти – 43,5 кв. м, в малоэтажке – 51 кв. м. Год назад разница была еще заметнее: 39 и 55 кв. м. Однако и в этом сегменте застройщики начинают диверсифицировать риски: в июне аналитики объявили, что самые маленькие квартиры – студии площадью 18,6 кв. м – появились именно в малоэтажке (в пятой очереди комплекса «Щегловская усадьба»). «Сегодня, к сожалению, предпочтения покупателей определяют не столько потребительские качества проекта, сколько цена метра и общая сумма сделки», – констатирует Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «Айдадом». Впрочем, некоторые застройщики полагают, что именно сейчас накапливается отложенный инвестиционный спрос. По мнению Дениса Вястрика, гендиректора компании «Тареал» (строит ЖК «Ванино» на Ропшинском шоссе), граждане нечасто вкладывают средства в более просторные квартиры в МЖК. Обычная сумма «сберегательных инвестиций» – от 1 млн до 1,5 млн руб., за эти деньги можно купить именно студию в новостройке. Вястрик уверен: «Уже через несколько лет хорошая квартира в зеленой зоне сможет приносить приличный арендный доход. А вот в потенциале студий в густонаселенных кварталах сомневаюсь».
Еще одна важная тенденция – застройщики стараются уходить от «кооперативной» схемы продажи: все чаще жилье в МЖК реализуется по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. Покупатель (вполне справедливо) считает такой вариант более надежным. И банки могут под эти объекты давать ипотеку на льготных условиях – под 11,9–12%, а не под 15–17%, как в среднем по рынку.
Есть, конечно, риски. В том числе связанные с невысокой стоимостью проектов и их относительной простотой. На этом рынке достаточно малоизвестных застройщиков, а то и просто индивидуальных предпринимателей. Начинающие девелоперы по вполне понятным причинам нередко склонны к демпингу. Надежность их обещаний можно будет проверить только на практике. Есть проблемы, связанные с инженерным обеспечением, с качеством социальных объектов.
И все-таки Петербург уверенно обрастает кольцом предместий, выглядящих вполне по-европейски. Возможно, здесь когда-нибудь и сложится тот самый средний класс, который неуверенно ищут социологи.
Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»