Долгострой у Москвы-реки
За десятилетие, прошедшее с начала проекта, его владельцы и технические параметры несколько раз менялись, а открытие неоднократно переносилось. Стройка началась в 2006 г., в 2008 г. была заморожена. От застройщика «СМУ ПГС-8» недостроенный торговый центр попал в залоговый портфель Банка Москвы. Перед тем как приобрести объект, который даже не был законсервирован, «Хорус» провел несколько обследований. Заключение специалистов было следующим: железобетон удержал необходимую прочность. Однако, купив объект, девелопер принял решение демонтировать часть третьего этажа: потолок подняли, что позволило создать атриум высотой 15 м. Всего было разобрано и заменено примерно 17 500 куб. м конструкций.
Архитектурное бюро 5+design разработало новую концепцию фасадов и внутренних планировок. Фасады – гордость «Ривьеры». Их форма и освещение спроектированы таким образом, что издалека кажется, как будто по стенам пробегает речная волна. Кроме обычных в торгцентре есть и медиафасады: они сейчас популярны в новых ТРЦ, так как служат одновременно и элементом отделки, и рекламным носителем. Общая площадь экранов – 1200 кв. м, в центральном атриуме установлен самый большой – высотой 15 м.
Новый девелопер
Сделка по продаже актива группе компаний «Хорус» была подписана в начале 2014 г., договор генподряда заключили в августе. Но из-за резкого подорожания доллара в середине года его условия были пересмотрены. Переговоры шли до ноября 2014 г. В итоге, говорит Елена Колышкина, гендиректор «Ривьеры», при оплате генподрядчику «доллар был зафиксирован по летнему курсу, в валюте номинировали только импортные комплектующие вроде лифтов и фасадов». Общую сумму затрат на стройку компания оценила примерно в $250 млн.
Построенное здание имеет три наземных и три подземных этажа. Последние почти целиком отданы под паркинг на 2860 машин. Девелопер предложит автолюбителям специальное мобильное приложение для смартфонов «Найди мою машину»: оно облегчит навигацию по подземным пространствам.
Почти на 100 000 кв. м арендопригодной площади торгового центра могут разместиться более 260 магазинов. Просторные галереи с естественным освещением, пять атриумов, одна из самых больших в Москве ресторанных зон с видом на реку, летние террасы для ресторанов на крыше создадут по замыслу проектировщиков максимальный комфорт для посетителей.
В отделке фасадов «Ривьеры» использованы алюминиевые панели, а со стороны реки – дерево и камень
Новые арендаторы
Московским брокерам этот объект был знаком как «Ривер молл». Одной стороной он выходит на Симоновскую набережную, другой – на ул. Автозаводскую. «Брокеры полностью сдавали его арендаторам как минимум два раза», – вспоминает Татьяна Мальянова, руководитель отдела аренды торговых центров JLL.
Предлагать его ритейлерам на новых условиях новая команда торгового центра, который получил название «Ривьера», начала год назад, в марте 2015 г. По словам Ольги Стариченко, коммерческого директора «Ривьеры», с того момента были подписаны договоры на 75% из 96 000 кв. м арендопригодных площадей. Общая площадь комплекса – около 300 000 кв. м. Среди арендаторов отметились «Ашан сити», «М.видео», девятизальный кинотеатр «Синема парк», детские развлекательные комплексы «Кидбург», «Сказкин дом», а также «Детский мир», «Панда парк», одежные ритейлеры LC Waikiki, Reserved, Koton и др. Почти треть ТРЦ отдана под развлечения.
Где стоит строить торговые центры
В 2016 г. в России построят минимальный объем торговых центров за последние 10 лет, прогнозируют аналитики CBRE. Но качественные магазины продолжат появляться в городах с населением менее 1 млн человек. По данным CBRE, в 2015 г. в стране было введено 1,9 млн кв. м торговых площадей. Это на 13% меньше, чем в 2014-м, но почти на 30% больше, чем будет сдано в нынешнем году: около 1,3 млн вместо заявленных 2 млн (прогноз). «Неопределенность спроса со стороны ритейлеров, дорогое и малодоступное финансирование», – называет основные причины снижения девелоперской активности Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений компании. В то же время интерес международных сетей к российскому региональному рынку, как менее конкурентному, сохраняется. Из 53 брендов, вышедших на рынок страны в прошлом году, 13 открыли магазины не только в миллионниках, но также в Барнауле, Саранске и Твери, подсчитали в CBRE. По данным Cushman & Wakefield, на стадии строительства в городах-миллионниках сосредоточено 32% строящихся в России торгцентров, в прочих городах – 45%, в основном проекты начаты до кризиса 2014 г. Миллионники интересны в первую очередь благодаря сравнительно высокой покупательной способности жителей. К перспективным для торговцев аналитики относят Владивосток, Хабаровск, Набережные Челны, Киров и Читу.
Среди городов с населением от 0,5–1 млн человек в PM-департаменте Colliers International выделяют города на Средней Волге: те же Набережные Челны (180 кв. м на 1000 жителей), а также Тольятти (обеспеченность торговыми площадями 300 кв. м на 1000 жителей) и Саратов (270 кв. м на 1000 человек). По мнению аналитиков компании, здесь потребность в ТЦ сочетается с покупательной способностью населения – горожане могут тратить 10–20 млрд руб. в месяц. Неплохой потенциал у Липецка (200 кв. м), Ижевска (150 кв. м), Астрахани (310 кв. м) и Ярославля (550 кв. м на 1000 человек) – индекс емкости этих рынков оценивается в 10 млрд руб. в месяц. «Важен уровень доходов населения, – комментирует региональный директор департамента Маргарита Аристархова. – Ярославль, Сочи, Рязань в достаточной степени освоены крупными девелоперами. В ближайшее время в них не ожидается существенного прироста торговых площадей, но потенциально они интересны для точечного развития объектов и прихода новых крупных якорных арендаторов из Москвы и Санкт-Петербурга». По мнению Аристарховой, большинство городов с населением 500 000–800 000 человек испытывают потребность в качественных торговых площадях.
Пока, по данным Cushman & Wakefield, в 14 миллионниках (исключая Москву, это 20,4 млн человек) сконцентрировано 38% (7 млн кв. м) торговых площадей, примерно столько же приходится на жителей остальной России (111 млн человек) и почти четверть всех ТЦ – 4,6 млн кв. м – находится в Москве.
Пятнадцатого апреля 2016 г. (уже после сдачи номера в типографию) у «Ривьеры» должно произойти официальное открытие (брокеры называют его техническим или якорным): для посетителей заработают «Ашан», развлекательная зона и часть арендаторов ресторанного дворика. В супермаркете, занявшем на первом этаже 10 700 кв. м, часть площадей отдана под товары для сада, а к осени должны появиться товары для кухни, включая мебель. Непосредственно над «Ашаном» занял 10 200 кв. м мебельный центр «МOD-мебель». Идея девелопера была – насквозь, от этажа к этажу – продолжить тему товаров для дома и семьи. ТРЦ позиционируется как life-style комплекс и рассчитывает в первую очередь на местных жителей, а также на студентов находящихся неподалеку вузов. Впрочем, по выражению одного из сотрудников, «мы будем рады любому посетителю, с любым карманом».
Потенциальная зона охвата, считая с будущими жителями еще не построенных «Зиларта» и жилого комплекса у стадиона «Торпедо», а также автомобилистами, которые решат свернуть сюда с Третьего транспортного кольца, составит примерно 2,5–3 млн человек.
В нынешней экономической ситуации консультанты рекомендуют собственникам не дожидаться, пока объект заполнится, а начинать работу с работающими продуктовыми супермаркетами и фудкортом, объясняет Мальянова. Таким образом формируется поток лояльных к торговому центру покупателей. Представители «Ривьеры» рассчитывают, что к осени его проходимость достигнет 50 000 человек в день. Но на первые месяцы работы брокеры не обещают торговому центру больше 5000 человек.
Так называемое fashion-открытие запланировано на конец лета. К этому времени, как надеются представители собственника, вовсю заработает торговая галерея.
Новая застройка
Сейчас ТРЦ окружен практически со всех сторон не слишком презентабельными строениями: складом химреагентов на набережной, автомойкой и прочими объектами, присущими старым московским промзонам. Но здесь все изменится, обещают представители «Ривьеры». Их поддерживают и в Москомархитектуре. Как сообщила пресс-служба ведомства, застройка вдоль Симоновской набережной, оставшаяся с зиловских времен, будет снесена. Сейчас с законными правообладателями строений обсуждаются варианты обустройства участков у «Ривьеры». Некоторые участки будут изъяты для прокладки улиц и благоустройства, на оставшихся собственникам будет предложено построить современные здания: например, гостиницу с офисными и выставочными помещениями, административно-деловой комплекс с фитнес-центром, МФК с автотехцентром.
Территория складов химреагентов будет рекультивирована и благоустроена. Вдоль реки появится новая улица с пешеходным и велосипедным движением. Часть прилегающих к Симоновской набережной территорий будет озеленена: между новой улицей и ТРЦ появятся места отдыха, занятий спортом, скверы. Западнее ТРЦ также появится новая улица – она сыграет роль связки между ТТК и Симоновской набережной. Для транспортного обслуживания «Ривьеры» строятся проезды вдоль северного и восточного фасадов.