От редакции: Сейчас или никогда
Исключительное право выкупа земли под приватизированными предприятиями, подаренное инвесторам Земельным кодексом, на деле оказалось фикцией. Если компании не решатся на покупку до 1 января 2006 г., они не смогут приобрести участок никогда – во всяком случае, по законной, а не выдуманной чиновниками цене. Таков смысл постановления пленума Высшего арбитражного суда от 24 марта 2005 г., текст которого до сих пор официально не опубликован.
Земельный кодекс обязывает компании, которые распоряжаются землей на праве бессрочного пользования, выкупить или арендовать ее до 1 января 2006 г. (депутаты Госдумы обещают перенести этот срок еще на год, но соответствующее решение пока не принято). При этом собственники недвижимости обладают исключительным правом аренды или выкупа, т. е. кроме них претендовать на землю не может никто. Важно понимать, что исключительное право выкупа призвано было укрепить институт собственности и в конечном итоге улучшить инвестиционный климат. Но теперь выясняется, что исключительно право выкупить землю под собственным предприятием почему-то дается только раз в жизни. А примерно 35% предприятий уже арендовали участки, не подозревая о том, что лишили себя возможности стать собственниками.
Другие предприниматели даже не пытаются приобретать землю, ссылаясь на неоправданно завышенные цены, – тем более что федеральные чиновники уже пообещали им пересмотреть действующие ставки. Но судя по ожесточенным спорам в правительстве, окончательно договориться о цене вопроса будет нелегко. Тем временем бизнесменам прозрачно намекают, что чем дольше они будут спорить с властями, тем меньше шансов купить землю вообще. Или соглашайтесь на наши условия, или не получите участки никогда, и вместо вечного и безусловного права собственности вам достанется временное и обусловленное право аренды. А вместо земельного налога будете платить арендную плату, которая в отличие от налога регулируется не одним для всех законом, а множеством индивидуальных договоров. И не стоит, наверное, объяснять, какие возможности для коррупции вышеописанная схема создает.
Кроме того, решение пленума ВАС породило забавную правовую коллизию. Судьи утверждают, что, арендовав землю, компании лишаются права выкупить ее в порядке, предусмотренном Земельным кодексом и законом о введении его в действие (т. е. по “льготным” ставкам, которые региональные власти устанавливают в пределах оговоренного федеральными законодателями коридора). Но это не означает, что землю нельзя выкупить в принципе, – выкупить можно, только непонятно, по каким правилам и по какой цене, ведь определить рыночную стоимость земли, на которую по кодексу может претендовать лишь один покупатель, нелегко. В конечном итоге цену будут определять те же чиновники, с каждым из которых рано или поздно можно будет, наверное, договориться. Но если решение земельного вопроса будет целиком и полностью зависеть от воли конкретных чиновников, зачем тогда было принимать Земельный кодекс?