От редакции: Вместо жительства
Попытки московских властей административным путем снизить цены на жилье для людей с местной регистрацией бессмысленны не только потому, что на самом деле они только ухудшат позицию москвича на рынке недвижимости. Для того чтобы действительно снизить цены на жилье, Юрию Лужкову надо поступиться преимуществами, которые дает столичность на финансовом рынке и рынке труда.
Московские власти пытались закрыть город для приезжих давно. Еще генерал-губернатор Арсений Закревский в 1840-х гг. запрещал селиться рабочим с семьями. В советский период проживанию в столице всех желающих препятствовали прописка и оргнабор рабочих-лимитчиков, которые в течение нескольких лет были неполноценными москвичами. Очередное ноу-хау – намерение продавать квартиры в новостройках москвичам по более низким ценам, чем иногородним. Допустим, что московским властям удалось грамотно обойти 27-ю статью Конституции, которая гарантирует право на свободу передвижения и выбора места жительства (не в первый раз, в самом деле). Иногородний, желающий купить квартиру в новостройке, в свою очередь, обойдет запрет с помощью фиктивных сделок. Важнее, по мнению экспертов, то, что региональный спрос устремится на вторичный рынок, повышая там цены и снижая предложение. А ведь 70–80% сделок на московском рынке являются “альтернативными” – это фактически сделки обмена на вторичном рынке, где москвичи улучшают свои жилищные условия.
Вместо того чтобы пытаться снизить цену для одной категории населения, власти могли бы стимулировать снижение цен для всех – демонополизируя и дебюрократизируя рынок, создавая новые площадки для строительства и готовя инфраструктуру. В этом им очень бы помогли инвестиции регионалов, готовых сейчас платить $5000 за 1 кв. м при его себестоимости в $1000. Например, программа расселения пятиэтажек могла бы ускориться.
Конечно, этого будет недостаточно. Московской мэрии самостоятельно не справиться с проблемой, имеющей и общероссийские, и мировые корни.
К российским можно отнести сравнимую разве что с мексиканской концентрацию капитала и населения в столице, к мировым – тенденцию роста мегаполисов.
По данным ООН, население Земли выросло с 2,5 млрд человек в 1950 г. до 6,5 млрд в 2005-м. Численность горожан за это время увеличилась более чем вчетверо – с 733 млн до 3,2 млрд. В 1975 г. в мире насчитывалось всего три агломерации с населением свыше 10 млн человек – Токио, Нью-Йорк и Мехико. В 2005-м их было уже 20 (в том числе и Москва). Рост мегаполисов особенно заметен в развивающихся странах. Мэрии этих городов испытывают значительные трудности. Многие коренные жители агломераций живут в трущобах, на фоне которых московские хрущевки выглядят дворцами. ООН предсказывает, что тенденция продолжится.
Тем не менее инструменты ее замедления существуют. Например, в развитых европейских странах мегаполисы растут медленно: Париж за 30 лет прибавил всего 1,2 млн жителей, Лондон – миллион. Дело не только в низкой рождаемости – жители уезжают из центра в обустроенные пригороды. В таких мегаполисах третьего мира, как Мумбай, Сан-Паулу, Рио-де-Жанейро, мэрии стараются создать условия для возведения жилья и инфраструктуры, опережающего рост населения, выводя из центра крупные промышленные предприятия. В Нью-Йорке лишь 30% жителей имеют квартиры в собственности, остальное – аренда, так неразвитая в России.
Еще один важный фактор – мобильность населения. В США трудовые ресурсы легко перемещаются из депрессивных регионов в развивающиеся, что снижает нагрузку на депрессивные и помогает их росту. В России же при низкой мобильности населения никак не удается еще и переломить тенденцию концентрации капитала и труда в столице – без нее московское правительство не было бы таким успешным, но эта же тенденция сегодня портит жизнь Юрию Лужкову. В идеале из Москвы надо выводить предприятия и с ними – предложение труда. Тогда, глядишь, и москвичи потянутся к новому месту жительства.