Пойдет ли реновация на пользу москвичам и городу

По итогам последней пары лет остается непонятным – то ли поздравить российских девелоперов, то ли посочувствовать им. С утверждением концепции реновации на них, похоже, была возложена сулящая неплохую прибыль нелегкая миссия не просто по латанию дыры капитального ремонта столичной недвижимости, но и по стимулированию государственной экономики. Однако и соблазн сделать из них же при случае козлов отпущения не менее велик, ведь это они сегодня под видом благоустройства делают жизнь москвичей совершенно невыносимой.

Несмотря на бурную строительную активность, переход к проектному финансированию, цифровизацию и все растущее количество задействованных государственных институтов, внятной концепции и четко сформулированного плана для рынка жилья сегодня по-прежнему нет. Если посмотреть на ситуацию глазами потребителя, рынок буквально мотает от «умных городов», комфортной городской среды и развития арендного жилья до переселения половины России то ли в столицу, то ли на Дальний Восток в собственные термитники. Ситуацию усугубляют постоянно меняющиеся правила игры. Плохо формулирующие свои цели градостроители еще хуже умеют их преподнести тем, кому суждено с этим жить. Крайне чувствительные для людей темы грубо и наскоро продавливаются, но, как известно, еще никого не удалось осчастливить по-быстрому и насильно.

Сама по себе идея активного инвестирования в развитие инфраструктуры и в инфраструктурные проекты именно в кризисный период не нова, и в ней нет ничего неразумного. Напротив, это стимулирует всю экономику за счет мультипликативного эффекта, когда реализация проектов приводит к росту затрат на продукцию в смежных отраслях, сопровождаясь увеличением доходов бизнеса и казны и внутреннего спроса. Одновременно создается и задел на будущее, ведь любой кризис рано или поздно заканчивается, а у нас раз – и ложка к обеду уже готова. Да и сам строительный сектор особенно эффективен в этой части. По расчетам РАН 2014 г., в результате мультипликативного эффекта от деятельности строительного комплекса только в экономике города Москвы формируется около 7,2% ВРП.

Однако реновация в ее нынешнем виде может оказаться тем методом лечения, после применения которого не очень понятно, от чего же все-таки скончался пациент – от болезни или от собственно лечения.

Как известно, оценку перспектив любого рынка правильно начинать с баланса спроса и предложения. Живописные картины растущей урбанизации и уплотнения городов, которые на форумах архитекторов и девелоперов приводятся как аргумент в пользу реновации, совершенно оторваны от российской реальности – демографической и экономической. Эти тренды характерны прежде всего для крупнейших международных деловых и финансовых центров, где спрос на жилье и постоянное уплотнение мегаполисов обусловлены притоком зарубежных инвестиций, приростом населения за счет рождаемости и миграции или сложными географическими условиями. Здесь у Москвы, да и у России в целом, нет ничего общего со столь любимыми сторонниками реновации примерами из Китая, Сингапура, США и Японии. В России население по итогу последних 18 лет увеличилось лишь на полмиллиона человек, а доля жилых помещений в собственности граждан благодаря приватизации у нас, по данным Росстата на 2017 г., и так фактически самая высокая в мире – 87,3%.

Даже самая некачественная столичная недвижимость в России всегда была самым надежным после иностранной валюты вложением средств, а в отсутствие внятных пенсионных перспектив на фоне сужающегося финансового сектора и слабого рубля и вовсе стала чуть ли не безальтернативным вариантом. Иными словами, спрос на столичное жилье в нашем случае формируют, как ни парадоксально, бедность и неопределенность. Что же касается самих москвичей, вынужденных переселяться по программе реновации, которая подразумевает «равнозначное замещение» (т. е. аналогичное количество комнат) жилья, их текущая обеспеченность жильем, по данным Росстата, составляет всего 19,1 кв. м на человека, что в 1,5–2 раза ниже, чем в столицах развитых стран, при этом удельный вес ветхого и аварийного жилья в Москве один из самых низких в России – 0,5%.

Итак, в условиях задачи инфраструктурного развития, которую должна решить столичная реновация, даны низкий платежеспособный спрос и отсутствие необходимости массового увеличения жилой площади новых квартир, равно как и спасения людей из разваливающихся домов. На практике это может выглядеть только как замещение одних малогабаритных квартир утроенным количеством практически таких же с последующим снижением уровня комфорта городской среды для среднестатистических граждан и увеличением миграции населения с периферии, чтобы хоть кто-нибудь в этих муравейниках жил, оправдывая интересы инвесторов.

Несложные подсчеты на базе официальной статистики Росстата и данных программы реновации показывают, что к замещаемым 20 млн кв. м можно легко дополнительно построить около 40–50 млн кв. м жилья для 2–3 млн человек, уплотнив столицу на 25% с 4882 до 6053 человек на 1 кв. км. По-прежнему немного, надо сказать, в сравнении с тем же Нью-Йорком или Парижем, где этот показатель составляет 10 656 и 21 283 человека соответственно. Однако и обеспеченность жильем на одного проживающего там составляет 42 и 33 кв. м соответственно. Так что Москве действительно есть куда расти, но предлагаемое реновацией увеличение площади коридоров, санузлов и кухонь на 20% в обмен на уплотнение этому пока не способствует.

Сопутствующие разговоры о значимом улучшения качества возводимого по реновации жилья, сверх его чисто физической новизны, в отсутствие естественных экономических стимулов представляются также сомнительными. Пока набор требований к «стандартному жилью», фиксирующий переход на качественно новый уровень, еще пишется, дома уже строятся. Такими темпами в Москве может появиться только очередной кластер типового жилья в стиле функционализма «без излишеств» (какими, собственно, были хрущевки и брежневки в свое время), уже сегодня не соответствующий мировым нормам обеспеченности жильем и, следовательно, не создающий нужный задел инфраструктурного развития и качества жизни на будущее. Действительно, если за последние 18 лет, включая «тучные годы», средний размер квартиры в стране вырос только на 6 кв. м до 55 кв. м и только 16% домохозяйств смогли улучшить свои жилищные условия до 25 кв. м и более на одного проживающего, почему что-то должно радикально поменяться сейчас? Ощутимо за этот период мы преуспели только в строительстве однушек – их стало на 26% больше.

Перефразируя Игоря Шувалова, некогда шутившего над малогабаритными квартирами, «может показаться смешно, но даже в такие дома инвестируют». За неимением иных вариантов деньги потекут в любые дома, которые Москва построит, потому еще одним неприятным побочным эффектом реновации вполне может стать ценовой пузырь на столичном рынке. Это неминуемо происходит, когда инвестиционная активность сгущается вокруг одного инструмента, особенно если он переоценен, а рынок затоварен. Но это уже другая история – про другой кризис.-

Автор - генеральный директор Market Information, в 2008–2015 гг. – руководитель аналитического центра АИЖК, заместитель гендиректора АИЖК («Дом.РФ»)