Программу льготной ипотеки пора пересмотреть

Ее сохранение в существующем виде несет риски и застройщикам, и банкам, и населению
Евгений Егоров / Ведомости

Правительство и Банк России дискутируют о продолжении государственной льготной ипотечной программы под 6,5%. Давайте и мы оценим ее выгоды и риски.

За первые девять месяцев 2020 г. российский ВВП упал на 3,5%, реальные располагаемые доходы – на 4,3%, промышленность – на 3,1%. Сплошной негатив по всем фронтам. Кажется, единственный показатель, который демонстрировал позитивную динамику в этом году, – цены на недвижимость. По оценке IRN.ru, их рост в ноябре составил 12%. Это аномальный рост – в 2–3 раза более стремительный, чем обычно.

Государство предоставило населению возможность взять льготную ипотеку, и этой возможностью воспользовались сотни тысяч человек, взвинтив спрос и цены. За первые 10 месяцев 2020 г. было выдано ипотечных кредитов на 3,25 трлн – почти на 400 млрд руб. больше, чем за весь 2019 год. По оценке Дом.РФ, в этом году будет выдано рекордное количество ипотечных кредитов – на 3,7 трлн руб.

С одной стороны, странно: кризис, а ипотека растет. У людей снижаются доходы, а с ними и кредитоспособность. Зачем тогда влезать в долги? Но, с другой стороны, коронакризис стимулирует вкладывать деньги в недвижимость. Первый аргумент: льготная низкая ставка на ипотеку. Второй: ЦБ снизил ключевую ставку до 4,25%, из-за чего упали и остальные ставки, но если класть деньги на депозит невыгодно, то взять кредит – очень даже. Третий: кризис порождает неопределенность, а за ней желание меньше тратить и больше инвестировать – например, в жилье. Наконец, самоизоляция и работа на удаленке заставляют людей задуматься, что необходимо увеличить жилое пространство. Из этого вроде бы следует логичный вывод: пора брать кредит на квартиру. Но подумаем, кто на самом деле выигрывает от льготной ипотеки сегодня?

Первый бенефициар – застройщики. Число договоров долевого участия в новостройках в Москве с начала этого года увеличилось почти в 2 раза, а число таких сделок с ипотекой – в 2,5 раза. Например, выручка группы ПИК выросла за первое полугодие 2020 г. на треть, прибыль – почти на 70%.

Следом идут банки. Ипотека – это кредит, хорошо обеспеченный залогом недвижимости, которая к тому же пока растет в цене. Мало того, недополученные проценты по ипотекам банкам выплачивает государство.

Ну а что с населением, которое берет ипотеку? К сожалению, оно не особо выигрывает даже сегодня. Цены на недвижимость выросли из-за программы льготной ипотеки настолько, что это нивелирует выгоду от более низкого процента по кредиту. В Москве вторичное жилье за III квартал подорожало более чем на 10% (год к году), а, например, новостройки в новой Москве выросли в цене до 25% (также год к году). Если человек взял в ипотеку подорожавшее на 15% жилье под 6,5% годовых на 15 лет, то сумма выплат будет больше, чем если бы это жилье не подорожало и заемщик взял бы ипотечный кредит под «доковидные» 9% годовых.

В итоге доходы людей падают, а сумма выплат по ипотечным кредитам растет. При этом ипотечный портфель за год вырос уже более чем на 20%. Разумеется, в перспективе будет больше просроченных ипотечных кредитов, чем раньше.

Льготная ипотечная программа должна была завершиться 1 ноября, но ее решили продлить до 1 июля 2021 г. Дать людям жилье – дело благое. Да и поддержка ипотечного кредитования положительно влияет на занятость в секторе недвижимости и строительства, что так необходимо в кризисные времена. Но пока льготная ипотека будет существовать, люди в страхе, что жилье продолжит расти в цене, а ставки скоро повысятся, так и будут продолжать брать ипотечные кредиты. Поэтому у продления программы льготной ипотеки есть не только очевидные плюсы, но и, к большому сожалению, масса рисков.

Во-первых, рост просроченной задолженности по ипотекам будет создавать проблемы для банков.

Во-вторых, рост спроса на жилье замедлится после окончания программы летом 2021 г., цены на жилье перестанут расти такими безумными темпами. Кроме того, если начнут расти невыплаты по ипотекам, замедление роста цен на недвижимость усугубится, поскольку банки не станут держать залоговую недвижимость на балансе и направят ее на рынок, увеличивая тем самым предложение.

В-третьих, из-за вышеперечисленных событий потеряют и компании-застройщики. И тут важно не забывать, что приобретение новостройки в ипотеку не гарантирует, что жилье точно будет достроено.

Ну и самое главное: все это грозит еще большим обеднением населения, чем до введения льготной ипотеки. Средняя зарплата по России составляет около 50 000 руб. В целом можно жить и с ипотекой, если в семье работают два и более человека. Но если один из них потеряет работу (а последние коронакризисные тенденции на вероятность этого вполне указывают), платить станет уже очень непросто.

Подытожим: от возможных будущих невыплат по ипотекам рискуют банки, от перспективы снижения спроса на жилье после лета 2021 г. – застройщики. Но больше всего рисков, конечно, перекладывается на население. Процентные платежи почти не поменялись, зато рынок труда со временем слабеет, а доходы падают. По всей видимости, «программа 6,5%» нуждается в адаптации к реалиям рынка и росту цен на жилье – в механизм льготной ипотеки должно быть зашито ограничение рисков, связанных с будущими невыплатами по жилищным кредитам.