Трансформация сбережений

Снижение ключевой ставки заставляет инвесторов искать альтернативу депозитам, а повышенная волатильность на фондовом рынке – традиционным акциям и облигациям. Одним из главных бенефициаров процесса стала недвижимость. Причем все чаще россияне заходят в этот класс активов не через покупку квартиры или коммерческого объекта, а через паи фондов. ЗПИФы недвижимости позволяют с небольшим чеком получать доход от арендного потока и рассчитывать на рост стоимости активов, однако вместе с потенциальной доходностью инвестор принимает на себя и риски относительно нового для розницы инструмента.

Первый пай

Последние годы продолжается бум на рынке коллективных инвестиций, во многом связанный с пробудившимся интересом граждан к паевым инвестиционным фондам (ПИФ) – инструменту, который на российском рынке уже имеет историю в три десятка лет. Первым толчком для этого стал стремительный рост процентных ставок в экономике во второй половине 2023 г., на фоне которого розничные инвесторы обратили внимание на биржевые ПИФы (БПИФ) денежного рынка, предлагавшие сравнительно высокие доходности при умеренном риске.

«Популярность фондов денежного рынка растет в условиях увеличения их доходности вслед за ужесточением денежно-кредитной политики (ДКП): ставки денежного рынка тесно связаны с ключевой ставкой Банка России <...> Такие фонды отчасти являются субститутами депозитов в связи с сопоставимым уровнем доходностей», – указывали по итогам 2024 г. аналитики ЦБ.

Действительно, параллельно шел рост и в традиционном консервативном инструменте накоплений для россиян – в банковских депозитах. За 2024 г. объем средств физлиц в кредитных организациях (этот показатель учитывает кроме срочных депозитов также накопительные и расчетные счета) увеличился на 26,1% до 57,5 трлн руб., свидетельствуют данные регулятора.

В депозитах стало тесно

Во второй половине 2025 г. Банк России перешел к постепенному смягчению ДКП: к декабрю ключевая ставка уже снизилась на 5 процентных пунктов (п. п.). Доходности депозитов и фондов денежного рынка вслед также стали снижаться, что скорректировало поведение инвесторов. Так, средства населения в банках за 12 месяцев увеличились всего на 7,2%, в том числе во многом за счет капитализации вкладов.

Замедлился и приток средств граждан в БПИФы денежного рынка: к ноябрю прошлого года их стоимость чистых активов (СЧА) увеличилась лишь на 41% до 1,5 трлн руб. Началось оживление интереса к открытым (ОПИФ) и закрытым (ЗПИФ) ПИФам.

Тенденция продолжилась и в первой половине 2026 г. – ключевая ставка в июле была снижена до 14%. Объем средств населения в банках увеличился на 1,5%, достигнув 68 трлн руб., а вложенные в БПИФы денежные средства за первые пять месяцев 2026 г., по данным ЦБ, выросли на 14,7%, не дотянув до 1,8 трлн руб.

На фоне сокращения доходностей в таких инструментах осторожные инвесторы продолжили присматриваться к другим консервативным способам инвестирования. «Переток средств с депозитов в альтернативные инструменты – это уже факт, подтвержденный динамикой рынка. Ключевая ставка ЦБ снизилась, и вклады постепенно теряют привлекательность», – говорит продакт-менеджер управляющей компании (УК) «Финам менеджмент» Игорь Шеллер.

«Скорее речь идет не о массовом перетоке средств с депозитов, а о диверсификации», – добавляет генеральный директор УК «Акцент Управление активами» Андрей Огородов. «Объемы [перетоков] все еще не так существенны относительно суммы накопленных депозитов», – соглашается ведущий инвестиционный аналитик Go Invest Никита Бредихин, хотя, по его словам, тенденция уже точно заметна.

Коллективный квадрат

Традиционно в качестве консервативного инструмента инвестиций выступает недвижимость. Уже в конце 2025 г. предправления банка Дом.РФ Максим Грицкевич указывал на появившийся инвестиционный спрос на этот класс активов. Чем дальше будет снижаться ключевая ставка, тем больше будет укрепляться эта тенденция, предупреждал он.

Приобретение физического жилого или коммерческого объекта, т. е. «понятного и материального актива», «для многих клиентов психологически комфортный способ хранения капитала», отмечает директор по развитию бизнеса T-Private и T-Premium (входят в экосистему Т-банка) Дилшод Ибрагимов.

Здесь входной порог зависит от региона, указывает коммерческий директор УК «Восток-Запад» Александр Лавров: «Для Москвы жилая недвижимость внутри МКАД может рассматриваться для покупки от 12 млн руб., коммерческая – от 20 млн руб.».

Наравне с прямой покупкой объектов недвижимости стали развиваться формы коллективных инвестиций в этот класс активов. Спрос на подобные инструменты стал заметен еще в 2024 г. Как отмечал ЦБ, уже тогда «выросла популярность ЗПИФов, инвестиционная стратегия которых предполагает вложение средств в недвижимость».

Однако расцвет ЗПИФов недвижимости (ЗПИФ-н) как инвестиционного инструмента произошел именно на фоне падения ставок – в 2025 г. В целом, согласно статистике регулятора, в массовые ЗПИФы (по методологии Банка России, массовыми считаются те фонды, в которых пайщиками являются более 20 инвесторов) в прошлом году было привлечено почти 280 млрд руб. инвестиций (при этом в IV квартале показатель был рекордным – 120 млрд руб.), из которых 54% пошло именно в ЗПИФ-н (в IV квартале – 76%).

В этом году тенденция продолжилась. Согласно расчетам консалтинговой компании IBC Real Estate, в розничном сегменте ЗПИФ-н было сконцентрировано 807 млрд руб., которые были вложены в 6,2 млн кв. м недвижимости. .

Недвижимость по частям

«Интерес инвесторов к ЗПИФ-н в 2026 г. растет, и мы видим это по количеству запросов от клиентов. Запрос исходит именно от розничного сегмента», – рассказывает заместитель генерального директора УК ПСБ Владислав Попов. В поисках розничными инвесторами активов, «которые позволяют сохранить регулярный денежный поток и при этом рассчитывать на рост стоимости капитала в долгосрочной перспективе <...> ЗПИФы недвижимости занимают особое место», отмечает Огородов. «Они позволяют инвестировать в коммерческую недвижимость – один из крупнейших и наиболее устойчивых классов активов – с минимальным чеком и без необходимости решать операционные вопросы», – говорит он.

Возможность инвестировать в коммерческую недвижимость, имея небольшой капитал, дает большие перспективы, соглашается Попов: «Снижение ставки по банковским продуктам постепенно делает инвестиции в рентный или стоимостный подход к инвестированию в недвижимость более привлекательным».

У фондов недвижимости «отдельная ниша привлечения капитала для клиентов, которые очень верят в недвижимость и хотят получать арендный поток по понятному и привычному инструменту», отмечает руководитель управления по развитию бизнеса «БКС мир инвестиций» Юрий Франц. «ЗПИФ-н снижает порог входа для рынка недвижимости, что кратно повышает его доступность для инвесторов. Также через такие фонды инвесторы могут составить диверсифицированный портфель из разных секторов, что в физической недвижимости сделать очень сложно и дорого из-за цены объектов», – подчеркивает Бредихин.

Во-первых, здесь инвестор получает регулярный денежный поток от арендных платежей, а во-вторых, участвует в росте стоимости самого объекта недвижимости, отмечает Огородов. При этом, по его словам, «недвижимость исторически является одним из наиболее устойчивых классов активов и может служить хорошим инструментом диверсификации» (подробнее см. на стр 04).

Рента с риском

«При ставке по депозитам в 13% недвижимость может показать доходность в 16%, а иногда и в 40%», – говорит Попов. «Качественная складская недвижимость имеет фундаментальные и долгосрочные драйверы спроса: в последние пять лет рост электронной коммерции, потребительского рынка и производства ежегодно формирует стабильный ежегодный спрос на аренду площадей», – добавляет Ибрагимов.

Доходность ЗПИФ-н «чувствительна к нескольким ключевым факторам»: в первую очередь это состояние рынка коммерческой недвижимости, уровень вакантности объектов, качество арендаторов и их способность своевременно исполнять обязательства, подчеркивает Огородов. Поэтому, по его словам, большое значение имеет качество управления фондом. «Выбор объектов, работа с арендаторами, правильный выбор момента продажи активов в фонде и следование запланированной стратегии напрямую влияют на итоговую доходность инвесторов», – уверен он.

«Недвижимость имеет долгосрочные контракты и стабильные выплаты, что сближает ее с облигациями, но при этом регулярная индексация и поправки на инфляцию сближают их с акциями. По надежности они находятся выше акций, но ниже корпоративных облигаций и тем более ОФЗ, так как выплаты дивидендов зависят от результатов работы фонда, а не являются фиксированными», – говорит Бредихин. Но важно, по его словам, помнить и о рисках. Во-первых, это риск ликвидности: быстро продать паи по справедливой цене на бирже может быть сложно из-за невысоких объемов торгов и широких спредов. Во-вторых, кредитный риск арендатора: уход или банкротство ключевого арендатора может снизить доходы и привести к потере доходности. Наконец, процентный риск. «Если ЗПИФ-н привлекал кредиты на покупку объектов, то высокие ставки или их рост снижают чистый поток для выплат инвесторам», – объясняет он.

Точка роста

Прежде всего вложения в ЗПИФ-н – это хороший способ диверсификации активов инвесторов, отмечает Огородов. Поэтому, по его мнению, с ростом финансовой грамотности будет расти и интерес к фондам недвижимости как относительно консервативному инструменту.

И в данном случае притоки в паи могут быть не только из депозитов, но и с фондового рынка, чему может способствовать текущая конъюнктура, полагает Шеллер: «Волатильность на фондовом рынке объективно подталкивает часть инвесторов к более предсказуемым инструментам, и ЗПИФ-н здесь выигрывает за счет стабильности рентного потока». «Фонды недвижимости более стабильны и не ощущают на себе так сильно коррекцию рынка акций. Здесь более простые и понятные метрики (СЧА), а также понятная политика выплат дивидендов», – указывает Бредихин.

Кроме того, все больше людей осознает, что инвестировать в недвижимость можно не только через покупку квартиры, что также будет подталкивать спрос на ЗПИФ-н, говорит Огородов. Еще одним фундаментальным фактором развития рынка является появление «новых качественных продуктов, рост биржевой ликвидности и расширение круга УК», управляющих фондами, уверен глава УК «Акцент Управление активами».

«Главным драйвером роста ЗПИФ-н может стать, конечно же, снижение ставки ЦБ», – указывает Франц. Это даст возможность фиксировать высокую доходность в фондах, что приведет к перетоку ликвидности в них. «Можно сделать прогноз, что прошлый год был первой стадией разгона, а 2026-й станет годом прорывов и год к году, мы рискуем увидеть двукратные темпы роста спроса на такие инструменты», – говорит эксперт.

По оценкам «Акцент Управление активами», в течение ближайших 2–3 лет СЧА фондов недвижимости может вырасти почти в 3 раза по сравнению с уровнем 2025 г., до 1,9–2 трлн руб. «При этом, если доля активно торгуемых фондов увеличится хотя бы до 20–25%, рынок способен привлечь дополнительно около 1 млн частных инвесторов», – считает Огородов.

«Мы уверены, что увидим рост интереса, который приблизит нас к уровню проникновения ЗПИФов в недвижимость как в развитых экономиках, где ETF (Exchange Traded Fund, биржевой инвестиционный фонд. – «Ведомости&») на недвижимость являются популярным и обыденным инструментом инвестирования в недвижимость», – оптимистичен Лавров. &