Недвижимость без ключей

Снижение процентных ставок возвращает интерес состоятельных граждан к вложению денег в недвижимость, однако постепенно меняется сам подход к инвестициям в этот актив. Вместо прямой покупки квартир и коммерческих помещений все больше инвесторов выбирают закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФ-н). Они позволяют вкладываться в крупные объекты недвижимости меньшим чеком, распределять вложения между несколькими активами и передавать профессиональной управляющей компании (УК) вопросы их покупки, эксплуатации и продажи. По мере развития рынка ЗПИФ-н интерес к ним начинают проявлять не только состоятельные частные инвесторы, но и институциональные игроки – НПФ и страховые компании.

Из бетона – в паи

Снижение процентных ставок возвращает состоятельных клиентов на рынок недвижимости. Как отмечают в крупнейших российских банках, большинство инвесторов предпочитают владеть объектами напрямую. «Это по-прежнему самый популярный способ [вложения средств в недвижимость] у состоятельных клиентов», – подтверждает заместитель начальника управления продаж инвестиционных продуктов Private Banking и «Привилегии» ВТБ Евгений Береснев. Похожее поведение клиентов в премиум-сегменте наблюдают в Т-банке. «Причем речь идет как о российских объектах, так и о зарубежной недвижимости», – добавляет директор по развитию бизнеса T-Private и T-Premium этой кредитной организации Дилшод Ибрагимов.

Однако постепенно спрос на недвижимость со стороны состоятельных клиентов трансформируется, солидарны участники рынка. Так, в последние годы начинает расти интерес к инвестированию в недвижимость через ЗПИФ-н, констатируют они. Инструмент позволяет диверсифицировать портфель небольшими чеками по сравнению с объемом средств, необходимых для приобретения одного объекта, объясняет тенденцию заместитель генерального директора УК ПСБ Владислав Попов.

Рынок ЗПИФ-н в России переживает беспрецедентный бум, констатирует директор «МТС банка» по частному банковскому обслуживанию Светлана Хабарова: «Этот инструмент стал главным драйвером вовлечения состоятельных частных клиентов в коммерческую недвижимость без необходимости прямого владения объектом». «Это самый быстрорастущий сегмент», – солидарен Береснев.

Также, по его словам, у этого инструмента все еще сохраняется большой потенциал. «Его доля в частных сбережениях пока составляет менее 1%», – объясняет эксперт.

Важную роль в росте вложений в подобные ЗПИФы сыграл выход большого количества инвесторов на биржу. Только паи ЗПИФ-н позволяют через фондовый рынок вложить деньги прямо в недвижимость, рассказывает директор департамента клиентских отношений «Солид инвестиций» Руслан Хисматуллин. «Пайщики становятся владельцами недвижимости, которая находится внутри фонда», – объясняет он.

По словам генерального директора УК «Акцент Управление активами» Андрея Огородова, путь клиента к ЗПИФ-н часто таков: сначала он формирует капитал на депозитах или в других консервативных инструментах. Затем начинает интересоваться фондовым рынком, собирает портфель из облигаций или акций и постепенно приходит к пониманию, что в портфеле должны быть и реальные активы.

«Раньше таким активом чаще становилась инвестиционная квартира, сегодня многие делают выбор в пользу ЗПИФ-н», – рассказывает о тенденции Огородов. Уже сейчас пайщиками фондов недвижимости УК «Акцент Управление активами» являются более 5000 человек. «И мы продолжаем наблюдать устойчивый приток новых инвесторов», – добавляет он.

«Основных инвесторов в фонды недвижимости можно охарактеризовать как людей, для которых надежность имеет первостепенное значение. При этом они лучше разбираются в экономике, чем классические депозитчики», – уверен коммерческий директор УК «Восток-Запад» Александр Лавров. Большинство клиентов – это мужчины старше 45 лет, которые, «как правило, уже сформировали капитал и имеют опыт инвестирования», добавляет Огородов.

Не только стены

«Не всем интересно быть арендодателем, но многим интересно получать доход от недвижимости», – объясняет переход от прямых покупок недвижимости к инвестированию в нее через ЗПИФы Ибрагимов. Прямое владение недвижимостью требует высокой вовлеченности инвестора, добавляет Хабарова. Собственник вынужден нести полную ответственность за эксплуатацию: это и поиск подрядчиков, и оплата коммунальных услуг, и юридическое сопровождение договоров аренды, и решение споров. В итоге такая форма инвестиций «превращается в полноценный бизнес, требующий большого времени или штата менеджеров», указывает она.

К тому же при прямой покупке объекта необходимо провести самостоятельную комплексную проверку, что также требует компетенций, временных и финансовых затрат, говорит советник председателя совета директоров входящей в группу Газпромбанка УК «ААА управление капиталом» Анна Горячева. А при реализации актива можно столкнуться с его низкой ликвидностью. «Продажа целого коммерческого объекта или дорогой квартиры занимает от нескольких месяцев до года. А срочная продажа почти всегда означает дисконт к рынку», – указывает Хабарова. Также нужно учитывать риск простоя, когда арендатор съезжает, а все расходы (налоги, коммунальные платежи, охрана) ложатся на владельца. Наконец, прямая покупка недвижимости сопряжена с относительно высоким чеком. «Минимальный «рабочий» чек для формирования диверсифицированного портфеля из прямых объектов оценивается экспертами в диапазоне 50–100 млн руб.», – говорит Хабарова.

«В прямом канале средний объем одной инвестиции [в ЗПИФ-н] составляет около 100 000 руб. Это говорит о том, что многие инвесторы начинают знакомство с инструментом с относительно небольших сумм, постепенно наращивая свою позицию. Через партнерскую сеть средний чек существенно выше – от 600 000 до 5 млн руб. в зависимости от партнера», – рассказывает Огородов. По его словам, часть состоятельных инвесторов за счет покупки паев увеличивают свою экспозицию на коммерческую недвижимость.

В ЗПИФах инвестор избавлен от самостоятельного управления активом, его приобретения или продажи, объясняет Огородов. «ЗПИФ-н позволяют инвестировать в профессионально сформированный и управляемый портфель объектов. За отбор объектов, их приобретение, эксплуатацию и управление отвечает УК», – отмечает генеральный директор партнера «Сберинвестиций» негосударственного пенсионного фонда (НПФ) Сбербанка Ольга Изюмова. Таким образом, по ее словам, это позволяет инвестору упростить операционное сопровождение этих вложений.

«ЗПИФы позволяют решить сразу несколько ограничений прямого владения недвижимостью. Во-первых, существенно снижается порог входа – от нескольких тысяч рублей. Во-вторых, инвестор получает диверсификацию – средства распределяются между несколькими объектами и арендаторами, а не концентрируются в одном активе», – рассказывает Огородов.

Кроме того, по его словам, институциональные объекты коммерческой недвижимости редко попадают на открытый рынок. «Как правило, сделки совершаются между профессиональными участниками, а для их анализа требуется глубокая экспертиза в оценке недвижимости, юридической проверке, структурировании сделок и управлении активами. Для большинства частных инвесторов такой уровень компетенций и доступ к рынку объективно недоступны», – говорит он.

Диверсификация вложений и возможность приобрести крупные объекты, зачастую недоступные даже состоятельному инвестору, – это один из самых главных плюсов ЗПИФ-н, солидарна Хабарова. Также, по ее словам, ЗПИФ-н повышают налоговую эффективность вложений. «Фонд не является юридическим лицом и не платит налог на прибыль. Налогообложение возникает только у пайщика при получении выплат или продаже пая», – объясняет эксперт.

Наконец, «по сравнению с прямым владением объектами недвижимости ЗПИФ-н потенциально более ликвидны, поскольку инвестор продает паи, а не сам объект», добавляет Изюмова. «По сути, розничные ЗПИФ-н постепенно становятся современным способом инвестировать в недвижимость – без тех издержек и ограничений, которые традиционно сопровождают прямое владение объектами», – резюмирует Огородов.

Паи для больших денег

ЗПИФ-н рассматривают как перспективные не только состоятельные клиенты, но и институциональные игроки – страховые компании (СК) и НПФ. «В рамках отдельной стратегии на недвижимость НПФ Сбербанка включил в свои портфели ЗПИФы, инвестирующие в объекты коммерческой недвижимости», – рассказывает Изюмова.

По ее словам, пенсионные фонды рассматривают недвижимость как инструмент диверсификации долгосрочной защиты от инфляции. «К основным возможностям для фондов при вложении в недвижимость относятся инфляционное хеджирование, индексация арендных ставок (для коммерческой недвижимости), потенциальный рост стоимости объектов недвижимости и паев в дополнение к рентному потоку», – поясняет Изюмова.

«Для НПФ недвижимость потенциально интересна как долгосрочный актив», – соглашается финансовый директор НПФ «Газфонд пенсионные накопления» Дмитрия Пятыгин. Впрочем, он оговаривается, что фонд оценивает подобные активы прежде всего с позиции сохранности пенсионных средств, ликвидности и прозрачности ценообразования и что на данный момент в портфелях НПФ недвижимости нет.

«Запрос от клиентов на инвестиции в недвижимость мы наблюдаем», – говорит финансовый директор СК «Росгосстрах жизнь» Денис Хоруженко. Но пока в страховой компании такого продукта нет, однако он может появиться в будущем в рамках нового регулирования. «Мы также рассматриваем варианты тестовых инвестиций в ЗПИФы», – подчеркивает он.

«ЗПИФ-н – это универсальный инструмент, который может быть востребован разными категориями инвесторов, однако каждый использует его для решения своих задач», – резюмирует Огородов. &