Марина Харитонова: «Фонды дают массовому инвестору доступ к качественной недвижимости»

Рынок коллективных инвестиций в недвижимость за последний год вырос в полтора раза, а за пять лет – впятеро. Такой скачок обусловлен фундаментальным сдвигом: дорогостоящие склады, офисы и торговые центры перестали быть прерогативой крупного капитала. О том, как ЗПИФы стали инструментом массового инвестора с порогом входа от 1000 руб., почему качественная недвижимость сохраняет защитные свойства при любом уровне ключевой ставки и при каких условиях на рынок придут пенсионные деньги, в интервью «Ведомости&» рассказала Марина Харитонова, управляющий партнер управляющей компании Accent.

– Рынок коллективных инвестиций в недвижимость существует в России больше 30 лет, но исторически он был ориентирован на крупный частный капитал. В последние несколько лет ситуация изменилась: в инструмент массово пришли розничные инвесторы. Наиболее активный рост пришелся на период после 2022 г. За последние пять лет объем рынка увеличился примерно в 5 раз, а обороты торгов паями таких фондов на бирже выросли сопоставимыми темпами.

Во-первых, многие инвесторы, после того как обожглись на фондовом рынке, начали искать инструменты с большей предсказуемостью и надежностью. Недвижимость традиционно воспринимается как надежный защитный актив для получения пассивного дохода. Исторически доступ к качественной коммерческой недвижимости – складам, офисам, торговым центрам стоимостью несколько миллиардов рублей – был ограничен для частных лиц. Новые фонды решили эту проблему, предоставив широкому кругу инвесторов возможность вкладываться в готовый арендный бизнес. Это поддерживается тенденцией шеринговой экономики (экономика совместного потребления. – «Ведомости&») и сменой потребительских предпочтений нового поколения инвесторов.

Второе – качественно изменилось предложение. С уходом иностранных инвестиционных фондов освободилась ниша по приобретению достойных объектов у девелоперов. Российские управляющие компании (УК) смогли аккумулировать средства розничных инвесторов и заместить иностранный капитал. Если ранее девелоперы строили коммерческие площади под конкретного якорного покупателя и мы просто не успевали конкурировать за качественные объекты, то теперь они ориентируются и на УК, которые формируют пул из множества мелких инвесторов. Доля приобретений такими компаниями значительно выросла.

Наконец, произошли регуляторные изменения. За последние годы Банк России существенно модернизировал законодательство об инвестиционных фондах, превратив их в полноценный инструмент массового инвестирования.

– Снижение ключевой ставки оказывает позитивное влияние на экономику в целом. Для в2в-направления нашего бизнеса это, безусловно, важно: чем устойчивее чувствуют себя компании-арендаторы и чем активнее развивается их бизнес, тем выше платежеспособность контрагентов наших фондов.

Однако качественная недвижимость тем и хороша, что сохраняет свойства защитного актива при любом тренде ключевой ставки. Если объяснять очень просто, то при снижении ставки повышается устойчивость арендаторов. Одновременно уменьшается ставка капитализации объектов, что ведет к переоценке стоимости самой недвижимости в сторону роста. Высокая или растущая ставка означает, что сохраняется высокая инфляция, которая перекладывается в ставку аренды через повышенную индексацию.

В сегменте торговой недвижимости эта защита носит двойной характер. Большинство договоров с арендаторами включают фиксированную часть вознаграждения плюс переменную составляющую – процент от товарооборота. При росте инфляции растет средний чек, что увеличивает оборот ритейлера и, соответственно, напрямую повышает выручку объекта и выплаты пайщикам.

– Инвестиции в коммерческую недвижимость всегда концентрировались в трех ключевых сегментах: складском, офисном и торговом. Базовый принцип управления капиталом – диверсификация, поэтому портфель необходимо распределять между разными классами активов. Это, кстати, то, что выгодно отличает фонды от классических квартир под сдачу. Там обычно вся доходность завязана на один объект, в редких случаях – на 2–3. А торгуемых фондов на рынке сегодня представлено порядка 40.

При более глубоком погружении в рынок коммерческой недвижимости диверсифицировать следует не только по секторам, но и по УК. Фонды предоставляют возможность выбирать команды, управляющие капиталом, что существенно снижает управленческие риски.

Если говорить о структуре рынка, то порядка 70% фондов действительно приходится на склады. Это один из самых понятных сегментов b2b с длинными договорами аренды и высокой прогнозируемостью доходности. Два года назад доля свободных площадей находилась на околонулевом уровне (0,5%), что является аномалией для рынка. В таких условиях арендные ставки росли нерыночными темпами, а девелоперы вывели рекордный объем новых площадей. Сегодня мы видим постепенное охлаждение спроса, рост вакансии и стабилизацию ставок – это естественная реакция рынка. Девелоперы уже притормаживают ввод заявленных объектов, перенося их на более поздние сроки. По мере того как избыток предложения будет поглощен, к концу следующего года мы ожидаем балансировки рынка и начала нового цикла роста. Этим летом рынок столкнулся с атаками на инфраструктуру, уже понятно, что этот риск окажет влияние в долгосрочной перспективе – вероятно, повлечет перераспределение спроса по стране и новые требования к объектам. Как следствие, мы также уже видим активизацию спроса на площади, в особенности в регионах с пострадавшей инфраструктурой, что будет влиять на уровень вакансии и ставки.

В торговой недвижимости бизнес-модели трансформировались под влиянием экономики впечатлений. Торговые центры перестали быть просто точками продаж товаров, превратившись в пространства для досуга по аналогии с центральной площадью города. Эту тенденцию мы зафиксировали еще до пандемии. Уже в 2019 г. стратегия была направлена на приобретение районных торговых центров у станций метро, так как потребители все чаще отказываются от поездок в крупные загородные моллы в пользу локальных покупок. Формат небольших торгово-развлекательных центров вблизи жилых массивов подтвердил свою максимальную устойчивость в кризисы 2020 и 2022 гг.

– Офисная недвижимость сегодня представляет собой наиболее сбалансированный, но капиталоемкий сектор. Цикл реализации проекта – от идеи до получения денежного потока – занимает около пяти лет, что требует долгосрочного капитала. Качественных офисов в премиальных локациях по-прежнему не хватает, спрос на них устойчивый. Однако сейчас на рынке наблюдается тренд на мелкую нарезку помещений и продажу их множеству частных собственников. Такая модель несет высокие операционные риски: сложная

процедура принятия коллективных решений (попробуйте согласовать ремонт кровли с 50–60 собственниками, а если их 200 или 300...) и высокая конкуренция мелких лотов. Это будет вынуждать владельцев дисконтировать ставки.

При этом крупные арендаторы по-прежнему ищут большие качественные площади, а предложение таких объектов очень ограничено из-за тренда на нарезку. В этой ситуации открывается интересная возможность для крупных институциональных инвесторов и фондов, которые могут владеть зданием целиком, профессионально управлять им и предлагать рынку именно те площади, которые востребованы корпоративными арендаторами.

– ЗПИФ – инструмент, изначально созданный для инвестиций и реинвестирования. Именно спецификой этого механизма обусловлены существующие налоговые льготы. Государству выгодно, чтобы капитал работал на развитие бизнеса и экономики, поэтому преференции здесь абсолютно логичны.

Помимо фискальных преимуществ ЗПИФ может быть инструментом привлечения капитала. Структура фонда может использоваться как альтернатива банковскому кредитованию или прямому соинвестированию. Любой предприниматель, пытавшийся структурировать сделку через корпоративный договор с участием более 2–3 партнеров, знает о сложностях этого процесса: разработка документа стоит дорого и занимает много времени, а его исполнение часто саботируется сторонами при возникновении споров. Подобные конфликты неизбежно уходят в суды, что негативно сказывается на бизнесе.

В отличие от прямых сделок коллективные инвестиции под регулированием Банка России предполагают наличие независимой УК. Отношения между всеми участниками выстраиваются исключительно на основании правил доверительного управления, где заранее прописаны порядок принятия решений, право выхода из актива и ограничение ответственности.

– Конечно, в первую очередь. В условиях «старения капитала» фонды становятся эффективным инструментом передачи готового бизнеса новому поколению по аналогии с семейными трастами. Структуру владения можно прописать заранее. Для наследников, которые не планируют активно участвовать в операционном управлении (общаться с арендаторами, клининговыми службами или подрядчиками), фонд обеспечивает бесшовный переход к модели рантье. УК берет на себя управление активами (asset management), а бенефициар получает рентный доход. Этот подход особенно актуален для российского рынка, где исторически существует низкий уровень доверия к частному управлению. Регулируемый ЦБ РФ механизм ЗПИФов снимает эту проблему, передавая активы в прозрачный и подконтрольный государству asset management.

Еще один интересный вариант использования ЗПИФов – выход из крупных активов (exit strategy). На текущем рынке сложно найти покупателей на крупные объекты стоимостью несколько миллиардов рублей, реализуемые единым лотом. Инструмент коллективных инвестиций позволяет собственнику выйти из актива по привлекательной цене, разбив его на мелкие доли для розничных инвесторов, и при желании сохранить за собой часть владения.

При этом важно понимать ограничения инструмента: ЗПИФ не является оберткой, способной повысить качество некачественного актива. Чтобы упаковать объект в качественный продукт, сам актив должен соответствовать высоким стандартам. Как независимая УК, мы не связаны обязательствами девелоперов по реализации построенных площадей или банковскими залогами. Поэтому можем смотреть на весь рынок и выбирать в портфели только те объекты, которые объективно соответствуют заявленному классу качества. Упаковка недвижимости класса B в структуру фонда не сделает ее классом А.

– Это наша мечта и план. Мы внимательно изучаем международный опыт развития фондов недвижимости. На зарубежных рынках около 70% инвесторов в такие инструменты – институциональные игроки: страховые компании, пенсионные и другие фонды. Мы уверены, что это придет и в Россию.

Мы уже ведем системную работу по привлечению институционалов. С одной стороны, мы взаимодействуем со страховыми и пенсионными фондами, чтобы понять существующие барьеры для входа, и готовы дорабатывать наши продукты под их требования. С другой – мы находимся в прямом диалоге с Банком России.

О длинных деньгах говорят все, но, когда речь заходит об инвестициях в готовые инструменты, диалог пока упирается не в качество самих продуктов, а скорее во внешнюю конъюнктуру и отсутствие внутренней воли попробовать новое. Недавно регулятор проверил наш розничный фонд «Акцент 5» на предмет соответствия требованиям негосударственных пенсионных фондов (НПФ) и подтвердил, что продукт полностью подходит для таких инвестиций в рамках установленных лимитов (около 7% от активов).

У инвестиционных подразделений многих компаний зачастую нет KPI на доходность, их основной приоритет – сохранение капитала. Доходность размещения является второстепенной задачей и требует, конечно, специальной квалификации от управляющего. Поэтому им спокойнее продолжать инвестировать в ОФЗ и размещать средства на депозиты, пока ставка обгоняет инфляцию. Но в последний год мы видим здесь позитивные сдвиги и проактивный интерес со стороны НПФ.

Участие крупных игроков даст мощный импульс всему рынку. Розничные инвесторы всегда смотрят на то, кто еще вложился в фонд, и тот факт, что УК инвестирует собственный капитал во все активы, они ценят и понимают. Если в такие фонды придут институционалы, доверие к инструментам кратно возрастет, что выгодно как рынку недвижимости, так и рынку капитала в целом. Это вопрос времени, и мы делаем все, чтобы оно наступило быстрее.

– Доходность в классической недвижимости складывается из двух составляющих. Первая – регулярный доход, или купонные выплаты за счет арендных платежей. Как правило, они распределяются ежемесячно или ежеквартально. В наших фондах установлена ежемесячная периодичность. Если говорить о конкретных цифрах, то фонды недвижимости обеспечивают среднюю доходность по первой части (арендные платежи) в диапазоне 9–13% годовых. В наших действующих фондах этот показатель составляет порядка 12–13%. Вторая часть – прирост стоимости чистых активов за счет индексации договоров и рыночной переоценки – добавляет еще около 8–10% годовых.

Таким образом, совокупная ожидаемая доходность фондов недвижимости находится на уровне 20–23% годовых. Этот показатель сопоставим с доходностью инструментов денежного рынка и ОФЗ, с которыми нас часто сравнивают. Однако ключевое преимущество здесь заключается в реальной доходности, очищенной от инфляции, она превышает ее примерно в 2 раза. С учетом обеспечения живым качественным активом и заложенных механизмов защиты такая доходность представляет собой привлекательное соотношение риска и результата. &