Семьи с детьми оценили льготную ипотеку

На каких условиях банки соглашаются кредитовать таких заемщиков
Семейнная ипотека становится все популярнее /Андрей Гордеев / Ведомости

К концу второго года действия программы льготной ипотеки для семей с двумя и более детьми ее популярность значительно выросла. В IV квартале 2019 г. каждый пятый кредит на жилье в новостройках выдавался по программе семейной ипотеки с господдержкой, следует из данных Минфина и Дом.РФ. А в сентябре – октябре ее доля в кредитах на новостройки достигала 25–30%.

Эта программа появилась в начале 2018 г., первые кредиты были выданы в феврале. Оформить семейную ипотеку могут граждане, у которых родился второй или последующий ребенок в период с начала 2018 г. по конец 2022 г., при покупке готового или строящегося жилья на первичном рынке (в Дальневосточном федеральном округе – и на вторичном). В конце прошлого года условия программы были распространены на семьи с детьми-инвалидами, рожденными до конца 2022 г. Минимальный первоначальный взнос по такому кредиту – не менее 20% от стоимости жилья, сумма – до 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 6 млн руб. в остальных регионах. Ставка такой ипотеки должна составлять не более 6% годовых, а по кредитам на Дальнем Востоке – 5% годовых. Изначально льготная ставка назначалась на первые 3–5 лет кредитования, а с прошлого года правительство позволило банкам применять ее весь срок кредита.

Против рынка

По данным Минфина, в первый год семейной ипотекой воспользовалось лишь 4447 семей, а в 2019 г. – в 10 раз больше: банки выдали 44 244 «детских» кредита. В первую очередь это связано с увеличением количества семей, которые отвечают условиям программы.

Спрос особенно вырос во второй половине года, когда банки активно снижали ипотечные ставки, в том числе по семейной программе.

Только в IV квартале льготную ипотеку оформили 17 590 семей против 3774 в I квартале. При этом общие темпы ипотечного кредитования в прошлом году снизились почти на 15%: согласно данным ЦБ всего банки выдали 1,27 млн жилищных кредитов против 1,47 млн в 2018 г. По данным Дом.РФ, примерно четверть ипотек россияне взяли на жилье в новостройках.

В апреле прошлого года изменились правила субсидирования «семейной» ставки для банков, объясняет снижение ставок директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. Если раньше им компенсировали выпадающие доходы по формуле «ключевая ставка, увеличенная на 2 процентных пункта (п. п.), минус 6%», то с весны прошлого года субсидии рассчитываются как разница между ставкой кредита и ключевой, увеличенной на 4 п. п. «Возросшая маржа позволила банкам выдавать льготные кредиты под ставку ниже 6% – конкуренция на ипотечном рынке все время растет, но за счет повышенных субсидий у банков появилась возможность снизить ставку до 4,5–5%, чтобы привлечь клиента», – рассказывает Пахаленко. После коррекции условий семейная ипотека стала привлекательнее не только для граждан, но и для банков, замечает руководитель аналитического центра Дом.РФ Михаил Гольдберг.

Но сильнее всего, по мнению Гольдберга, выдачу семейной ипотеки подстегнуло распространение льготной ставки на весь срок кредита: «Многие потенциальные заемщики опасались брать кредит, поскольку не были уверены в том, что смогут выплачивать его при рыночной ставке. По этой же причине и банки неохотно кредитовали семьи с детьми». Кроме того, сказался отложенный спрос, указывает Пахаленко.

В прошлом году вступил в силу закон, позволяющий семьям, где в 2019–2022 гг. появился третий ребенок или последующие дети, единовременно получить 450 000 руб. на погашение ипотеки. К началу февраля на участие в этой программе поступило 43 000 заявок, из них более 31 000 одобрено и по ним выплачено 11,6 млрд руб., рассказывает Гольдберг. Эта субсидия вкупе с материнским капиталом (до 616 000 руб.) с учетом налоговых вычетов при покупке первого жилья и экономии на процентах в среднем по стране покрывает 40% расходов семьи на покупку квартиры, подсчитал Гольдберг. Это, по словам экспертов, также поддерживает спрос на семейную ипотеку.

Льготы с доплатой

Сейчас семейную ипотеку выдает более 40 банков, по данным Минфина. Среди них все основные игроки ипотечного рынка (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк и др.). По данным маркетингового агентства MARCS, сейчас практически все они выдают льготные жилищные кредиты с господдержкой по ставкам ниже предписанных законом 6% – в среднем 4,5–5% годовых. В Сбербанке и ВТБ, к примеру, ставка – 5%. Ниже всего ставки в Газпромбанке, Промсвязьбанке, Связь-банке, банках «Ак барс» и «Возрождение» – 4,5% годовых. Средняя ставка по всем выданным ипотечным кредитам в декабре прошлого года составила 9%.

С помощью семейной ипотеки с прошлого года также стало возможным рефинансировать ранее оформленный жилищный кредит. Но для этого заемщику необходимо соответствовать условиям по сроку рождения детей, отмечает заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров. По его словам, можно рефинансировать кредит с субсидией, оформленный в первый год программы, чтобы закрепить льготную ставку на весь срок. Представитель Росбанка добавляет, что для применения льготной процентной ставки в течение всего срока кредитования иногда достаточно изменить условия первоначального кредитного договора, заключив с банком соответствующее соглашение.

Однако тем, кто подумывает взять семейную ипотеку, нужно учесть, что заманчивые ставки в 4,5–6% будут действовать только при условии личного страхования заемщиков и страхования недвижимости в залоге.

Стоимость личного страхования обычно составляет 0,3–1% от остатка долга в год. Некоторые банки могут снижать ставку по мере погашения кредита. Стоимость страховки также может варьироваться в зависимости от размера первоначального взноса или возраста заемщика. В «Абсолют банке», к примеру, клиенты от 21 до 45 лет будут платить за личную страховку 1% в первый год кредита и 0,7% годовых в последующие, а заемщики от 46 до 65 лет – 1,5 и 1,05% соответственно.

Страхование самого жилья обойдется еще в 0,15–1% в год.

Многие банки позволяют заемщикам отказываться от личной страховки, но за это повышают ставку в среднем до 9–10% годовых, а иногда и выше. Например, «Юникредит банк» при отказе от личного страхования рассчитывает ставку по формуле «ключевая ставка плюс 4,5 п. п.», сейчас это 10,5%. Клиентам банка «Ак барс», отказавшимся от личной страховки, придется платить 11% годовых. Некоторые банки, впрочем, устанавливают небольшую надбавку за отказ, поэтому стоимость кредита все равно не превышает 6%. Так, в Сбербанке и ВТБ надбавка составит 1 п. п. при ставке кредита 5% годовых.