Банк «Открытие»: ставки по ипотеке в России возвращаются на доковидный уровень

29 июля 2021
Константин Енин, управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие».
23 июля Совет директоров ЦБ принял решение повысить ключевую ставку сразу на 1 процентный пункт — до 6,5%. Резкий рост ключевой ставки на фоне рекордной за пять лет инфляции в России, находящейся в 6,5% год к году, а также изменение условий по госпрограмме льготной ипотеки приведет к повышению ставок ипотечных кредитов до предпандемийного уровня в ближайшие. В связи с этим уже в 2021 году можно замедления роста как ипотечного кредитования, так и цен на жилье.
Ипотечные ставки вернутся на предпандемийный уровень, а выдачи поставят новый рекорд
Согласно новым условиям продленного в июне 2021 года на год госпрограммы льготной ипотеки ставок по ней повышены ближе к рыночному уровню — до 7%. При этой сумме кредита для всех регионов ограничена 3 млн рублей, что автоматически делает невозможную покупку по данной программе в нескольких городах России, прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге. При этом расширена программа субсидирования ипотеки для семей с детьми, что должно частично компенсировать потери на этих рынках.
Увеличение ставок по ипотеке на новостройки и снижение разницы в доступности ипотеки на первичном и вторичном рынке. На 16 июля среднерыночная ставка ипотеки на первичном рынке составила 8,28%, а на вторичном 8,45%. Несмотря на сильно сократившую разницу в доступности ипотеки, резкие изменения в покупательских предпочтениях и масштабного перехода покупателей во «вторичку» пока не наблюдается.
Изменение условий по госпрограмме льготной ипотеки привело к существенному уменьшению объема ипотечного кредитования в моменте. Согласно данным Frank RG, в первые две недели июля количество выданных ипотек сократилось на 44% к предыдущему неделям июня, но выросло на 4% относительно аналогичного периода 2020 года. В это же время, данным ДОМ.РФ, было заключено порядка 9,5 тыс. льготных ипотек по госпрограмме, что на 66% меньше, чем в предыдущие 2 недели и на 54% меньше, чем год назад. При этом доля госипотеки во всех выданных ипотечных кредитах в первые две недели июля снизилась до 16% с 26% в последние 2 недели июня 2021 года и с 30% в первые 2 недели июля 2020 года.
На данный момент введения госипотеки на выдачу — позитивный фактор, способствующий скорейшей нормализации рынка. Данные высокие продажи в начале нынешнего года и нормализацию рынка второй полугодии, суммарные выдачи ипотеки по итогам 2021 года могут составить 5,1-5,3 трлн рублей без учета секъюритизации. Таким образом, будет побит прошлогодний исторический рекорд выдач — 4,3 трлн. рублей.
Дальнейший рост ипотечных ставок в обозримой перспективе неизбежен. В марте 2020 года рыночные ставки по ипотеке на первичном рынке составляли 8,7–8,8%, на вторичном 8,9–9%. В светеедшего повышения ключевой ставки выше уровня начала 2020 года, когда ставка составляла 6,25% и на рынке продолжающихся сокращений, ставки по ипотеке могли на допандемийный уровень уже в 2021 году и сохраниться на нем в 2022-м.
При этом рост ипотечного кредитования не прекратится. В 2021 году мы ожидаем рост ипотечного портфеля без учета секьюритизации около 15%, в первую очередь он будет обеспечен ростом среднего размера выдаваемого ипотечного кредита; а в 2022 году — около 10%.
Снижение цен на новостройки начнется в 2022 году, но средняя цена недвижимости продолжит расти
В июле объем продаж возвращается к своим привычным значениям, рост цен замедляется, также начинает проявляться традиционно сложившейся сезонности. Похожую картину мы будем наблюдать до конца 2021-го года и, вероятно, дальше.
Основные определяющие движение рынка факторы, такие как дешевая ипотека и ажиотажный спрос, исчерпали себя новые, среди реформа индивидуального строительства, комплексных условий и правил ставок ставок, еще не начали действовать на рынок.
Таким образом, на первичном рынке жилья до конца года мы не ожидаем значительных скачков цен и их рост во второй половине года не превысит 5-10%, при этом вернутся к привычной сезонности с низкой динамикой летом и пиком в декабре.
В 2022 году возникнут предпосылки для снижения цен в большей степени, вызванной «омоложением» средночного лота за счет большого объема новых проектов и увеличения экспонируемого предложения на ранних стадиях строительства. В последние годы из-за счетов эскроу и пандемии замедлились выход на рынок новых комплексов и предложение сместилось к квартирам на высокой стадии готовности. В начале 2021 года наблюдается восстановительная динамика и на начало текущего года в России уже строилось 104 миллионов квадратных метров жилья. В совокупности с необходимой частичной корректировки доступности ипотеки, выявленного ключевой ставки,
В 2022 году можно ожидать динамики разнонаправленной цен на жилье. Если в первой половине будущего года возможно небольшое снижение среднерыночных цен в пределах 3-5%, то уже ближе к середине года оно будет компенсировано и по итогам года средняя цена недвижимости вырастет на 5-10% к 2021-му.
Оригинал пресс-релиза

Другие пресс-релизы

Все пресс-релизы компании