Продавцы спешат продать элитное жилье, но цены не падают

В январе - феврале 2010 г. выросло количество предложений на рынке элитного жилья. По данным Mayfair Properties, в этом году на рынок элитного вторичного жилья на рынок вышло около 100 новых предложений. Всего, по подсчетам аналитиков, опрошенных "Ведомостями", сегодня на рынке вторичного жилья насчитывается 1200-1500 объектов. Согласно исследованию, проведенному в конце 2009 г. компанией Contact Real Estate, на вторичном рынке в течение года собственниками предлагалось около 1150 квартир.

Однако аналитики БН "Агент 002" заявили, что количество предложений на рынке элитного жилья бизнес-класса достигло 3700 квартир. Но никто из опрошенных "Ведомостями" аналитиков эти данные не подтвердил. Леонид Меньшиков, гендиректор Бюро недвижимости «Агент 002», объясняет, что расхождения в данных возможны из-за особенностей выборки. По его словам, аналитики его компании исследовали весь объем предложения на первичном и вторичном рынке в январе и феврале. "Рассматривались только квартиры в свободной продаже, в рамки исследования попали все квартиры, которые соответствуют следующим параметрам: общая площадь - от 120 кв. м, жилая площадь - от 70 кв. м, стоимость за квадратный метр - от $8000 до $50 000, общая стоимость - от $1 млн ", - уточняет Леонид Меньшиков.

Структура предложения элитного жилья

Наибольший объем предложения сейчас сосредоточен в районах Хамовники (47%), Тверской (16,2%), Пресненский (9,9%). По данным Blackwood, в январе 2010 г. средняя цена на элитные новостройки составила $17 150 за 1 кв. м, что на 0,9% выше уровня прошлого месяца. Таким образом, после достижения дна в августе 2009 г. ($16 300 за 1 кв. м) квартиры в элитных новостройках подорожали на 5,2%. Наиболее дорогие новостройки предлагались на Остоженке и Пречистенке ($24 000 за кв. м), Якиманке ($18 500 за кв. м) и Арбате ($18 300 за кв. м). Завершенных объектов в этих районах не так много, и "Остоженка, 11" - один из таких. И хотя этот комплекс только в конце декабря 2009 г. прошел ГК, часть квартир этом доме уже проданы.

Средняя стоимость квадратного метра в элитных квартирах выросла по результатам первой недели февраля на 1,3% до $14 620, что сопоставимо с показателями роста в докризисный период, отмечается в обзоре "Агент 002". На рынке вторичного жилья также продолжилось незначительное повышение цен – за январь 2010 г. средние цены на элитные квартиры выросли на 0,1% и достигли уровня $22 460 за 1 кв. м, отмечается в обзоре Blackwood. По данным компании, из предложения постепенно "вымываются" наиболее ликвидные объекты с адекватным соотношением цена/качество.

На рынке элитной недвижимости складывается противоречивая ситуация: рынок пополняется предложениями, а цены не то что не падают, а, наоборот, показывают рост. Многие аналитики связывают этот рост со спекулятивными заявлениями риэлторов о дефиците качественных объектов.

Есть ли дефицит?

На начало февраля 2010 г. количество предложений на рынке элитной недвижимости сократилось на 40%, - аналитики Paul's Yard отмечают прямо противоположную обозначенной "Агентом 002" тенденцию. По их словам, количество покупателей с каждым днем растет, а удовлетворить поступающие запросы становится все сложнее, так как "на рынке резко сокращается число квартир, отвечающих требованиям клиентов".

"Сейчас многие агентства идут по пути пропаганды дефицита и роста цен для привлечения покупателей. Схема традиционная, многие компании несколько месяцев говорят о росте цен и возможном дефиците, покупатели рано или поздно поверят и будут покупать. Это свидетельствует о бессилии большинства риэлторов перед собственниками, поскольку их сложнее убедить в том, что условия изменились и квартира уже стоит не $15 млн, а $10 млн",- объясняет Меньшиков.

По его словам, у этого процесса существует и обратная сторона: собственники, которые откладывали продажу до лучших времен, тоже верят подобной информации и возвращаются на рынок, что сказывается на росте предложения. "И вот тут наступает момент истины. Если количество покупателей в реальности гораздо меньше, то уже в ближайшее время произойдет отскок назад по ценам и по объему предложения, т. е. собственники будут вынуждены снизить цены или опять уйти с рынка",- говорит он.