Девелоперы "Новой Москвы" в растерянности, но цены повышают

Еще нет ни одного постановления, но уже говорят об ограничениях на сделки с землей, моратории на застройку «новой Москвы», жалуется один из застройщиков.

Как отметил Андрей Шаронов, заммэра Москвы по вопросам экономической политики, в интервью «Ведомостям», «вопрос моратория обсуждается». У власти, по его словам, «пока нет понимания, что будет на новых территориях».

В ближайшее время, рассказал Шаронов, появятся предварительные разработки стратегии развития города до 2025 г., которые «подтвердят проблемы и обозначат развилки». По его словам, «очень важно вовлечь в дискуссию разные группы интересов».

Пока что мало кто из опрошенных «Ведомостями» девелоперов, земли или проекты которых оказались на территории «большой Москвы», был приглашен к участию в совещаниях или обсуждениях касательно новых площадей. Даже наиболее крупный землевладелец «новой Москвы» – компания «Авгур эстейт» (реализует проект «А101» на 13 000 га в Ленинском районе) – до недавнего времени «узнавал о нововведениях по факту», делится Михаил Маликов, ее президент. Александр Ручьев, президент ГК «Мортон», о том, что его проект «Бутово парк» то оказывается включенным в «большую Москву», то вырезанным, узнает на сайте правительства «из карты, очертания которой постоянно меняются». «Происходит какое-то шараханье, люди нервничают», – прокомментировал один из совладельцев девелоперского бизнеса.

Глобальные фантазии

Согласно заявлениям чиновников в результате создания «большой Москвы» проблемы транспортного коллапса, переуплотненной застройки и давления денег в столице решатся одним махом. Как пообещал мэр Москвы Сергей Собянин, новое развитие Москвы позволит ей «занять место в числе глобальных мегаполисов-лидеров», которыми сейчас являются Нью-Йорк, Токио, Лондон и Париж.

На освоение 160 000 га потребуется более 10 трлн руб., подсчитали представители партии «Справедливая Россия» и привлеченные ими эксперты. По данным НЦП «Геостар-1», компаний «Урбанистика» и «Гео девелопмент», геодезические изыскания на площади новых городских районов обойдутся примерно в 16 млрд руб., проектирование и разработка генплана для них – в 32 млрд руб. Выкуп участков под строительство жилых, нежилых и промышленных объектов будет стоить в пределах 1,1 трлн руб., само строительство – 9,35 трлн руб. Получившаяся сумма, сравнимая с годовым бюджетом Российской Федерации, не включает расходы на объединение коммунальных служб, инфраструктуру, дорожную и железнодорожную сети, привлечение рабочей силы, природоохранные мероприятия и т. д.

Деньги, считает Собянин, властям искать не придется, застройщики сами с радостью придут и их дадут: «Девелоперские проекты сегодня везде в цене – и в Москве, и в Московской области. Специально привлекать и субсидировать никого и не придется. Только разрешить – придут с огромным удовольствием» (цитата из интервью мэра «Российской газете»).

У инвесторов другой взгляд на эти земли. В течение 3–4 лет выходить с проектами на территории «новой Москвы» смысла нет, полагает Эльхан Керимли, управляющий директор Renaissance Development. Эта совершенно неосвоенная территория будет интересна нам как инвестору не раньше чем через 7–10 лет, утверждает Андрей Биржин, управляющий партнер «Текта груп».

У ГК «Мортон» есть площадки на 1 млн кв. м жилья, прилегающие к «новой Москве», и компания принимает активные меры, чтобы быть готовой к тому, что граница опять куда-нибудь передвинется, говорит Ручьев: «Мы активно проектируем, чтобы быстрее получить разрешения на строительство».

«Наши площадки, расположенные на юго-западе Подмосковья, к счастью, не вошли в состав столицы», – радуется другой девелопер. Сейчас, по его словам, на территории «новой Москвы» реализуются только проекты, утвержденные ранее, а новые «девелоперы не могут согласовать». «На «новой Москве» мы решили не сосредотачиваться», – делится Ручьев планами развития компании.

У группы компаний RDI в «новую Москву» попало около 1300 га, из них 1000 га – в Подольском районе и 300 га – в Наро-Фоминском, рассказывает Андрей Васильев, гендиректор компании «Загородный проект» (входит в RDI). На них и до включения в состав Москвы предполагалось комплексное жилищное строительство. Теперь, видимо, увеличится плотность застройки, полагает Васильев. «Но сначала должен появиться спрос, а его будут формировать развитие транспортной инфраструктуры и новые рабочие места за МКАД», – продолжает он.

Андрей Рябинский, председатель совета директоров ГК МИЦ, уверен, что в рамках реализации проекта «новой Москвы» появятся новые проекты, если будет решено «множество вопросов, связанных с юридическими аспектами расширения административных границ». «Будет ли происходить присоединение на основании существующего или нового законодательства, как и кем будут согласованы новые границы. Будут ли выкупаться частные земли, кто их будет оценивать – вопрос тоже открыт», – рассуждает он.

Все вверх и вверх

Несмотря на скепсис участников рынка, все единодушно прогнозируют рост цен на присоединяемых территориях. «Мы закладываем рост около 25% в год», – говорит Васильев. Но связывает его главным образом с развитием проектов.

Квартиры в жилых комплексах «Солнцево парк» и «Бутово парк» за последние два летних месяца уже подорожали на 12–13%, сообщила пресс-служба ГК «Мортон». До присоединения этих территорий к столице жилье в них дорожало на 2,5% ежемесячно. У ГК МИЦ, по словам Рябинского, квартиры в Коммунарке подорожали на 20%, а некоторые – на 30%. По его мнению, жилье в «новой Москве» будет продолжать дорожать на 30% в год.

По данным Knight Frank, стоимость земельных участков под застройку в новых районах возрастет примерно в 2–3 раза. Домовладения, расположенные до 5 км от МКАД, и домовладения в границах Москвы имеют разницу в стоимости до 30%, отмечает Андрей Соловьев, руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank.

Но сейчас на рынке земли пауза, говорит Васильев: «Собственники не спешат продавать, а инвесторы – покупать, так как очень много неопределенности».

Чем ответят девелоперы

На присоединяемых территориях предполагается построить около 60 млн кв. м жилья. Уже заявлено проектов примерно на 4 млн кв. м, подсчитали аналитики «Бест-новостроя» и «Миэля». Среди них площадка на 60 га, осваиваемая «Мосстройреконструкцией» и «Веркросом»; мортоновский «Солнцево парк» на 470 000 кв. м; несколько проектов на 1 млн кв. м у «Абсолюта»; жилой комплекс «Газойлпарк» на 0,5 млн кв. м от ГК «Ташир» и т. д.

Проектов коммерческой недвижимости на новых землях немного.

Еще в 2006 г. в 1,5 км от МКАД на Киевском шоссе был заявлен проект «Фристайл парк» на 180 000 кв. м, напоминают аналитики Knight Frank. Планировалось возвести развлекательный центр с горнолыжной трассой, аквапарком и торговыми площадями, велнес- и спа-центры, площадку для скай-дайвинга, рестораны, гостинично-деловой центр, однако выход проекта на рынок опять перенесен.

Группа «Эспро» рядом с аэропортом «Внуково» обещает построить торгово-офисный комплекс на 130 000 кв. м, из которых 100 000 кв. м займет ритейл и 25 000–30 000 кв. м – офисы, рассказал Иван Потехин, генеральный директор «Эспро». Общий объем инвестиций – примерно $300 млн. До кризиса предполагалось потратить $500 млн на МФК площадью 300 000 кв. м.

Другие проекты строительства торговых центров, расположенные на присоединяемых территориях, сейчас находятся на различных стадиях проектирования, отмечает Хайко Давидс, партнер компании Knight Frank. Несколько таких площадок, по его словам, расположено вдоль Калужского шоссе.

Весь офисный рынок за пределами МКАД, по его подсчетам, – не более 10% от общего предложения кабинетов в столице. Офисный парк «К2» на присоединяемых землях съежился со 100 000 до 70 000 кв. м, заявил Михаил Курнев, генеральный директор девелоперской компании Storm Properties. Объем инвестиций уменьшился с первоначальных $350 млн до $270 млн, из них $70 млн уже инвестировано, добавил он. По его словам, помещения под чистовую отделку будут предлагаться арендаторам по $400 за 1 кв. м в год: «Тот факт, что «К2» оказался на территории «новой Москвы», ничего не изменил».