Склады не терпят пустоты

В 2011 г. спрос на складские площади почти втрое превзошел объем нового строительства: арендовано и куплено 1,27 млн кв. м, введено 420 000 кв. м (данные Jones Lang LaSalle, JLL). «Через нас проходят запросы на сотни тысяч метров», – рассказывает Руслан Суворов, вице-президент Radius Group. «Клиенты обращаются по два раза в день, интересуются помещениям по 10 000–15 000 кв. м», – добавляет Глеб Белавин, коммерческий директор «Северного Домодедова».

Ставки аренды 1 кв. м класса А за год, по данным Cushman & Wakefield, выросли со $109 до $135. «Сомневаюсь, что площади, которые выставляются по $135 за 1 кв. м в год, по таким же ценам и сдаются. Реальные цены – $130 за 1 кв. м в год», – поправляет коллег Петр Зарицкий из JLL.

Главные клиенты

По информации Cushman & Wakefield, больше всего площадей арендуют ритейлеры – 42% от общего числа (данные за III квартал 2011 г.), в среднем беря по 16 000 кв. м. Крупные сделки этого года: X5 Retail Group арендовала 75 700 кв. м в логопарке «Ногинск-Восточный», «Империя-фарма» сняла 20 721 кв. м в логопарке «Белая дача», «Эльдорадо» – 27 000 кв. м в Q Park, John Deere – 20 000 кв. м в комплексе «Южные врата» (данные Knight Frank, Colliers International).

Узок круг

Активность арендаторов в IV квартале несколько понизилась (опрошенные аналитики объясняют это экономической нестабильностью в Европе и волатильностью рубля). Однако уровень вакантности складов продолжал сокращаться, утверждает Зарицкий. Сейчас, по его данным, в классе А пустует 1%. Из 850 000 кв. м, которые заявлены к выходу в 2011 г., 85% площадей сданы или забронированы, по данным JLL. «На строящиеся складские объекты в 2012 г. придется около половины спроса», – поправляет брокеров Игорь Богородов, глава Raven Russia в России. Почти 70% нового ввода обеспечат пять компаний: Raven Russia, MLP, PNK, Radius, Ghelamko, перечисляет Александр Кунцевич из Cushman & Wakefield.

Под заказ

Потребителям в отсутствие готовых складов приходится идти на сделки built-to-suit и около года ждать, пока объект построят (это в случае, если проект реализуется на подготовленной площадке), отмечает Зарицкий. Если же логопарк возводится «в чистом поле с нуля», то строительство может занять и два года, продолжает он.

Проектами «под клиента» интересуются крупные компании, спрашивают по 10 000–50 000 кв. м, говорит Суворов. Для девелопера существенным недостатком built-to-suit является тот факт, что клиенты не хотят его покупать, а предпочитают взять в аренду. «Кому я потом сдам специализированный склад?» – восклицает Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group. «Для девелопера в случае строительства специализированного склада интересны только долгосрочные договоры от 10 лет, – добавляет Суворов. – При окупаемости складских проектов в восемь лет».

У PNK Group в России восемь проектов built-to-suit, говорит Мамаев. Белавин, однако, считает, что «услуга built-to-suit вряд ли получит развитие». По словам Зарицкого, осенью этого года ряд клиентов взяли паузу или вовсе вышли из переговорного процесса по проектам built-to-suit на неопределенное время.