Мораторий на строительство в историческом центре Петербурга подстегнул цены на элитное жилье

Масштабная ревизия непростого наследия Валентины Матвиенко началась в первые же месяцы правления Георгия Полтавченко. Один из ключевых моментов новой стратегии – запрет на снос памятников и жесткое ограничение реконструкции в пределах исторических кварталов.

Официально эта концепция была оглашена в феврале 2012 г. на заседании совета по культурному наследию, куда губернатор счел нужным явиться лично. Он, правда, начал с неосторожной фразы: мол, в деле охраны памятников Петербург «пойдет по пути Москвы». Но затем поддержал предложение директора Эрмитажа Михаила Пиотровского о запрете на снос «за исключением случаев полного разрушения» и предложил уточнить в городском законодательстве понятие «необратимой аварийности», чтобы исключить возможность коррупции.

Еще раньше, в январе, губернатор вывел КГИОП из ведения «строительного» вице-губернатора и подчинил себе напрямую.

Отклонения от курса

Декларации, как это нередко бывает, далеко не всегда соответствуют практике. Продолжаются строительные работы на Невском, 68 (их ведет одна из структур группы ЛСР); исторический дом снесен, но теперь встревожились и соседи: в особняке героя войны с Наполеоном Ивана Онуфриевича Сухозанета на Невском, 70, расположен Дом журналистов, в ремонт которого три года назад вложили около 90 млн руб. бюджетных денег. Теперь по Сухозанету пошли трещины.

Много шума приключилось из-за просочившейся в СМИ информации о возможном переезде Военно-медицинской академии с Пироговской набережной: новые корпуса для ВМА проектируются рядом с Сестрорецком (проектные работы ведет также одна из компаний группы ЛСР), а 45 га с видом на Неву – достаточно лакомый кусок, чтобы серьезно «поработать» с общественным мнением. Тем более что у петербургских застройщиков есть опыт взаимодействия с Министерством обороны: «Парадный квартал» возник на месте казарм, комплекс «Набережная Европы» замещает Институт военной химии.

Остается неопределенной судьба нескольких зданий на Мойке, на Фонтанке, на Гороховой улице, в Дмитровском переулке – документы на реконструкцию по этим объектам выданы, но работы тормозятся или чиновниками, или (чаще) активистами градозащитных организаций. Рушится фасадная стена на Большой Пушкарской, продолжается снос дома Шагина (Фонтанка, 145) – в общем, процесс идет.

Одновременно строительное сообщество и горожан будоражат слухи о масштабной программе поквартальной реновации центра, которая разрабатывается в Смольном при участии специалистов КУГИ и Комитета по экономическому развитию. Вице-губернатор Игорь Метельский в начале апреля подтвердил: да, разработка идет, конкретики пока никакой нет, градозащитники к этой деятельности не привлекаются. Все, что в настоящее время известно: цифра возможных затрат по этой программе возросла с первоначальных 300 млрд до 400 млрд руб. на пять лет (до 2018 г., треть – из городского бюджета); начнется эксперимент с кварталов, прилегающих к масштабным девелоперским проектам. Речь идет о зоне между Конюшенной площадью и Марсовым полем, здесь несколькими объектами занимается «Плаза Лотус групп» братьев Зингаревичей, и о территории между Мариинкой и Новой Голландией. Работы по реконструкции Мариинского театра финансирует федеральный бюджет, преобразование Новой Голландии – Роман Абрамович.

В мае в Петербурге прошел Всемирный конгресс по недвижимости, организованный FIABCI, главная тема – «Сохранение культурного наследия в условиях развития мегаполиса». А в июне комиссия ЮНЕСКО приедет в Петербург, чтобы уточнить (возможно, скорректировать) границы охранных зон.

Сейчас, по данным администрации, в границах исторического центра (его площадь – около 3430 га) расположено 10 842 здания, из них 1523 отнесены к категории памятников. По словам президента FIABCI Александра Романенко, всего в Петербурге под режим жесткой охраны попала территория в 45 000 га, вместе с предместьями, панорамой и историческим силуэтом. «Это в четыре раза больше, чем охраняемый ЮНЕСКО центр Рима, и в 16 раз больше, чем предмет заботы мирового сообщества в Париже или Вене», – говорит он.

За чертой

Пристальное внимание общественности к проблемам центра сдерживает аппетиты застройщиков. В 2011 г., по данным Knight Frank SPb, девелоперы вывели на рынок всего три новых проекта в элитном сегменте: восемь квартир на Ковенском, 5 (СК «Возрождение Санкт-Петербурга»), 32 квартиры в доме на Стремянной, 15 («Союзгенстрой»), и еще 20 квартир в третьей очереди «Парадного квартала».

При ежегодном объеме поглощения в 350–400 квартир дефицит налицо. Аналитики пока осторожно, но все настойчивее начинают говорить о неизбежном повышении цен в элитном сегменте. До сих пор цены в новых объектах отчасти сдерживало обильное предложение отремонтированных квартир в «золотом треугольнике». Но теперь, когда вот-вот будет объявлена адресная программа комплексного ремонта с неизбежным расселением, риски инвестиций в покупку жилья в старом фонде возрастают.

Все эти факторы работают на повышение спроса в проектах бизнес-класса, расположенных вплотную к границам исторической зоны. Их немало. «Новый город» (застройщик – компания «Арена») занимает квартал на Малой Охте. Фасадная часть комплекса выходит на Неву, из квартир открывается вид на Александро-Невскую лавру. В конце прошлого года «Арена» ввела в эксплуатацию третью очередь проекта. Полностью завершить его планируют в 2014 г. Площадь участка – 4 га (в собственности застройщика).

Первая очередь – 14-этажное здание на 150 квартир – была сдана еще в 2006 г. Вторую очередь (141 квартира) строители завершили в 2009-м. В третьей очереди 107 квартир, оставшиеся в продаже варианты уходят по цене от 130  000 до 160 000 руб. за 1 кв. м. Четвертая (последняя) очередь проекта «Новый город» – два 10–12- этажных дома жилой площадью свыше 13 500 кв. м. Первый рассчитан на 123 квартиры. Фасад здания будет напоминать деревянную шкатулку с латунными вставками. Второй корпус (всего на 46 квартир) появится внутри квартала. Застройщик получил кредит от Международного банка «Санкт-Петербург» на 50% стоимости строительства четвертой очереди. На сегодня базовая цена «квадрата» составляет 90 000 руб. Часть квартир планируют передавать покупателям с отделкой (от 115 000 руб. за 1 кв. м). 15% жилья в четвертой очереди уже продано.

Реанимирован проект «Леонтьевский мыс». На Петроградской стороне, между Крестовским и Петровским островами, возводятся 19 корпусов (400 квартир, 56 000 кв. м жилой площади). Вместе с благоустроенной набережной территория комплекса займет около 45 000 кв. м. С трех сторон участка вода (Ждановка, Большая Невка). Земля в собственности, выкуплена у предприятия «Красное знамя». Инвестор и организатор проекта – «Леонтьевский мыс». Генеральный проектировщик комплекса – Институт урбанистики, архитектурный облик комплекса разработала «Студия 17». В роли консультантов по дизайн-проекту, организации входных групп, внешнему облику фасадов выступили специалисты студии Филиппа Старка. Они же делали дизайн части квартир. Организаторы проекта рассчитывают, что имя Старка привлечет и покупателей из Европы.

В начале 2012 г. ОАО «Банк БФА» и ООО «Леонтьевский мыс» подписали соглашение об открытии кредитной линии до 2015 г. Банк обеспечит привлечение до 2 млрд руб. Достроить объект планируется в конце 2013 г. Средние темпы строительства – два этажа в месяц. Средняя цена 1 кв. м в комплексе – 190 000 руб.

Рядом с «Леонтьевским мысом», на набережной Адмирала Лазарева, компания «Л1» строит ЖК «Премьер-палас» (8 кирпично-монолитных корпусов) площадью 85 000 кв. м. Жилье продается цене от 93 000 до 112 000 руб. за 1 кв. м (4 млн руб. за однокомнатную квартиру), видовые пентхаусы – по 364 600 руб. за 1 кв. м. (около 4 млн евро за пентхаус). В релизе застройщик откровенно подчеркивает преимущества момента: «После введения закона о высотных доминантах видовых квартир в центре города больше строиться не будет». Срок сдачи первой очереди – июнь 2012 г. По словам руководителя компании «Л1» Павла Андреева, чем дольше продлится мораторий на новое строительство в центре, тем лучше будут идти продажи в комплексе. В середине апреля компания «Л1» в очередной раз повысила цены.

На Свердловской набережной, напротив Смольного, возводится жилой комплекс «Платинум». Архитектурный проект в стиле хайтек выполнила мастерская Сергея Цыцина. К маю завершены общестроительные работы в четырех секциях. По словам руководителя проекта Дмитрия Южика, Номос-банк в полном объеме предоставляет проектное финансирование (всего под «Платинум» зарезервировано 3 млрд руб.). По расчетам застройщика, комплекс будет завершен и введен в эксплуатацию не позднее III квартала 2013 г. Всего в комплексе будет около 600 квартир, продано примерно 25%.

У этого адреса непростая история. Изначально площадку осваивал «Невский синдикат», затем проектом занималась «Квартира.ру». В 2010 г. работы остановились. С начала 2011 г. проект реализует новая команда: на объекте сменились менеджмент, генподрядчик и финансовый партнер. В середине прошлого года претензии к облику комплекса предъявили градозащитники. Они установили, что башенка «Платинума» будет видна в створе Суворовского проспекта. Повода для судебного разбирательства нет: документы у компании в порядке. На сайте застройщика, правда, говорится, что эту тему лоббируют не столько градозащитники, сколько ближайшие соседи. Когда в 2004 г. расчищали будущую стройплощадку, жители нескольких соседних домов по Большеохтинскому проспекту порадовались открывшимся видам на Неву. И за несколько лет, конечно, привыкли.

Организаторы проекта не считают его элитным. «Это, скорее, крепкий бизнес-класс», – говорит руководитель проекта Дмитрий Южик. – Хотя такой панорамой мало кто из коллег может похвастать». Квартиры во внутренней части продают по 90 000 руб. за 1 кв. м, в фасадной – от 110  000 руб.

Кстати, Южик тоже одобряет идею моратория, хотя и мотивирует это иначе: «Могу предположить, что большинство девелоперов его [мораторий] должны поддерживать. Хотя бы потому, что отсутствие жесткого администрирования и общественного контроля за реконструкцией в историческом центре ведет к устойчивой (иногда необратимой) деформации сложившейся среды. Чем на долгое время заранее дискредитирует любое новое строительство и ухудшает привлекательность других объектов в городе».

По данным аналитиков консалтингового центра «Петербургская недвижимость», сейчас в городе объем предложения жилья бизнес-класса составляет 573 560 кв. м (всего около 70 проектов), средняя цена для обжитых районов – 114 804 руб. за 1 кв. м. Рост за год – примерно 12%. Сегмент бизнес-класса сильнее других пострадал от кризиса и падения спроса; сейчас, похоже, у таких проектов есть исторический шанс отыграть упущенное.