Лишь в 10-15% загородных поселков Подмосковья темпы продаж удовлетворительны

Участники круглого стола в «Ведомости. Недвижимость» попытались определить, что сейчас востребовано, и нарисовать портрет идеального загородного проекта.

Для акционеров девелоперской компании идеальным будет тот поселок, который принесет наибольшую прибыль, напомнил Игорь Сальников, директор по продажам «Промсвязьнедвижимости». Но сложно ожидать прибыли от проекта, который не продается. Между тем, по данным Антона Архипова, руководителя отделения «Сретенское» компании «Инком-недвижимость», лишь в 10–15% от всех представленных на рынке поселков (их около 700) темпы продаж удовлетворительны (5–10 сделок в месяц). «Продажи стоят, неважно, в каком сегменте. Застройщики оказались не готовы предложить продукт, который привлек бы потребителя», – признает Ирина Мельникова, руководитель проекта «Коттеджный поселок ParkVille». Александр Коваленко, коммерческий директор «Юнипаркс сервис», опасается к тому же, что игроков на рынке слишком много: «Покупателей на всех точно нет».

По данным Александра Крапина, руководителя аналитического портала Rway, в Московской области сейчас предлагается около 17 000 коттеджей (3,4 млн кв. м) и около 15 000 таунхаусов и малоэтажных жилых комплексов (1,4 млн кв. м). Для сравнения: по данным «Миэля», в Москве на рынок выставлено около 50 000 квартир, в Подмосковье – около 35 000.

С чистого листа

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль – загородная недвижимость», считает, что в 2010 г. рынок загородной недвижимости начался с нуля: «А за два года создать массовый продукт невозможно. Люди не могут купить то, что им надо: готовый дом с отделкой по цене 6-7 млн руб». В большинстве своем планы и проекты «золотых» 2000-х гг. оказались несостоятельны в кризис. После 2008 г. девелоперы, которые строили на кредитные деньги, вынуждены быстро менять концепции (и уходить в более дешевые сегменты, которым грозит уже переизбыток предложения). Не обремененные долгами застройщики предпочли «ждать, пока рынок дорастет». Яхонтов уверен, что вернется спрос на дома бизнес-класса (от 220 кв. м) и рынок восстановится на докризисных позициях. «Но девелоперы не готовы сейчас строить площади в сегменте бизнес-класса. Потому что страшно», – огорчается он.

Антон Архипов для возврата к старым временам повода не видит: «Покупатели стали другие». По его мнению, сейчас успешны в основном те загородные проекты, создатели которых сумели позиционировать свой товар как предмет первой необходимости. Между тем для немалого числа и продавцов, и покупателей коттедж таковым не является.

«Нет внешних условий, которые способствовали бы развитию загородного рынка как места для постоянного проживания», – считает Дмитрий Бадаев, гендиректор «Вектор инвестментс»: все упирается в отсутствие транспортной, социальной инфраструктуры, рабочих мест за МКАД. «В нашем сегменте нет людей, для которых это первое жилье», – говорит Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию «Абсолют менеджмента» (дешевле $10 000 за сотку, по ее словам, «Абсолют» участки не продает).

Игорь Панфилов, руководитель проекта КП «Артек» (до реконцепции – «Нахабино-парк»), тем не менее уверен: людей, для которых загородный дом может стать основным, немало. Но их доходы снизились и произошла рационализация потребностей. Выходом из ситуации он считает отказ от четкого деления предложения на «бизнес», «эконом», «элит». «Человек, который считает, что в силу статуса должен жить в элитном поселке, в бизнес-класс не поедет», – рассуждает Панфилов. Другое дело мультиформатные проекты, которые хороши также тем, что позволяют снижать эксплуатационные расходы.

Где строить

Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family, уверен, что Москва останется центром притяжения: «Поэтому правильно развивать проект для постоянного проживания вблизи транспортных артерий. Например, если на юге, то рядом с веткой железной дороги, которая идет до «Павелецкой» или «Нагатинской». Это существенно расширяет круг покупателей за счет приезжих из регионов».

«30 минут на электричке до Москвы – правильный location для первого жилья экономкласса (площади от 20 до 80–100 кв. м). Школа – хорошо, но электричка важнее», – соглашается директор по развитию «Гуд вуд» Александр Дубовенко. По его мнению, спрос на такой продукт сейчас неограничен. Если цена 1 кв. м невысокая, электричество, газ есть и с юридической точки зрения все нормально, то «неважны ни строительные материалы, ни шум с дороги, ни наличие лесов, полей и рек». «Если вы не верите, что это так, – хорошо, значит, будет меньше конкуренция в этом сегменте», – заявил он.

Малоэтажные жилые комплексы оттягивают на себя существенную часть спроса на поселки, признают эксперты. Кроме того, на пятки подмосковным девелоперам наступают коллеги из соседних регионов. Об этом рассказала Анна Шишкина: «В Рязани, Туле застройщики работают не так, как московские компании. Там человек приезжает на площадку в семь утра на Porsche Cayenne, разговаривает только матом, у него собственные ПТУ, которые рубят лес и тут же на площадке что-то строят. Эффективность сумасшедшая, и то, сколько у него стоит 1 кв. м, поражает воображение даже искушенных девелоперов».

Что обещать

Ирина Мельникова обратила внимание на то, что акцент в рекламе сместился на инфраструктуру: детские сады, школы, магазины и т. д. Покупателю важно качество среды, которая будет или не будет создана в поселке, девелоперам придется это учитывать, уверена Мельникова. «Ни один девелопер в здравом уме в школы и дороги вкладываться в настоящее время не будет – он эти деньги никогда не вернет, он этого всего может быстро лишиться», – категорически не согласен Игорь Панфилов.

«Если мы говорим о покупателях таунхаусов за 3–4 млн руб. площадью 80 кв. м (наиболее ходовой продукт, который обеспечивает 10 продаж в месяц практически независимо от направления) – то для этих людей важно наличие детского сада. На этот объект социальной инфраструктуры девелоперы обречены», – заявил Валерий Мищенко и даже привел формулу для расчета затрат: 1 ребенок равен 1 млн руб. «Школу можно позволить себе, когда ты занимаешься высокомаржинальным продуктом, – рассуждает эксперт, – поэтому, как правило, девелопер получает письма от глав сельских поселений о том, что местная школа обязательно выдержит наплыв 500 детей, и за символический ремонт в этой школе утверждает проект планировки без строительства самой школы». «Идеальный поселок тот, у которого есть такая бумажка и детский сад», – резюмировал Мищенко.

В «Абсолют менеджменте» для каждого направления Подмосковья разработали типы поселков соответственно запросам и кошелькам потенциальных клиентов. «Мы видим, как минимум, два разнонаправленных тренда, – описывает Анна Шишкина. – Первый – стремление сэкономить: люди отказываются от «мокрых сетей», им нужны только электричество и газ и маленькие площади. Мы выводим на рынок пробный поселок экономкласса, если опыт будет удачным, на каждом направлении предложим такой продукт. И противоположный тренд – востребованность улучшенной инфраструктуры».

«Для дачи главное, чтобы были хорошие дороги», – говорит Маргарита Волянская, директор департамента загородной недвижимости Vesco Group. Дмитрий Бадаев, однако, уверен, что покупателям дачных домов нужна инфраструктура – для отдыха от города, для проведения досуга. «В проекте «Истринская долина» мы анонсировали несколько объектов. Уже есть центр активного отдыха, построили каток, горку для тюбинга. За эту зиму через него 3000 человек прошло. И это в деревне, в 60 км от Москвы», – рассказал он.

Как строить

Чем быстрее строишь, тем быстрее покупают – это аксиома нынешнего рынка. Если нет динамики строительства, нет и продаж, развивает тезис Армен Маркосян, директор по развитию «Промсвязьнедвижимости». «Пик продаж – у нас он достигает 30 участков в месяц – приходится на сезон строительства. Но бывают остановки до нуля. Это связано, как правило, с внешними факторами: задержкой в строительстве, ремонтом переезда, задержкой в получении документации, – поделился Михаил Кондырев, управляющий партнер «33 поселка» (компания вышла на рынок в кризис с предложением участков без подряда). – Все клиенты смотрят, как ты продвигаешься. Горизонт покупки – 4–6 месяцев». «Сроки принятия решения удлиняются порой до года. Потребитель ищет выгоду, – продолжает Александр Коваленко из «Юнипаркс сервис». – Приезжают за участком без подряда, а покупают дом. Пришли по рекламе «15 000 за сотку», все поселки объехали и купили дом за 7 млн руб. И обратная история – участки с подрядом по 3–4 млн руб. продаются гораздо лучше, чем дома по 7–8 млн руб. с участками и коммуникациями».

Виталий Вдовин, коммерческий директор ДСК «Вудвилль», и Булат Шаймухаметов, директор департамента управления проектами Rodex Group, уверены: сильно влияет на рынок отсутствие доверия к застройщикам. Соответственно, у девелоперов дома покупают только те, кто в кризис не купил землю, считает Вдовин. Кто купил, намерен строиться сам.

Что строить

«Дальние дачи площадью 130 кв. м не интересны ни строителям, ни покупателям, – ссылается на собственный опыт продаж Александр Коваленко. – Самый большой спрос на 183 кв. м, 210 кв. м тоже берут хорошо». По мнению Дубовенко, популярный размер типового дома – 237 кв. м. «По итогам 2010 г. средняя площадь построенного нами дома составляла 140 кв. м, в 2011 г. – 170 кв. м, почти половина домов – 200 кв. м», – говорит он.

По поводу стройматериалов единого мнения на рынке как не было, так и нет. Валерий Мищенко уверен, что идеальный поселок может быть только из кирпича: «Как только ты построил фундамент и выложил первую ленту кирпичную, у тебя сразу все купили». Другие эксперты стоят за дерево, но большинство считает, что все материалы годятся, тут опять же все зависит от цены. «Недавно разговаривал с представителем уважаемого крупного банка, имеющего свою девелоперскую структуру, они рекламировали сборные дома. По цене кирпичных. Быстросборный дом за $50 000, как он стоит где-нибудь в Канаде, купят. За $200 000 покупать не будут», – уточнил Игорь Панфилов.

С точки зрения эколога Николая Кривозерцева, гендиректора «Экостандарта», «все типы материалов, если они качественные и правильно монтировались, транспортировались, хранились, позволяют получить достойное с экологической точки зрения качество жилья: «Соответствующее нормам, как минимум». Отношение к экологической экспертизе у девелоперов и покупателей неоднозначное. Но у «Экостандарта» количество запросов от физических лиц за четыре года выросло почти в три раза (до 281), и 60% в 2011 г. заказывали экспертизу перед покупкой, тогда как в 2008–2009  гг. делали это, уже столкнувшись с какими-либо проблемами. «Около 40% объектов, по которым мы работали, имели недостатки», – добавил Кривозерцев.

Как продавать

«В поселке на юге Москвы в 7 км от МКАД сделки шли хорошо, когда стоимость единицы жилья составляла $150 000. Как только они подняли цену примерно в два раза, все остановилось», – рассказал Александр Крапин. Кроме цены на продажи влияет, предоставляет ли застройщик рассрочку. «Люди не любят кредиты, люди любят рассрочки, даже процентные», – говорит Мищенко. Для девелопера риска никакого – объект в собственность не передается до момента, пока вся сумма не выплачена. 60% сделок, независимо от цены сотки, у «Юнипаркс сервис» идет на условиях рассрочки, говорит Коваленко.

Вячеслав Ширяев, председатель совета директоров Vesco Group, считает, что основная проблема девелоперов сейчас – отсутствие явной тенденции, с которой можно было бы работать. «Ситуация не предполагает творческого, активного девелопмента, который мы наблюдали в начале 2000-х гг. Многие занимаются этим бизнесом просто потому, что есть земля или производственные мощности, с которыми надо что-то делать. Клиенты не доверяют девелоперам, девелоперы не хотят тратить деньги, чтобы уменьшить риски, на которые обращают внимание клиенты», – рисует он безрадостную картину. «Брокеры в элитном сегменте говорят, что идеальный поселок сейчас – тот, который за рубежом», – резюмировал Ширяев. Все, кто работает на рынке, уже нашли секрет пусть временного, но успеха, каждый в своей нише, – постарался добавить оптимизма Антон Архипов из «Инкома».

Запросы в регионах

Юрий Сорокин, вице-президент «Партнеры земли»: Разница в развитии рынка загородной недвижимости между Москвой и Россией колоссальная по всем параметрам, но есть и общие черты. Как и в столичном регионе, чем ближе территория для постоянного проживания (так называемый пригород) к центру города, тем лучше. Чем лучше подъездные пути, тем охотнее ездят. Классическое загородное строительство в регионах не столь популярно. Желающие выпендриться могут сделать это и в городской черте, поскольку земля не слишком дорогая. Запрос на инженерные сети одинаковый: свет, газ, вода. Канализация – есть центральная, хорошо, но когда говоришь, сколько стоит, застройщики отвечают: «Плохо». Поэтому все пользуются локальными септиками. Хотя для масштабных поселков централизованные системы на единицу жилья получаются дешевле, но надо выложить сразу много денег. Наличие школы в поселке никак не влияет на продажи. Школа – не место, куда водят детей, а место, где детям дают образование. Люди независимо от достатка стараются своего ребенка возить в хорошую школу. Технологии никак не влияют на объем продаж. Кирпич – хорошо, но хорошо и дерево, это вопрос цены. Цена – самый критичный фактор. Люди хотят жить попросторнее, но соизмеряют простор с объемом денег, которые готовы потратить. Поэтому наиболее востребованный тип жилья – 56–72 кв. м, это соответствует мировой практике, если взять страны, близкие нам по уровню достатка.