Недвижимость
Бесплатный
Светлана Данилова
Статья опубликована в № 3110 от 28.05.2012 под заголовком: Доходное место: Товар лицом на улицу

Стрит-ритейл не интересен арендаторам

Арендаторы торговых площадей меняют магазины на улицах на помещения в торговых центрах.
М. Стулов

Как превратить квартиру в объект стрит-ритейла

1 Перевести жилое помещение в нежилое. 2 Переделать оконный проем во входную группу. 3 Увеличить оконные проемы для витрин. 4 Увеличить объем подключенной электроэнергии. 5 Сделать ремонт. 6 Установить световой рекламный короб. Увеличить доходность – Поделить помещения на блоки 60–100 кв. м. – Увеличить электромощность до 40–80 кВт. – Организовать дополнительные витрины. – Найти нового арендатора с более высокой ставкой. Contact real estate

Владельцы топ-коридоров

В 1990-е гг. владельцами лучших помещений стрит-ритейла оказались самые разные люди. В настоящее время большая часть собственников – непрофессиональные рантье. В Москве есть около 20 компаний/групп лиц, которые целенаправленно занимаются скупкой помещений стрит-ритейла. Они имеют по 20–30 помещений на центральных улицах города и почти никогда ничего не продают. Не менее 30% рынка занимают частные владельцы, у которых в собственности не более пяти помещений.

Но владельцев магазинов это не тревожит – на место одних придут другие торговцы, для сегмента стрит-ритейла это обычные изменения. Он пока остается самым доходным среди всех форматов коммерческой недвижимости.

«Стрит-ритейл нам уже не так интересен, как раньше», – заявила Анико Костьял, директор по развитию в Северной, Центральной и Восточной Европе компании Mango. По ее словам, более половины магазинов Mango размещаются в торговых центрах. «Мы готовы рассматривать торговые комплексы до 12 000–13 000 кв. м и города с населением до 100 000», – добавила она. «Фэшн-операторы сейчас предпочитают торгцентры», – подтверждает Ирина Рачевская, ведущий консультант по торговой недвижимости Cushman & Wakefield.

Магазин-реклама

Распространенная стратегия ритейлеров – снять магазин на Тверской на два-три года, а затем переехать в ТЦ. «Арендатор в первую очередь платит за витрину, вывеску, адрес, – говорит Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла компании Jones Lang LaSalle. – Такие магазины помогают решить другие задачи: заявить о себе, найти франчайзи». Тверская, 1-я Тверская-Ямская, Ленинский проспект, Садовое кольцо, по ее словам, раз в три года частично обновляются именно по этой причине. Когда покупатели привыкают к марке, они готовы искать ее и в торговом комплексе. Adidas в кризис закрыл свой магазин на Петровке. «Это сильный бренд, когда точка стала неактуальна, ее закрыли, – приводит пример Ярова. – Adidas популярен в России, и товары под этим брендом активно покупают в торговых центрах».

Помещения в торговых коридорах часто служат только рекламной вывеской. «Многие магазины на Тверской ничего не зарабатывают, – утверждает Денис Колокольников, председатель совета директоров ГК RRG. – Бутик можно целиком отнести на рекламный бюджет и забыть о норме прибыли». Колокольников приводит следующий расчет: площадь витрины среднего магазина площадью 200 кв. м – 40 кв. м. Перетяжка площадью 10 кв. м на Тверской стоила $8000 на 10 дней (сейчас перетяжки с улиц убрали), т. е. по $29 000 за 1 кв. м в год. В пересчете на 40 кв. м витрины – $1,16 млн в год, на 1 кв. м магазина – $5800 в год. Средние ставки аренды на Тверской, по данным Cushman & Wakefield, на четной стороне на самой востребованной части улицы от Охотного Ряда до Пушкинской – 3500–4500 евро за 1 кв. м в год, маленькие помещения до 50 кв. м могут стоить дороже 8000 евро за метр.

Свободно. Сдается

Неподъемные ставки – распространенная причина освобождения помещений. С Тверской съехала Incity, закрылась «Сказка», вспоминает Марина Маркова, руководитель направления стрит-ритейл из «Магазина магазинов в ассоциации с CBRE».

Компания Podium свернула проект дискаунт-центров «Фабрика моды» и освободила помещения на Ленинградском проспекте, Профсоюзной улице. Порой формат, выбранный ритейлером, изживает свой век, и компания закономерно съезжает из помещения стрит-ритейла. По такому сценарию живут магазины, салоны красоты, ориентированные на какую-то известную персону. Когда клиентам или владельцу надоедает, салон закрывается. «Наигрались», – объясняет Ярова.

Еще одна стратегия арендаторов в сегменте стрит-ритейла – «держать кустом» выбранный район. Арендовать большую часть подходящих помещений, чтобы их не забрали конкуренты. Так часто поступают кофейни, аптеки, магазины электроники и мобильных средств связи. Так, на Тверской находится сразу несколько кофеен «Кофе хауз». «Евросеть», «Связной» обычно берут несколько точек у метро у разных выходов, охватывая различные потоки, перечисляет Ярова.

Где почем

Ставки аренды впрямую зависят от того, на четной или нечетной стороне улицы расположено помещение, как близко находятся вокзалы, как много в этом месте офисной и жилой недвижимости, перечисляет Рачевская. По четной стороне люди чаще ходят и ездят – возвращаются из центра домой. Соответственно, цены выше в среднем на 10–15%. Повышает стоимость помещений близость метро – плюс 25–30% к цене.

«Премиум fashion-коридор – Петровка – Столешников, от ЦУМа до Большой Дмитровки. После небольшого отрезка Тверской это одно из немногих мест, где сложился полноценный торговый коридор, цена доходит до 5000 евро за 1 кв. м в год», – говорит Рачевская. В магазинах Столешникова переулка делается по 1–2 покупки в день. И арендатором этих помещений денег хватает, добавляет Маркова.

Кузнецкий Мост дальше от Петровки также мог бы стать премиальным коридором, но пока не стал. «У нас много отказов по Кузнецкому со стороны люксовых операторов. Операторы, работающие здесь, слишком разнородны», – отмечает Рачевская.

«Садовое кольцо для стрит-ритейла подходит далеко не везде, – продолжает она. – работают отрезки у метро («Павелецкая», «Курская», «Октябрьская», «Парк Культуры», «Маяковская»), вокзалов, парков. Популярны у ритейлеров и места с высокой офисной активностью. По ее данным, ставки в этих местах Садового кольца выше, чем на других отрезках, на 25–30%, разброс цен на Садовом – 1500–2500 евро.

Для спальных районов цена и востребованность помещений стрит-ритейла зависит от близости метро и плотности застройки: чем она выше, чем жилье дороже, тем дороже аренда. Высоким спросом пользуются районы у метро «Алексеевская», «Октябрьское Поле», «Юго-западная», «Митино», а также Профсоюзная улица, Ленинский и Ленинградка. Средние ставки на помещения у метро доходят до 2000 евро за 1 кв. м в год, на удалении от метро – около $1000 за 1 кв. м, магазины на магистралях сдаются за 1200–1500 евро за 1 кв. м в год.

В новостройках за пределами МКАД, например в Балашихе, стрит-ритейл работает плохо, там достаточно торговых комплексов, уверяет Маркова. «Нежилые помещения на первых этажах новостроек слабо приспособлены под магазины, по сути, по планировкам – это те же квартиры, что сильно ограничивает продавца», – объясняет она.

Самые доходные

Тем не менее, спрос на уличные магазины со стороны покупателей высок. По информации Рачевской, на одно ликвидное помещение может претендовать одновременно 4–5 компаний. У Светланы Яровой иные данные: «На хорошие объекты претендуют до семи клиентов, обычно – 2–3». «Покупатели хотят объекты площадью 100–300 кв. м с хорошими арендаторами, с договорами на 6–8 лет, юридически не обремененные, стоимостью до $6 млн», – говорит Ирина Смирнова, консультант «Магазина магазинов в ассоциации с CBRE». – У нас в компании огромный лист ожидания на покупку помещений».

Неудивительно: объем качественных предложений в Москве низкий, около 5–10% всех помещений стрит-ритейла (данные JLL). По данным RRG, в центральном кластере (в границах ТТК) их – 750 000 кв. м. Прирост есть, но незначительный, за счет новых площадей в бизнес-центрах, жилых комплексах: в БЦ «Белая площадь», МФК «Легенда Цветного», ЖК «Доминион». Помещения начинают предлагаться в аренду и на продажу еще на этапе строительства, делится Ярова.

Магазины стрит-ритейла, по данным Cushman & Wakefield, предлагаются на рынке по ставке капитализации 10%. Для покупателей желаемая ставка – 11–12%. 8–10% годовых приносят магазины на топовых улицах, 11–13% – магазины в спальных районах, добавляет Екатерина Подлесных из Knight Frank. Порой у соседних помещений цена может различаться на 30% из-за юридических сложностей с документами, планировкой, технических ограничений и т. д., добавляет Ярова.

Стрит-ритейл – самый доходный сегмент, утверждает Денис Попов, управляющий партнер компании Contact Real Estate. В качестве подтверждения своих слов он сравнивает инвестиции, которые компания делала в 2009 (покупка) – 2012 (продажа) гг. Вложения в элитные новостройки (ЖК «4 солнца») принесли 22,67%, покупка квартиры с целью сдачи в аренду – 19,7% (ЖК «Воробьевы Горы»), инвестиции в помещение стрит-ритейла в ЦАО – 31,6%.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать