Недвижимость
Бесплатный
Елена Березина
Статья опубликована в № 3718 от 18.11.2014 под заголовком: Безальтернативный рынок

Продажи загородной недвижимости с начала года упали на 15%

Продажи загородной недвижимости за этот год упали как минимум на 15%. Хуже всего пришлось коттеджам - они так и не стали альтернативой московской квартире
Число сделок trade-in, когда люди продают квартиру в Москве и покупают дом в Подмосковье, на рынке не превышает 10%. Несмотря на рекламируемые прелести загородной жизни
Митя Алешковский / ТАСС

Загородное предложение сейчас составляет примерно 13 000 объектов первичного рынка и 16 000 вторичного, подсчитал «Миэль». До кризиса 2008 г. эти показатели равнялись 8000 и 12 000 объектов соответственно.

Колебания рынка

Сделки идут, хотя уже который год проседают по ценам, говорит Наталья Кац, директор по маркетингу ГК «Миэль». По оценке «Инком-недвижимости», с прошлого года объем продаж готовых домов снизился на 13%, цены на вторичном рынке колеблются, но официально не снижаются. «На вторичном рынке сейчас наблюдается демпинг», - возражает генеральный директор группы компаний «Гео девелопмент» Максим Лещев. По прогнозу Vesco Consulting, 2014 год для продавцов коттеджей будет самым провальным с 2007 г.: итоговые продажи едва перевалят за 1900 объектов.

Сделки затормозились, так как «покупатели надеются на сумасшедшие скидки, но продавцы не спешат расставаться со своей собственностью по бросовой цене», объясняет Илья Менжунов, директор департамента «Метриум групп». «В июне - июле спрос уменьшился по причине геополитической неопределенности и введенных санкций. Хотя никакого серьезного воздействия на граждан России санкции пока не оказали, многие отказываются от покупки недвижимости сейчас, откладывая это решение на будущее», - рассуждает Константин Филиппишин, генеральный директор ГК «Экодолье». Первичный рынок завлекает покупателей скидками и спецакциями, «надо понимать, что ценообразование - вопрос творческий», - предостерегает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль - загородная недвижимость». По его словам, сейчас у девелоперов распространена практика «магазина распродаж»: сначала цена искусственно завышается, а затем дается «скидка». Еще варианты стимулирования спроса: стоимость выставляется в долларах по фиксированному курсу (30-35 руб.), клиентам дарятся сертификаты на отдых, предлагаются «в подарок» стройматериалы и оборудование, застройщик берет на себя расходы по эксплуатации дома и т. п.

Девелоперы, ранее активно продвигавшие идею «Меняем московскую квартиру на загородный дом», вынуждены признать ее утопичность, говорит Кац: «Мало того что в области не хватает детсадов и школ, так еще постоянные пробки делают вас заложником в собственном доме». По оценке «Миэля», доля так называемых сделок trade-in, когда люди продают квартиру в Москве и на эти деньги приобретают загородную недвижимость, не превышает 8-10%.

Дом без земли

На первичном рынке, по словам Кац, продаются в основном квартиры в малоэтажных жилых комплексах (МЖК). Последние к загородной недвижимости можно отнести лишь условно: это, по сути, многоквартирные дома, которые девелоперы включают в состав поселков. По подсчетам ОПИН, трехэтажные корпуса (здания до трех этажей можно строить без прохождения обязательной экспертизы) занимают уже 25% в сегменте новостроек Московской области. ОПИН учитывает в том числе объекты, построенные в черте подмосковных городов. Статистика Vesco Consulting скромнее: в составе загородных поселков 17% - МЖК, 6% - таунхаусов. Доля первых за этот год подросла примерно на 4%, доля вторых практически не изменилась.

Валерий Лукинов, представитель сети поселков Ravissant, анализируя сделки за восемь месяцев 2014 г., отмечает общее 15%-ное падение продаж загородной недвижимости по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но утверждает, что «сегмент таунхаусов, которые сейчас позиционируются как «первое жилье», дал 18%-ный прирост». По данным Vesco Consulting, если в 2013 г. было продано 2614 таунхаусов, то прогноз на 2014 г. - чуть больше 3900. По оценке Александра Дубовенко, управляющего партнера корпорации Good Wood, ликвидны предложения до 10 млн руб.: «Это могут быть квартиры в трехэтажке за 2-2,5 млн или секция в таунхаусе за 4 млн. Все, что выше, уже продается туговато». По его словам, «малоквартирный рынок» в области растет и уже плотно занял зону в 20-50 км от МКАД.

Земля без дома

Без учета МЖК за три квартала 2014 г. на рынок вышло 52 поселка, 42 из них относятся к эконом-классу, подсчитал ОПИН. 52% нового загородного предложения - участки без подряда (УБП), отмечают аналитики компании.

В общей структуре доля УБП за этот год почти не изменилась и составляет примерно 70%, добавляет Татьяна Алексеева, заместитель гендиректора Vesco Consulting.

Традиционное посткризисное превалирование «поселков без домов» на загородном рынке Яхонтов объясняет «неблагоприятным инвестиционным климатом»: «Власти сейчас требуют от застройщиков обязательного наличия объектов социальной инфраструктуры, особенно в новой Москве. Если в поселке более 1000 жителей, в нем должны быть школа, детсад, поликлиника и больница; должны быть обеспечены рабочие места». Такие объекты стоят немало: речь, по оценке Яхонтова, идет о нескольких миллионах долларов. У некоторых девелоперов на это нет денег, поэтому они уходят в сегмент участков без подряда, перекладывая инфраструктуру на плечи покупателей, объясняет эксперт.

«Многие землевладельцы, владеющие большими активами, не могут их продать и начинают формировать поселок как единственный метод монетизации когда-то сделанных инвестиций», - говорит Лещев. Девелоперы, по его словам, в каждом из сегментов (УБП, МЖК, таунхаусы) стремятся создавать продукты, которые стоят дешевле, чем они стоили бы год-два назад, когда загородный рынок был менее насыщен: «Потому что продается то, что недорого». Экономят не только на коммуникациях и стройматериалах, не подводя первые и заменяя кирпич пено- или газобетоном. Лукинов ожидает «антикризисное предложение» таунхаусов с площадью секции менее 70 кв. м на «дачных» землях.

Где начинается загород

Опрошенные «Ведомостями» риэлторы и девелоперы, работающие на загородном рынке, сетуют на то, что «город наступает». «Традиционная загородная недвижимость съехала за 30 км от МКАД», - говорит аналитик ОПИН Денис Бобков. На подмосковном рынке предлагается 147 МЖК против 17 на присоединенных к столице территориях, основная масса расположена в радиусе 30 км от МКАД: 88% всех проектов новой Москвы и 65% всех объектов в Подмосковье (данные «ИРН-консалтинга»).

«Поля и просторы, примыкающие к поселкам, предупреждают потенциальных покупателей о возможном появлении высотных и многоквартирных соседей», - предостерегает Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж «Аллтек девелопмента». Риск «оказаться зажатым среди новостроек» особенно велик у владельцев загородной недвижимости в новой Москве, отмечает руководитель департамента «НДВ-недвижимости» Андрей Муравьев. «Новых игроков с коттеджными поселками в новой Москве мы не ожидаем», - дополняет коллегу Потапкина.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать