«Вымпелком» и фонд EPH могут урегулировать спор по аренде Hermitage Plaza
Сотовый оператор, возможно, сменит здание своего головного офиса
«Вымпелком» и компания «Тизприбор», принадлежащая фонду Eastern Property Holdings (EPH), договариваются об урегулировании спора по аренде бизнес-центра Hermitage Plaza площадью 40 200 кв. м возле ст. м. «Маяковская». Об этом «Ведомостям» рассказали знакомый топ-менеджеров сотового оператора, один из партнеров EPH и двое консультантов по недвижимости, работавших со сторонами переговоров. Мировое соглашение предусматривает отзыв кассационной жалобы со стороны «Вымпелкома» (ее рассмотрение назначено на 13 июля), дает оператору право сдавать офисный комплекс в субаренду (существующий договор это запрещает), а также позволяет отказаться от большей части площадей в 2017–2018 гг., сообщил один из собеседников «Ведомостей». Сейчас, напоминает он, договор аренды действует до 2019 г. Второй источник подтверждает: в результате мирового соглашения «Вымпелком» может полностью или частично освободить Hermitage Plaza, где сегодня расположен головной офис сотового оператора.
«Тизприбор» действительно обсуждает с «Вымпелкомом» проект мирового соглашения и обговаривает возможность сдачи объекта в субаренду, подтвердил член инвестиционного комитета EPH Александр Николаев, не раскрыв других деталей. Представитель «Вымпелкома» Анна Айбашева от комментариев отказалась.
В мае 2015 г. «Вымпелком» подал к «Тизприбору» иск в Арбитражный суд Москвы с требованием пересмотреть условия договора аренды, пересчитав валютную ставку по курсу от 30 до 42 руб./$. Компания мотивировала это «существенным изменением обстоятельств в виде девальвации и действий ЦБ в ноябре 2014 г., которые привели к отказу от применявшихся механизмов регулирования курсов валют и к росту курса доллара». В феврале 2016 г. суд первой инстанции иск сотового оператора частично удовлетворил (см. врез). «Арендная плата, рассчитанная по текущему курсу доллара, превышает рыночную стоимость аренды, ее значительный рост может повлечь за собой неосновательное обогащение арендодателя», – говорилось в решении суда. В марте 2016 г. Девятый арбитражный апелляционный суд это решение отменил.
Недвижимый прецедент
Игроки рынка и юристы называли решение Арбитражного суда Москвы прецедентом на рынке недвижимости, который может привести к массовому пересмотру договоров аренды. «Около 50–70% договоров аренды на рынке офисов класса А в Москве заключено в иностранной валюте. В случае фиксации ставок по всем этим договорам по заявленному курсу сектор недосчитается порядка $600–700 млн арендных платежей, а капитализация объектов упадет на $6–7 млрд», – считал тогда Евгений Семенов из JLL.
Такие условия мирового соглашения достаточно комфортны для арендатора, считает директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев: они позволяют оптимизировать и свести до минимума неэффективные расходы на аренду. Найти новых арендаторов на офисные помещения сложно, поэтому владельцы зданий крайне заинтересованы их сохранить, добавляет управляющий партнер Colliers International Николай Казанский.
Сотовый оператор уже начал искать потенциальных субарендаторов, знают двое консультантов, работавших с Hermitage Plaza. Переговоры, по словам одного из них, ведутся, в частности, с EY. В начале июля консалтинговая компания S.A. Ricci сообщила, что занимается поиском нового московского офиса для EY. Представитель EY к этому заявлению добавить ничего не смог. Рассматриваются все качественные офисные центры, включая Hermitage Plaza и объекты в «Москва-сити», лишь отметил управляющий партнер S.A. Ricci Алексей Богданов.
Средняя ставка аренды, которую должен был платить «Вымпелком» за аренду Hermitage Plaza, составляла $700 за 1 кв. м, рассказывал ранее источник, близкий к EPH. В 2014 г. сотовый оператор платил в среднем $743 за 1 кв. м, следует из годового отчета компании. Найти арендаторов на такие ставки невозможно, максимум – $600–650 за 1 кв. м при условии заключения договора в рублях, полагает управляющий партнер Blackwood Мария Котова.
Hermitage Plaza, расположенный на первой линии Садового кольца, в любом случае интересен компаниям, для которых критично иметь офис в престижном месте, но если цена адекватна, уверен Балоев.