Менеджмент
Бесплатный
Оксана Гончарова
Статья опубликована в № 4146 от 25.08.2016 под заголовком: Борцы со сносом

Владельцы снесенных павильонов пытаются вернуть свое

От сноса пострадали сотни владельцев зданий и более 1000 арендаторов в Москве

В конце декабря прошлого года рядом с магазином автозапчастей на Часовой улице появилась доска с объявлением, что данный торговый объект находится в полосе отвода инженерных сетей и согласно постановлению правительства Москвы № 829 является самостроем. Чиновники префектуры просили снести его до 23 января.

У владелицы магазина Марины Савиной со всеми договорами и разрешениями был полный порядок, если не считать ошибки, которая закралась в кадастровые документы. Оказалось, что по ним здание магазина было развернуто на 180 градусов относительно его реального положения. Из-за этого часть здания якобы находилась в зоне подземных инженерных коммуникаций. По инициативе предпринимательницы кадастровая служба провела работы и подтвердила, что это ошибка. Савина обратилась в арбитражный суд, но заседание было назначено на 17 февраля, а в ночь на 9 февраля 2016 г. московские власти ликвидировали сооружение вместе с остальными 103 постройками, вошедшими в список самовольных. С 1 сентября 2015 г. вступили в силу поправки в Гражданский кодекс (ГК), которые дали право московскому правительству сносить здания, признанные самостроем, во внесудебном порядке. А список из 104 самовольных построек, подлежащих сносу, появился в декабре 2015 г.

В конце июня правительство Москвы обнародовало новый список из 107 самостроев под снос. «Ведомости» выяснили, как владельцы самостроя из обоих списков пытаются отстоять свое имущество.

Надежда на Конституционный суд

По словам гендиректора юридического агентства «Правозащита» Гая Дилбаряна, из 104 владельцев павильонов 11 попытались оспорить правительственное постановление в Мосгорсуде. Истцы мотивировали свои требования тем, что здания, вошедшие в список, не являются самостроями. Суд объединил четыре заявления в одно административное производство и отказал в удовлетворении исковых требований всем четырем собственникам. Верховный суд также признал законным снос самостроя. Около десятка других предпринимателей обратились в арбитражный суд с исками о возмещении ущерба, связанного с потерей имущества и упущенной выгодой. Дилбарян говорит, что пока ни одного выигранного дела нет. 28 апреля 2016 г. депутаты фракции КПРФ обратились в Конституционный суд с требованием признать антиконституционной норму ГК о внесудебном сносе самостроя. И все истцы ждут решения Конституционного суда, чтобы продолжить судиться с новой силой, говорит Дилбарян.

Зацепки есть. Московские власти уже несколько лет подавали иски к владельцам павильонов и требовали признать постройки самовольными и незаконными. В большинстве случаев эти иски не принимались, потому что здания были построены много лет назад и срок давности истек, напоминает адвокат юридической фирмы «Юст» Дмитрий Железнов. Иными словами, никто так и не рассматривал в судах вопрос, являются спорные здания самовольными постройками или нет. И если у владельца правильно оформлены права собственности на здание, то у него может быть шанс добиться возмещения убытков, замечает он.

Малый пряник

Владельцам самостроя второй волны столичные власти пообещали компенсации – при условии, что те добровольно снесут свои постройки. Чиновники готовы компенсировать не только затраты на демонтаж павильонов, но и часть расходов на возведение здания и прокладку инженерных коммуникаций. Тем, кто рассчитывает на компенсации, нужно демонтировать здания в добровольном порядке и погасить записи о собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Но компенсации малы. «Свой магазин площадью 350 кв. м я могла бы продать не меньше чем за 80 млн руб., а если бы мне выплатили компенсацию, на которую я, правда, не могу рассчитывать как предприниматель первой волны, то она составила бы около 16 млн руб.», – говорит Савина. «Наш магазин цветов стоит в 3 раза больше предлагаемой компенсации», – замечает владелица цветочного павильона, попросившая не называть ее имя. Но бороться с властью она не намерена. После того как появился второй список самостроев, предпринимательница обратилась в суд с требованием приостановить решение о сносе павильона, но, когда стало известно о компенсациях, она решила не тратить силы и деньги на суды и получить от города хоть какие-то деньги.

Синица в руке

Предпринимателей, готовых пойти на компромисс с властью, сейчас, по словам члена генсовета «Деловой России» Эдуарда Гуляна, 26 человек в пяти административных округах Москвы. Совладелец российской франшизы сети Le pain quotidien («Хлеб насущный») Ян Зильберквит арендовал под ресторан здание на Зубовском бульваре, которое также попало в список под снос. На прошлой неделе владелец павильона снес его добровольно и теперь рассчитывает на компенсацию. «Когда в феврале начался снос самостроев в Москве, мы попытались вместе с собственником сохранить здание, но у нас ничего не получилось», – рассказывала ранее бренд-менеджер сети «Хлеб насущный» Наталия Джариани. «Судиться нам некогда – надо работать», – говорит Зильберквит. Его сеть уже открыла новый ресторан в этом же районе в здании бизнес-центра «Дом Парк культуры». Нынешнюю арендную ставку он назвать отказался.

Компенсационный тариф

55 500 руб. за 1 кв. м компенсирует город предпринимателю, который добровольно снесет постройку

Как говорят эксперты, можно и получить компенсацию, и потом обратиться в суд за возмещением ущерба. По словам юриста адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Екатерины Рядновой, снести постройку добровольно не значит признать ее самостроем.

Но большинство – 81 владелец зданий из второго списка – не подали заявки на добровольный демонтаж торговых павильонов. «Префектура еще в 2013 г. подала иск с требованием признать наше здание самостроем, – рассказывает владелец шиномонтажной мастерской «Гвид-М» Дмитрий Глебов-Авилов. – За это время было назначено три экспертизы – и все в нашу пользу». Сдаваться сейчас, даже когда московское правительство благодаря поправкам в ГК получило возможность сносить самострой во внесудебном порядке, он не намерен и будет оспаривать законность действий властей в суде.

Арендаторы

Александру Колосову, владельцу трех кафе Mr. Pit, не повезло дважды. В феврале он лишился самой популярной своей точки (80 кв. м) у ст. м. «Кропоткинская». Ее снесли. В мае он арендовал новую площадку – и снова на «Кропоткинской», но помещение кафе попало во второй список самостроев. Колосов ходил в мэрию, просил предоставить ему альтернативный вариант. «Стоимость аренды в центре Москвы, где хороший трафик, составляет 160 000–250 000 руб. за 1 кв. м в год, – говорит Колосов. – Мне предлагали варианты дешевле – 50 000 руб. в месяц за все 80 кв. м, но помещения находились далеко от метро, в промышленных зонах и в заводских зданиях».

После первой волны сносов самостроя «на улице» оказалось более 1000 малых компаний-арендаторов, говорит замруководителя московского отделения «Опоры России» Сергей Селиверстов. По его словам, многие были вынуждены закрыть фирмы, поскольку снесенные торговые точки имели наработанную клиентскую базу и приносили большую долю выручки. От второй волны сноса пострадают несколько сотен арендаторов, замечает он.

По словам Гуляна, «Деловая Россия» опросила четверть арендаторов, которые из-за сноса самостроя в феврале лишились торговых площадей. Оказалось, что большинство адаптировались к новым условиям и нашли другие варианты. Фирмы бытовых услуг заняли первые этажи жилых домов. Торговцы модной европейской одеждой и обувью, а также рестораны и кафе переместились в торговые центры. Кто-то выиграл. По словам Колосова, в кафе Mr. Pit в ТЦ «Капитолий» посещаемость выше, чем в кафе на «Кропоткинской», а арендная плата на 40% ниже. Хотя у Mr. Pit на «Кропоткинской» 2–4 конкурента по соседству, а в «Капитолии» – уже 10–12. Часть арендаторов закрылась, кое-кто подался в Московскую область, говорит Гулян. «Арендаторам проще адаптироваться, чем собственникам помещений, так как их бизнес мобилен», – замечает советник уполномоченного при президенте по защите прав предпринимателей Антон Свириденко.

Исправленная версия. Первоначальный опубликованный вариант можно посмотреть в архиве «Ведомостей» (смарт-версия)