Статья опубликована в № 4188 от 24.10.2016 под заголовком: «Самолет» набирает высоту

Как создавалась компания, способная стать крупнейшим застройщиком Подмосковья

«Самолет девелопмент» всего за два года работы сумел выйти в лидеры рынка жилищного строительства
Прослушать этот материал
Идет загрузка. Подождите, пожалуйста
Поставить на паузу
Продолжить прослушивание

«Как вы предполагаете выращивание сельхозпродукции между высотками? Вы их будете охранять, заборы нам поставите, овчарки, будки? Потому что, если я себе картошку посажу, завтра у меня с многоэтажек выкопают», – это возмущенное высказывание жительницы подмосковного села Молоково зафиксировал протокол общественных слушаний по внесению изменений в генплан сельского поселения Молоковское Ленинского района Московской области, прошедших в феврале этого года. Местных жителей, собравшихся на обсуждение в молоковском ДК «Буревестник», волновало то, что новый вариант генплана предусматривает строительство четырех новых жилых районов – «Мегагорода», «Поймы», «Колобово» и «Богданниково». Судя по предварительной информации о проектах, площадь жилой застройки на территории поселения может увеличиться с 251 000 кв. м чуть ли не до 10 млн кв. м, а население – с 5500 человек почти до 1 млн. Что же тогда будет, если и сейчас в единственном детском саду мест ровно в 2 раза меньше, чем требуется, примерно такая же ситуация с единственной школой, на дорогах и так пробки – беспокоились участники слушаний. Помимо обычных проблем, волнующих жителей селений, оказавшихся по соседству с проектами комплексной застройки, обсуждались и более сложные. В зону санитарных разрывов аэропорта «Домодедово», где жилищное строительство запрещено, попадают 140 запланированных многоэтажек «Мегагорода», рассказывал Михаил Сычев, представившийся начальником юридического отдела аэропорта «Домодедово». По закону строительство в этих зонах надо согласовывать с аэропортом, «Домодедово» дало отрицательное заключение на проект, подчеркивал он. Правда, регулятор – Росавиация – проект согласовал, но «Домодедово» оспаривает это разрешение в суде (см. врез). Другой представитель аэропорта беспокоился, что строительство негативно отразится на пропускной способности подъездов к «Домодедово»: выделенные под застройку территории находятся между двумя федеральными двухполосными дорогами – А105 (Москва – Домодедово) и М5 (Рязанское шоссе). Проекты реконструкции федеральных и областных дорог не предусматривают строительство этих объектов в данном месте, говорил представитель «Домодедово».

Часть застройки действительно попадает в зону шумового воздействия, но современные технологии строительства позволяют создавать объекты, которые соответствуют требованиям санитарных норм и правил по шуму, успокоил участников слушаний исполнительный директор девелоперской группы «Самолет» Александр Ермак. «Самолет» планирует реализовать все четыре проекта. Так, в первой очереди проекта «Мегагород», получившей название «Пригород Лесное», группа к 2017 г. планирует построить на 100 га 3,5 млн кв. м жилья. После реализации проектов в районе как раз и появится вся необходимая социальная инфраструктура, новые дороги, а число рабочих мест увеличится с 1400 до 120 000, обещал Ермак. То же самое – что проекты должны решить проблемы с социальной и дорожной инфраструктурой района – написало Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области в ответ на обращение жителей Молоковского к президенту России Владимиру Путину. По данным управления, изменения в генплане по итогам общественных слушаний одобрены, проект «Мегагород» прошел всю необходимую процедуру одобрения – муниципальными депутатами, главой района, министерством строительства.

Новостройки вместо реновации

Проект «СПб Реновации» по расселению питерских хрущевок и застройке территории изначально развивался на деньги совладельцев Evraz и кредит в 4,8 млрд руб. банка «Санкт-Петербург» под залог акций компании, но продвигался плохо. Вложенные деньги инвестору вернуть не удалось, признает чиновник администрации Санкт-Петербурга.
Вначале казалось, что это золотое дно, участники проекта рассчитывали строить очень плотно, но со временем изменились правила. В частности, в Петербурге вступили в силу законы, запрещающие уменьшать площадь зеленых насаждений и обязывающие снизить этажность застройки вдвое. Против застройки начали выступать горожане, напоминает основатель движения «Красивый Петербург» Красимир Врански. В итоге построено 120 000 кв. м, строится 350 000 кв. м вместо 8 млн, а сроки реализации сдвинулись на 14 лет до 2032 г. Убыток «СПб Реновации» за 2015 г., по данным СПАРК, составил 1,2 млрд руб. В прошлом году чиновники Санкт-Петербурга заговорили о том, что «инвестор не справляется» и, возможно, проект полностью или частично нужно передать в ведение городского комитета по строительству. Из такого громкого проекта с социальной частью, как у «СПб Реновации», Абрамова никто не выпустит, поэтому он не выходит из состава акционеров компании, но получает возможность вернуть свои деньги, превратив кредит «СПб Реновации» в долю в группе «Самолет», рассуждает юрист, ранее работавший с Абрамовым. «СПб Реновация» успешно реализует свои проекты и исполняет все обязательства перед банком-кредитором, состав ее акционеров не менялся, передал «Ведомостям» Максим Воробьев.

СвернутьПрочитать полный текст

Группа «Самолет», созданная всего три года назад и приступившая к первому девелоперскому проекту в 2014 г., сейчас, пожалуй, самый агрессивный игрок на рынке жилой недвижимости Московского региона, признают эксперты и конкуренты компании. Портфель компании, по словам ее гендиректора Игоря Евтушевского, приближается к 17 млн кв. м, которые она может построить в новой Москве и Подмосковье к 2030 г. Помимо проектов в Ленинском районе «Самолет» строит под Люберцами и Внуковом, собирается строить в Красногорском и Одинцовском районах и новой Москве. Если все пойдет по плану, после реализации всех проектов выручка группы должна составить 75–80 млрд руб. в год. В прошлом году этот показатель был 3,6 млрд руб. У девелоперов ЛСР и ПИК, основанных более 20 лет назад, портфели – 9,4 млн и 5,5 млн кв. м соответственно, у крупнейшего по итогам прошлого года застройщика «Мортон» – 5,8 млн кв. м. В чем секрет бурного роста «Самолета» и доверия властей?

Быстрый взлет

Сейчас по договорам долевого участия в строительстве «Самолет» продает по 10 000 кв. м в месяц в проекте «Пригород Лесное», говорит Евтушевский. Это примерно 166 квартир, оценивает председатель совета директоров «Бест-новострой» Ирина Доброхотова: «Темпы продаж у «Самолета» выше, чем у конкурентов». По данным «Бест-новостроя», «Самолет» входит в топ-5 крупнейших продавцов новостроек Московского региона. Доброхотова признает, что у компании очень сильные продажники: «Если ты к ним придешь, без квартиры не уйдешь». Да и доступны квартиры многим. Студию с отделкой в почти построенном монолитном доме «Пригород Лесное» можно купить за 1,8 млн руб., или по 75 000 руб. в пересчете на 1 кв. м, причем – при желании – и по ипотеке без первоначального взноса. При этом, например, девелопер RDI продает квартиры в монолитных домах проекта «Новомолоковское» неподалеку от «Пригорода Лесное» по 75 000–85 000 руб. за 1 кв. м без отделки. А на старте продаж цена у «Самолета» была и вовсе на беспрецедентно низком уровне – 55 000–60 000 руб. за 1 кв. м, вспоминает директор департамента аналитики риэлторской «Метриум групп» Анна Соколова. На похожих условиях «Самолет» продает квартиры в проектах «Внуково» и «Люберцы».

Группа не только быстро и дешево продает, но и быстро строит. Темпы строительства – этаж в неделю, написано в одном из ее отчетов.

Конкуренты недоумевают, как компании удается сочетать такие цены и скорость. В годовом отчете группы «Самолет» указано, что себестоимость строительства у компании составляет 50 000 руб. за 1 кв. м. Средняя инвестиционная себестоимость в монолитных новостройках Подмосковья – 65 000–70 000 руб. за 1 кв. м, говорит владелец девелоперской компании. «По-моему, их цены ниже себестоимости», – подозревает гендиректор другой крупной девелоперской компании. «У нас участки рядом, у меня – получше, у «Самолета» – похуже, и издержки, значит, повыше, – рассуждает еще один подмосковный застройщик. – Однако монолитные квартиры у них на 10 000 руб. за 1 кв. м дешевле, чем у меня. Прибыль у меня в лучшем случае 7000 руб. с 1 кв. м. Откуда у них она может взяться?»

На социальной инфраструктуре «Самолет», судя по реализованным проектам, не экономит. Подмосковные власти за это компанию особенно хвалят. Как и за то, что она занимается расселением ветхого жилья, завершает долгострои и помогает обманутым дольщикам, отмечает представитель вице-губернатора Московской области Германа Елянюшкина. Кроме того, компания поддерживает курс властей на снижение этажности застройки – в ее проектах дома не выше 17 этажей.

Рентабельность у «Самолета» точно не ниже, чем у других квалифицированных участников рынка, отмечает Евтушевский. «Да, в первые месяцы продаж стоимость недвижимости в наших проектах может быть значительно ниже, однако потом цены выравниваются. Я могу сказать, что многое мы продаем даже дороже, нежели наши конкуренты. Часть стратегии компании – очень жесткий контроль за себестоимостью. Большие объемы застройки обеспечивают более низкую себестоимость», – объясняет он. «Все элементы по технологии бережливого производства раскладываются до ежедневных заданий, которые легко сформулировать и проверить. В частности, эта технология была реализована мною в «Главстрой-СПб» и опробована при строительстве олимпийских объектов», – продолжает Евтушевский.

«Это просто очень эффективная компания, а Евтушевский – очень приятный и профессиональный человек», – уверяет владелец группы «Абсолют», один из крупнейших лендлордов Московского региона Александр Светаков. Он стал партнером «Самолета» по отдельным проектам, предоставив компании под застройку часть своих земель. Похоже, в способности договариваться с лендлордами как раз и есть один из главных секретов эффективности «Самолета». Если земля досталась на выгодных условиях, то можно поместиться в те рамки, в которых работает «Самолет», рассуждает коммерческий директор ЛСР Юрий Ильин.

Земля на условиях

Земля – главный источник экономии, соглашается партнер Goltsblat Виталий Можаровский. Покупать или арендовать землю невыгодно, все стараются расплатиться с владельцами земли построенным жильем – до 25% от строительства – или вырученными от его продажи деньгами, говорит он. Это помимо всего прочего позволяет избежать расходов на перевод земли сельхозназначения под жилую застройку – процесс может занимать до года и обойтись в 30% от кадастровой стоимости участка. По словам Евтушевского, «Самолет» большинство участков получает по безденежным схемам, оформляет их не в финансовую, а в операционную аренду, когда расходы по содержанию участка несет его собственник. Выгода для владельцев участков в том, что их земля при помощи квалифицированного девелопера превращается в деньги, объясняет гендиректор «Самолета».

Свои первые проекты – жилые комплексы «Люберцы 2015–2016» и «Внуково 2016» «Самолет» строит на землях Светакова. Светаков говорит, что сотрудничеством очень доволен, но финансовые условия не раскрывает.

Так же поступает и RDI, с которой группа в ближайшем месяце рассчитывает закрыть сделку, которая позволит «Самолету» построить до 6 млн кв. м. «Пока что достигнута договоренность о строительстве на территории новой Москвы в районе села Остафьево 1 млн кв. м на участке, принадлежащем RDI», – рассказал представитель RDI.

Судя по проекту «Пригород лесное», «Самолет» не экономит на земельных партнерах. Так, в ООО «Мегагород», являющемся застройщиком проекта «Пригород Лесное», 30% принадлежит офшору Giper Development. По словам двух человек, близких к группе «Самолет», компания связана со структурами сенатора от Подмосковья Дмитрия Саблина, на участках которого и строится новый жилой район. Евтушевский сообщил, что эта земля выкуплена у компании «Рота». По данным СПАРК, 76% в «Роте» принадлежит Саблину. На вопросы «Ведомостей» Саблин не ответил.

Такая схема позволяет «Самолету» по минимуму прибегать к заемному финансированию, гордится Евтушевский. Сейчас компания запускает проекты на достаточно небольшие деньги, полученные от акционера – бизнесмена Михаила Кенина, рассказывает Евтушевский. В этом году группа выпустила дебютный облигационный заем на 1,5 млрд руб. со ставкой 13,5%, продолжает он: «В принципе, мы могли бы позволить себе долг в 3–5 EBITDA, в реальности же у нас нет даже 1 EBITDA».

Друзья и партнеры

Еще одна выгода работы с «Самолетом» в том, что компании благодаря хорошему отношению с чиновниками удается «подталкивать» зависшие проекты, которые в течение многих лет не получали одобрения властей, рассказал «Ведомостям» один из их партнеров. Эти отношения он объясняет двумя факторами: во-первых, компания хорошо работает, во-вторых, она создана людьми, которым доверяет руководство Московской области.

«Домодедово» не принимает

Администрация аэропорта «Домодедово» в Арбитражном суде Московской области оспаривает решение Росавиации, согласовавшей строительство «Мегагорода» в Ленинском районе Подмосковья. Представитель «Домодедово» объясняет, что появление многоэтажек в санитарной зоне аэропорта может привести к ограничению его работы, как это уже произошло во «Внуково». Администрация «Внуково» с 2006 г. неоднократно обращалась в разные инстанции с жалобами на несогласованную жилую застройку в 30-километровой зоне вокруг аэропорта, но в 2011 г. из-за резкого роста площади жилых зон в защитной зоне была вынуждена отказаться от приема и отправления самолетов с 3 ночи до 6 утра. Представитель Росавиации не ответил на вопрос «Ведомостей» о причинах согласования проекта «Мегагорода».

На сайте группы «Самолет» указано, что ее акционеры – председатель совета директоров группы Кенин и Евтушевский. Кенин – давний знакомый и деловой партнер бизнесмена Максима Воробьева, брата губернатора Московской области Андрея Воробьева. Евтушевский также работал с Максимом Воробьевым – и как менеджер, и как партнер по девелоперскому проекту в Санкт-Петербурге. Воробьев рассказал «Ведомостям», что получал от Кенина и Евтушевского предложение стать совладельцем группы «Самолет», но, хотя и интересуется девелопментом, от предложения отказался – чтобы избежать любых намеков на конфликт интересов.

Судя по отчетности головной компании группы – зарегистрированной в 2009 г. в Сингапуре Samolet Development, до сентября 2016 г. Кенину напрямую принадлежало 41,9% компании, а Евтушевскому – 6,2%. Еще 46,5% было у кипрской Optimus Prime Павла Голубкова. Связаться с ним не удалось. Евтушевский говорит, что Голубков представляет интересы Кенина. Но, судя по трудовой биографии Голубкова, у него могут быть и другие партнеры. Optimus, по данным СПАРК, владеет фирмой «Юридическое агентство «Московия», возглавляемой Голубковым и зарегистрированной в подмосковном поселке Раздоры на Рублевке. «Московия», в свою очередь, владеет половиной ООО «Остров». Другие 50% этой компании принадлежат ООО «Реалия», учрежденному на паритетной основе бывшим владельцем «Вимм-билль-данна» Гавриилом Юшваевым и его партнером Тимофеем Клиновским.

Юшваев и Клиновский – крупные землевладельцы, им принадлежат участки в престижных Одинцовском и Красногорском районах. Клиновский отказался комментировать отношения с Голубковым, с Юшваевым связаться не удалось. Но человек, близкий к бизнесмену, сказал, что Юшваев не является совладельцем группы «Самолет». Однако один из его знакомых считает, что Юшваев может иметь отношение к Optimus Prime и Голубков может представлять интересы бизнесмена.

Почти 10 лет назад Юшваев вместе с Максимом Воробьевым и Сергеем Матвиенко, сыном экс-губернатора Санкт-Петербурга, а ныне спикера Совета Федерации Валентины Матвиенко, пытались построить в Одинцовском районе «Раздоры-сити» – поселок премиум-класса площадью около 200 000 кв. м с офисной и торговой недвижимостью. Проект забуксовал из-за кризиса. Сегодня в портфеле «Самолета» значится ТЦ «Раздоры» в Одинцовском районе площадью 13 000 кв. м. Зато на землях Клиновского в Красногорском районе «Самолет» планирует реализовать более масштабный проект IT City – это 900 000 кв. м недвижимости. Клиновскому принадлежит 1% в фирме «Бухта лэнд» – застройщике IT City. И еще столько же – в ООО «Самолет-Томилино», которое планирует построить в одноименной деревне Люберецкого района 800 000 кв. м на 127 га бывшей птицефабрики. Кстати, вот за эти земли «Самолет» собирается рассчитываться деньгами – правда, в кредит: 13 млрд руб., которые группа должна выплатить владельцу участков, являются основным долгосрочным обязательством «Самолета».

Из Санкт-Петербурга в Москву

Единственная связь между «Самолетом» и Максимом Воробьевым – это то, что с сентября этого года бизнесмен оказался должником группы. Произошло это так. Кенин и Воробьев были миноритариями компании «Главстрой-СПб» Олега Дерипаски. Там, по словам Воробьева, он и познакомился с Евтушевским. В 2009 г. Кенин и Воробьев создали ООО «СПб Реновация», которое на конкурсе получило право заниматься проектом реновации ветхого жилья в Санкт-Петербурге. За девять лет компания должна была расселить дома на территории 900 га, построить там же около 8 млн кв. м жилья, из которых 2,5 млн передать городу. Тогда, в 2009 г., акционеры «СПб Реновации» говорили, что миноритарием и финансовым инвестором проекта расселения стал совладелец «Евраза» Александр Абрамов. Евтушевский в 2014 г. по предложению Воробьева возглавил компанию.

Владельцем «СПб Реновации» является кипрская Retansel Interprises Ltd. О том, как распределились доли в «СПб Реновации», можно судить по составу ее владельцев и их действиям. Так, по данным кипрского регистратора, по 33% в Retansel опосредованно принадлежат Кенину и Максиму Воробьеву, 7,5% – экс-гендиректору «СПб Реновации», выходцу из «Главстроя» Артуру Маркаряну, 25,1% – зарегистрированной на Британских Виргинских островах Moorlan Services и 1,3% – Buero Investments (1,3%). В 2009 г. Moorlan выдала Retansel кредит в $69 млн. А 16 сентября 2016 г. Moorlan передала право требования по этому кредиту, составившее с учетом процентов уже почти $75 млн, сингапурской Samolet Development, получив взамен около 5% акций Samolet Development, выпущенных по допэмиссии. Вскоре «Самолет» сообщил, что продал 5% в группе фирме Invest AG, которая занимается инвестициями Абрамова и еще одного совладельца «Евраза» – Александра Фролова. Пропорции долей других акционеров группы «Самолет» сохранены на прежнем уровне, передал Евтушевский.

Акционеры Evraz не комментируют сделку. Совладельцы Evraz были заинтересованы в выходе из проектов «СПб Реновации» и фактически обменяли свою долю в этой компании на долю в группе «Самолет», деятельность которой им кажется более перспективной, объяснил человек, близкий к «СПб Реновации». Они монетизировали права требования, которые у них есть уже много лет, и вошли в проект, который считают интересным, объясняет знакомый акционеров «Самолета». Но при этом состав акционеров Retansel не поменялся, знает он. «Самолет» же приобрел понятное ему право требования плюс надежного партнера и подтверждение оценки компании. Если исходить из того, что новые акционеры получили за свой пакет $75 млн, группу можно оценить в $1,3 млрд, или в 83 млрд руб. Это отличная оценка: если оценивать бизнес «Самолета» на основе мультипликаторов, по которым торгуются ПИК и ЛСР, получится 30 млрд руб. без учета дисконта за непубличность актива, говорит финансовый консультант, попросивший об анонимности. Для сравнения: капитализация ЛСР составляет 93,6 млрд руб., группы ПИК – 190,4 млрд руб.

По словам источника в «СПб Реновации», акционеры Evraz заинтересованы увеличить долю в «Самолете» до 30%. Знакомый акционеров «Самолета» слышал о таких переговорах. Абрамов редко инвестирует в проекты, не получая в них контроля, говорит работавший с ним юрист. Евтушевский возражает, что ему о подобных планах ничего не известно; представители Абрамова от комментариев отказались.

В подготовке статьи участвовала Надежда Зайцева

Читать ещё
Preloader more