Статья опубликована в № 4218 от 06.12.2016 под заголовком: Построить и трудоустроить

Москва поручила девелоперам обеспечивать покупателей жилья рабочими местами

Поддержку властей получают проекты, в которых от 20 до 50% площадей – коммерческие

Понятие комфортной городской среды в речах чиновников с недавних пор включает в себя не только наличие развитой сети бытовых сервисов, детских садов и школ, но и возможность работать недалеко от дома. Власти региона пытаются уменьшить размах маятниковой миграции между спальными районами и центром города. По словам уполномоченного при президенте РФ по правам предпринимателей в сфере строительства и ЖКХ, президента НАМИКС Елены Николаевой, поддержку администраций получают застройщики, которые предусматривают в проектах от 20 до 50% коммерческих площадей: «Так возникают места приложения труда, в которых жители ближайших районов могут трудиться, не затрачивая значительного времени на дорогу. Поэтому первый вопрос, который рассматривается сегодня градостроительно-земельной комиссией (ГЗК), – об обеспеченности рабочими местами». Если переустраиваются территории бывших заводов, то стараются, чтобы число рабочих мест тем или иным образом сохранилось (был создан офисный или деловой центр). По мнению Николаевой, такая мера стимулирует гармоничное развитие города, в каждом из районов которого есть все для отдыха, развития, труда.

Девелоперы с властями не спорят. «Нельзя построить деловые кластеры там, где никто не живет, так же как нельзя построить жилье и не обеспечить его социальной инфраструктурой», – считает Даромир Обуханич, исполнительный директор ГК «МИЦ». Архитектор Максим Атаянц говорит, что детские сады, школы, пожарная часть, поликлиника – все это обеспечивает работой лишь несколько процентов населения района. Гораздо большие показатели дают отдельные коммерческие объекты – офисные, промышленные. «Но довольно сложно просчитать, будут ли они востребованы», – добавляет он. У опрошенных «Ведомостями» девелоперов такой уверенности сейчас нет, есть надежда на «изменение экономических условий со временем».

Курс мегаполиса

На присоединенных к столице территориях за три года создано 100 000 рабочих мест, из них почти 20% – строительные профессии, заявил недавно руководитель департамента развития новых территорий города Владимир Жидкин. «Половина новой Москвы будет отдаваться под объекты, формирующие рынок труда. Но часто инвесторы предлагают какие-то виртуальные рабочие места», – говорил он на конференции «Новая Москва: спрос на территорию». «Нельзя превратить новую Москву в бесконечный офисный кластер», – тревожилась Татьяна Шарова, руководитель департамента проектного консалтинга «Бест-новостроя».

Согласно территориальной схеме развития Троицкого и Новомосковского округов на 1,5 млн жителей должен быть создан 1 млн рабочих мест к 2035 г., говорит замруководителя архитектурно-планировочного объединения новых территорий Института генплана Москвы Михаил Корси.

Подмосковье не отстает. Министр областного стройкомплекса Сергей Пахомов в ноябре заявил, что одно из главных положений стратегии губернатора МО – «работать там, где живешь». Приоритетным названо комплексное развитие и создание треугольника «дом – работа – отдых». Под этим углом и рассматривает проекты градсовет Подмосковья (функционирует с 2013 г.). По предварительным оценкам Пахомова, в результате реализации всех проектов, одобренных на градсовете за 10 месяцев 2016 г., в Московском регионе планируется создать более 170 000 рабочих мест.

Проекты планировок приводятся в соответствие с нормативами: 65 мест в детских садах и 135 в школах на 1000 жителей, 50% рабочих мест от планируемого населения и т. д. Процент зависит от структуры рабочих мест в каждом муниципальном образовании. Например, если в Балашихе дефицит рабочих мест, то в Химках и Домодедове отмечен профицит. «Оценить точное количество рабочих место сложно: каждый работодатель формирует штат сотрудников по своему усмотрению», – говорит Ольга Терчикова, руководитель проекта ЖК Vesna компании ОПИН. В проекте планировки «Весны» указывается 640 мест на 6500 человек. Но рядом развитый город Апрелевка, а не «голе поле», уточняет Терчикова.

«В решении этого вопроса не должно быть как дефицита, так и профицита», – говорит она.

Рабочие места могут создаваться и независимо от строительства жилья, подчеркивают в областной администрации. Недавно была одобрена концепция индустриального парка «Вельяминово» в городском округе Домодедово (до 7300 новых рабочих мест). ItCiti в Одинцовском районе может дать до 23 000 рабочих мест: предусматривается создание административных и офисных помещений, торгово-бытового и социального назначения, а также строительство апартаментов. «Загородный квартал» развивает проект жилой застройки с комплексной инфраструктурой в Красногорском районе (деревня Сабурово). В новом районе будет жить 9000 человек, работой планируют обеспечить 4300 человек (почти 50%). У ФСК «Лидер» есть проект жилой застройки в Ленинском районе, в сельском поселении Развилковское. На 10 700 жителей – 5500 рабочих мест.

Нагрузка как преимущество

Практика формирования единых жилых и рабочих пространств актуальна для проектов комплексного освоения территорий, развитие которых началось в мегаполисах с 2010 г., говорит Антон Банин, ведущий аналитик петербургской компании «Доверие». Как правило, концепция реализуется не за счет создания новых производств, а за счет возведения офисных площадей. Обязанность застройщиков по созданию рабочих мест не регламентирована ни на федеральном, ни на региональном уровне, уточняет Банин. Застройщики возводят коммерческие объекты, а также объекты социальной, коммунальной, культурно-развлекательной и спортивной инфраструктуры – в которых тоже создаются рабочие места.

В ГК «МИЦ» (много строит на новых территориях Москвы) подтверждают: существующие нормативы прямо не предусматривают обязательство застройщика создавать точное количество рабочих мест. Тем не менее при возведении, например, целого района минимальное количество нормируется. По МГСН 1.01-99 п. 5.23/5.33, на которые ссылаются в компании, выполнение требований по размещению обязательного комплекса объектов обслуживания (п. 5.29) и объектов общественного и производственного назначения (п. 5.32) должно обеспечить местами приложения труда на территории жилого района не менее 40% трудоспособного населения.

Группа ПСН в московском ЖК «Домашний» планирует создать около 10 000 рабочих мест при максимальном количестве жителей 12 000 человек. Рядом с жильем будут построены детские сады, школы, образовательные, досуговые центры, появятся помещения под стрит-ритейл. В мегапроекте Лайково (Одинцовский район) от Urban Group будет 30 000 жителей и 7500 рабочих мест. Компания кроме традиционного набора квартир предлагает здесь квартиры-офисы, «на первых этажах могут жить и трудиться врачи, косметологи, адвокаты», объясняют в пресс-службе Urban Group.

В московских проектах MR Group – МФК «Водный», «Фили град», «Савеловский сити» – создано более 25 000 рабочих мест. «Полноценный формат «живи – работай – отдыхай» повышает привлекательность комплекса в глазах покупателя как жилья, так и офисов», – рассказывает директор по маркетингу компании Евгения Старкова. За пределами Москвы, в «Новом Ступине» этой компании – около 5000 жителей. В основном они работают в Ступине. В особой экономической зоне «Ступино квадрат» сейчас строят производства 12 резидентов; в общей сложности это около 1000 рабочих мест, уточняют в MR Group.

Застройщики уже давно говорят о школах, детсадах или торговых галереях не как о нагрузке, но как о конкурентном преимуществе и даже обязательном элементе: «без этого не купят». Дворовые площадки, детские сады, школы, спортивные объекты, транспортная сеть в границах ЖК – это «неокупаемая» нагрузка, затраты на нее включены в стоимость квартир, а объекты передаются на баланс города или области, уточняет Антон Банин: но на прочей инфраструктуре вполне можно заработать. Офисно-торговые помещения, частные детские сады, коммерческие спортивные, культурно-развлекательные сооружения могут быть проданы или сдаваться в аренду, кроме того что обеспечивают проекту нужное количество рабочих мест.

Включено в себестоимость

Может ли жилье быть относительно доступным для населения, если кроме квартир девелопер вынужден возводить объекты социальной инфраструктуры, теперь еще с учетом создания рабочих мест? «Не совсем понятно, почему этим должны заниматься застройщики, а не местные чиновники, – говорит председатель международного клуба инвесторов «Интеграция» Ирина Радченко. – Очевидно, что все затраты в конечном итоге лягут на плечи покупателя». Или цена будет такой, что поставит под вопрос реализацию жилья. «Строительство объектов коммерческой инфраструктуры, несомненно, включено в себестоимость. Но у клиентов всегда есть выбор: если они не хотят за это платить, то могут уйти за покупкой на вторичный рынок», – рассуждает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Застройщики говорят о том, что необходимы нормативы, позволяющие избежать «договоренностей» на счет того или иного количества рабочих мест и социальных объектов. «Иначе остается коррупционная составляющая»,– убежден Дмитрий Котровский, партнер «Химки групп». В регионах России социальные объекты и рабочие места, как правило, создает местная власть, не перекладывая это на бизнес. Президент строительной компании «Премьер» Николай Цыганов напоминает, что финансовые условия реализации проектов даже в ближнем и дальнем Подмосковье сильно различаются: «Если компанию, ведущую застройку, скажем, в Луховицах озадачить еще и возведением детского сада, то продать там жилье с учетом всех издержек будет сложно. Удорожание стоимости квадратного метра будет весьма существенным»