Статья опубликована в № 4326 от 23.05.2017 под заголовком: Неустойки угрожают стройкам

В Москве и Петербурге в срок сдаются только 40-50% новостроек

Иски дольщиков с требованием выплатить неустойку за задержку сдачи объектов стали массовыми

Если набрать в поисковой строке «Яндекса» слова «долевое участие в строительстве», в результатах поиска первыми будут не сайты застройщиков. А реклама юридических фирм.

С начала 2016 г. Калининский районный суд Петербурга рассмотрел 362 иска к застройщикам, Выборгский – 375, Приморский – 310, Красногвардейский – более 240. В Петербурге 13 районов, счет исков идет на тысячи. В апелляционной инстанции, в городском суде в 2014 г. рассматривалось 156 дел о взыскании неустойки по договорам долевого участия, в 2015-м – 365, в 2016-м – более 500. В Ленинградском областном суде – 167 таких дел. Более 90% исков суды удовлетворяют. Суммы – от 100 000 до нескольких миллионов рублей. Это похоже на штраф за неисполнение контракта, хотя такая практика обычна скорее для отношений между юридическими лицами.

Возможность взыскания заложена в законе об участии в долевом строительстве (214-ФЗ). Если дольщик – юридическое лицо, то неустойка составит 1/300 ставки ЦБ в день. Если физическое – 1/150. Плюс половина присужденной суммы – штраф с застройщика за отказ добровольно платить. Игорь Абалов, ведущий юрист компании «ЮАП-СПб», уточняет: фактически это штраф «за дополнительную нагрузку на судебную систему». Штраф тоже получает дольщик, но, если в суде его интересы защищает какая-нибудь общественная организация (их немало), половина штрафа причитается ей.

Вот несколько наугад взятых с сайтов районных судов дел. Граждане А. и Б., застройщик – «Карелия девелопмент». Компания задержала срок сдачи жилого комплекса в Мистолове на девять месяцев. Покупали двушку, 49,7 кв. м, заплатили 4,7 млн руб. Суд постановил: 500 000 руб. – неустойка, 100 000 руб. – штраф, 50 000 – моральный ущерб. Итого – 650 000 руб. В Мистолове задержка случилась в том числе по вине муниципальной фирмы, которая обещала проложить водовод, взяла деньги, да обанкротилась. Суд обычно такие резоны во внимание не принимает: за риск отвечает застройщик.

У «Группы Прайм» гражданка П. купила однокомнатную квартиру (42,5 кв. м) в ЖК «Новая Скандинавия», заплатила 2,65 млн руб. Дом не сдан, просрочка на момент судебного заседания – 487 дней. Дольщица претендовала на 986 000 руб. плюс штраф и моральный ущерб; суд штраф немного урезал, но итоговая сумма все равно получилась внушительная: около 1 млн руб. Если все дольщики по этому объекту обратятся за неустойкой – сможет ли компания завершить строительство? (Этот малоэтажный жилой комплекс строится уже 10 лет, «Группа Прайм» его третий застройщик.)

Гражданин Ф. обратился с иском к фирме «Чайка» (входит в «Лидер групп»): покупал двушку за 2,2 млн руб. в ЖК «Девятый вал», застройщик задержал сдачу комплекса на 149 дней. Строителям насчитали (по совокупности) около 450 000 руб.

Проблема массовая: в Москве, по расчетам портала Irn.ru, в срок сдают 40–50% новостроек; в Петербурге, по сведениям аналитиков «Айтроника», перенос сроков происходит примерно в 60% случаев. По мнению юристов, работающих в «долевке», до 90% объектов дают дольщикам возможность заработать. Фактически за три года просрочки (а это далеко не рекорд) покупатель может претендовать на квартиру и получить потраченную на нее сумму в качестве бонуса. Если, конечно, застройщик заплатит.

Неожиданное преимущество получили компании, которые до последнего держались за схему ЖСК, а также строители апартаментов.

Абалов отмечает: «Объем рынка неустойки коррелирует с объемом застройки: чем больше строят, тем больше исков. Компании, которые выполняют договорные обязательства, можно пересчитать по пальцам».

Заметный рост количества исков начался примерно с середины 2016-го, когда Верховный суд вынес прецедентное решение по одному из дел и указал: предварительный договор купли-продажи также «фактически является договором долевого участия». Вот тут и началось.

Похожая история происходила с полисами ОСАГО: юристы настолько навострились взыскивать ущерб, что страховщики вынуждены были повысить тарифы. А некоторые просто ушли с этого рынка, не справившись с убытками.

Единой судебной практики нет. Суды вправе уменьшать неустойку, чтобы она не была «несоразмерной ущербу»; некоторые судьи этим правом пользуются, другие – нет. В отдельных судах учитывают, информировал ли застройщик о задержке со сдачей, предлагал ли подписать «допсоглашение». Если старался – могут снизить сумму. Но не всегда. Как правило, размер неустойки не может превышать уплаченной за квартиру суммы. Нижняя граница (так сложилось) – средняя ставка депозита по региону. То есть неустойка не будет меньше той суммы, которую гражданин заработал бы, положив эти деньги в банк.

«Причин для задержки ввода может быть несколько, – говорит Дмитрий Смирнов, председатель совета директоров «Полис групп». – Затягивание согласований, деятельность монополистов, изменение законодательства в ходе реализации проекта. Довольно часто встречаются проблемы с геологией и инженерией, особенно при комплексном освоении территорий. В свое время мы столкнулись со сложными грунтами на одном из проектов, из-за чего срок подготовки нулевого цикла увеличился более чем вдвое». Но, по мнению суда, застройщик все равно крайний. Может обращаться с исками и взыскивать ущерб с монополистов или чиновников. Такое, кстати, бывает, но крайне редко.

«Юридические фирмы и частные адвокаты буквально набросились на строителей с тысячами исков, – говорит Аркадий Скоров, генеральный директор СК «Дальпитерстрой». – Появились случаи намеренной покупки жилья по договору цессии (переуступки) в домах с просроченной сдачей с целью заработать, отсудив штрафы и пени. Девелоперы вынуждены тратить средства не на стройку, а на выполнение судебных решений, оплату услуг высококвалифицированных юристов, создание претензионных отделов. Это снижает темпы работ и приводит к новым просрочкам, открывая еще больше возможностей для юридических фирм. Возникает порочный круг».

Что делать в такой ситуации строителям – непонятно. Включать возможный ущерб в себестоимость? Но покупатель совершенно не готов к росту цен. Уходить в техническое банкротство? С новыми требованиями к уставному капиталу это будет непросто. Продавать готовое жилье? Если собственными финансовыми ресурсами девелоперы не располагают, заемные средства поднимут стоимость жилья на 25–30%.

Легче всего заявить: а пусть строят в заявленные сроки – и никаких проблем не будет. Но на практике это получается не всегда. И далеко не всегда по вине строителей.

Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга»