Сбербанк станет совладельцем проектов Brack Capital Real Estate
Он получит «золотую акцию» в каждом из них в ходе реструктуризации $267 млн долга девелопера
Федеральная антимонопольная служба сообщила, что одобрила ходатайства компании «СБК Прогресс» о приобретении прав, позволяющих определять условия осуществления предпринимательской деятельности в отношении фирм «Инвестменеджментстрой» и «Мособлкомплекс». Обе они принадлежат израильско-голландскому девелоперу Brack Capital Real Estate (BCRE), знают два консультанта и подтверждает источник, близкий к компании. Адреса их регистрации полностью совпадают с адресами проектов BCRE – торгового центра «Выходной» (27 000 кв. м) в Люберцах и складского комплекса (40 000 кв. м) в Лобне, свидетельствуют данные «СПАРК-Интерфакса». «СБК Прогресс» – структура «Сбербанк капитала», согласно ЕГРЮЛ. Представитель Сбербанка от комментариев отказался, запрос в BCRE остался без ответа.
BCRE создана в 1992 г. За это время компания инвестировала в недвижимость около $9 млрд, сказано на ее сайте. Сейчас в ее портфеле 1,3 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости в США, Германии, Великобритании, Индии и России. Основной владелец компании – израильский бизнесмен Шимон Вейнтрауб (46,6% акций).
Человек, близкий к одной из сторон сделки, и два консультанта, работавшие с BCRE, уверяют: Сбербанк – основной кредитор девелопера. В 2016 г., по их словам, стороны договорились о реструктуризации кредитов. По новым условиям Сбербанк войдет в уставный капитал компаний, владеющих проектами BCRE, отмечают собеседники «Ведомостей». Какую долю получит Сбербанк – им не известно.
Из отчета BCRE за 2016 г. следует, что компания в декабре прошлого года договорилась о реструктуризации кредитов на $267 млн по четырем проектам. Кроме комплексов в Люберцах и Лобне речь идет о торговом центре «Дмитровский» (18 000 кв. м) в подмосковном Дмитрове и строящемся на 200 га рядом с Казанью технополисе «Новая Тура» (построено около 90 000 кв. м). Сроки погашения кредитов продлены на 3–5 лет, ставки по ним снижены, а «корпоративная структура дочерних компаний BCRE поменяется», сказано в документе. В частности, банк получит «золотую акцию» в каждом из проектов, что позволит ему блокировать существенные решения на уровне «дочек» девелопера. Сам банк в отчете не называется, но, согласно ЕГРЮЛ, 100% «Инвестменеджментстроя» и «Мособлкомплекса» заложено в Сбербанке.
В доле
Сбербанк не первый раз входит в уставный капитал своих заемщиков. В 2016 г. он стал владельцем 25% акций «Галереи Чижова», которая владеет одноименным многофункциональным комплексом в Воронеже, и может довести свою долю до 100% в случае дефолта заемщика. В ходе рефинансирования кредита девелопера складской недвижимости MLP Сбербанк получил 33% акций этой проектной компании, владеющей тремя складами. Несколько лет назад структуры Сбербанка также кредитовали покупку бизнес-центра «Белая площадь» O1 Properties и получили взамен 33% акций в проектной компании. Из этого проекта Сбербанк уже вышел.
Вхождение банка в компанию, владеющую активами заемщика, – одна из форм реструктуризации долга: обычно она предусматривает опцион на обратный выкуп акций по согласованной цене, говорит руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL Евгений Семенов. По его словам, эта схема не очень распространена на российском рынке недвижимости, поскольку владение недвижимостью – непрофильная для банков деятельность. Опрошенные «Ведомостями» консультанты смогли вспомнить лишь несколько подобных примеров, и во всех случаях кредитором выступал Сбербанк (см. врез).
BCRE пыталась урегулировать долг путем продажи проектов: компания несколько лет искала претендентов на свои активы, знают три консультанта, работавшие с ней. Так, склад в Лобне хотела купить инвесткомпания RB Invest банкира Алексея Курочкина, но сделка сорвалась. Директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев характеризует российский портфель BCRE как «умеренно привлекательный для инвесторов»: если у склада в Лобне хорошие расположение и состав арендаторов, то ТЦ «Выходной» находится в очень конкурентной зоне – в 4 км от него располагается ТРЦ «Мега». Инвесторов может заинтересовать комплекс в Дмитрове: у него маленькая площадь, а значит, он потребует и относительно небольшого размера инвестиций, считает Балоев.