Объем новых жилых комплексов в 2025 году снизился на 12%

В 2025 г. в России началось строительство 41,3 млн кв. м новых жилых проектов. Об этом говорится в отчете аналитического центра «Дом.рф». Это на 12% меньше, чем было годом ранее. Похожие цифры приводит и консалтинговая компания Macon. По ее предварительным оценкам, в 2025 г. застройщики вывели на рынок 41 млн кв. м жилья против 46,7 млн кв. м в 2024 г. При этом, как уточняет директор по исследованиям этой организации Ольга Змиевская, в трети всех новых комплексах продажи квартир так и не начались, а сами они находятся на нулевой стадии готовности. Это «бумажные» проекты, которые в любой момент могут быть отменены, подчеркивает эксперт.

Динамика нового строительства сильно различалась в зависимости от региона, говорится в отчете «Дом.рф». Объем запусков, по информации аналитического центра, больше всего сократился в Ростовской области (-40%, до 1,48 млн кв. м), Москве и Тюменской области (на 29% в обоих субъектах, до 3,9 млн и 1,2 млн кв. м соответственно), а также в Подмосковье (-27%, до 2,06 млн кв. м). При этом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области этот показатель увеличился на 33% и 11%, до 1,8 млн и 1,45 млн кв. м. В целом в топ-10 регионах по объемам строительства показатель сократился на 15%, до 19,5 млн кв. м.

В Москве старты продаж сокращаются третий год подряд, и результат 2025 г. стал минимальным за последние 10 лет, подсчитали в компании «Метриум». По ее данным, в прошедшем году столичные девелоперы вывели на рынок только 40 проектов (-37% к 2024 г.).

Общий объем строящегося в стране жилья увеличился на 2%, составив 116,6 млн кв. м на 1 января 2026 г., подсчитали в аналитическом центре «Дом.рф». Прирост портфеля также обеспечили регионы вне топ-10 (в них строится 53,3 млн кв. м, +5% к 2024 г.), тогда как в крупнейших субъектах страны показатель практически не изменился (63,3 млн кв. м, -1% год к году).

Снижение числа новых проектов стало реакцией застройщиков на слабый спрос и высокую стоимость финансирования, особенно в первой половине 2025 г., отмечают в аналитическом центре «Дом.рф». В феврале, марте, мае и июне глубина падения, по их данным, достигала по отношению к аналогичным месяцам позапрошлого года 28-32%. Продажи квартир просели на фоне завершения программы льготной ипотеки с середины 2024 г. и роста ставок по рыночным кредитам, поясняет старший директор группы корпоративных рейтингов Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА) Василий Танурков. При этом оставшиеся льготные программы стали менее интересны из-за комиссий, установленных банками – их размер достигал 10% от суммы кредита, добавляет генеральный директор ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов. Как следствие, значительный объем непроданных квартир, по словам коммерческого директора ГК «Развитие» Виктории Анохиной, привел к перенасыщению рынка, вынуждая застройщиков замедлить ввод новых объектов.

А дороговизна кредитов для самих девелоперов ограничивала их возможности по покупке новых земельных участков и финансированию новых проектов в целом, продолжает Танурков. Ужесточение скоринга (система оценки кредитоспособности, «Ведомости») новых строек банками усугубило ситуацию, добавляет главный аналитик «Циана» Алексей Попов. Именно высокие ставки по проектному финансированию стали ключевым фактором сокращения новых стартов в Москве, где спрос не снизился благодаря широкому применению рассрочек, утверждает управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов.

Ужесточение требований города к архитектуре и инфраструктуре проектов также повлияло на динамику нового строительства в столице, считает Попов.

Впрочем, в «Дом.рф» обвал запусков в Москве объясняют спецификой статистики: единая информационная система не учитывает проекты Фонда реновации.

В столь непростых экономических условиях к реализации новых объектов приступали преимущественно крупнейшие девелоперы, которые отличаются высокой финансовой устойчивостью, говорит генеральный директор MR Мария Литинецкая. Также, по ее словам, практически не сократились старты проектов комплексного развития территорий, получающие преференции от государства в обмен на выполнение социальных обязательств.

Девелопмент в целом стал постепенно восстанавливаться во втором полугодии, когда ЦБ взял курс на снижение ключевой ставки, отмечает Змиевская. С июля застройщики ежемесячно (за исключением ноября) наращивали предложение, подтверждают аналитики «Дом.рф». В декабре, по их данным, на рынок было выведено 5,2 млн кв. м жилья (+21% год к году). Больше было только в декабре 2023 г. (6,1 млн кв. м).

Снижение ключевой ставки до 16% к концу года позволило не только удешевить проектное финансирование, но и сделало рыночную ипотеку немного доступнее, отмечает Колунов. Кроме того, смягчение монетарной политики способствовало тому, что многие держатели депозитов решились инвестировать в недвижимость, добавляет Литинецкая. В конце года спрос простимулировали новости об ужесточении условий семейной ипотеки в 2026 г., напоминает Танурков. Сами девелоперы также адаптировались к ситуации с помощью гибкой ценовой политики, программ лояльности и других акций, добавляет Анохина.

И на этом фоне они начали активнее запускать новые проекты, формируя задел на будущее, отмечает коммерческий директор ГК Dars Дмитрий Софронов. Однако, подчеркивает Литинецкая, текущее значение ключевой ставки все еще остается препятствием для застройщиков, поэтому значительного увеличения количества стартов в ближайшие месяцы она не прогнозирует.