Более половины заявленных на этот год ЖК относятся к элитному сегменту

Из 36 ожидаемых в 2026 г. к запуску в старой Москве новых жилых комплексов 20 (56%) относятся к элитному сегменту: 11 (31%) – к премиуму, девять – к делюксу (25%), говорится в исследовании «Метриума». По словам управляющего директора этой компании Руслана Сырцова, еще 16 (44%) объектов позиционируются в бизнес-классе. Ни одного проекта массового сегмента «Метриум» не обнаружил, хотя он проанализировал все площадки, получившие разрешение на строительство, положительное заключение экспертизы или архитектурно-градостроительное решение.

Компания напоминает, что в прошлом году ситуация на рынке несколько отличалась. Тогда из 36 жилых комплексов большая часть (18) относилась к бизнес-классу, а 14 – к элитному (из них восемь премиальных и шесть класса делюкс). При этом в 2025 г. стартовало четыре объекта комфорт-класса.

В этом году действительно стало больше элитных жилых комплексов, подтверждают другие участники отрасли. В «НДВ супермаркет недвижимости» насчитали 30 новых проектов, 12 из которых относятся к премиуму, а восемь – к делюксу. Еще 10 позиционируются как бизнес-класс.

В 2025 г. рынок старой Москвы, по данным компании, пополнился 39 комплексами, из которых 23 бизнес-класса, семь – сегмента делюкс, пять премиальных и четыре  – класса комфорт.

Увеличения числа элитных объектов в этом году ожидает и руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева. За последние четыре года доля домов премиум- и делюкс-класса выросла с 12% (от общей площади новых комплексов) до 20%, добавляет главный аналитик «Циана» Алексей Попов.

14 ЖК в 2026 г., по информации «Метриума», появятся в центре Москвы (39%), тогда как в прошлом году там стартовало только восемь проектов (22,2%). В Северо-Западном округе запланировано шесть (16,7%) новых объектов против трех (8,3%) в 2025 г. По одному ЖК выйдет на юго-западе и юго-востоке Москвы. В первом округе в 2025 г. было два, в другом – пять комплексов. В Северо-Восточном округе в прошлом году стартов не было – теперь там анонсировано два объекта. В Северном округе число новых домов в этом году снизится с шести до четырех, в Западном – с пяти до двух, в Восточном – с трех до двух. На юге ожидаются продажи в четырех новых проектах – столько же, сколько и в 2025 г.

Впрочем, говорит Ломтева, комфорт-класс в старой Москве все же строится, но по большей части Московским фондом реновации. Сейчас в работе у него находится 3,5 млн кв. жилья, добавляет Попов. Таким образом, по его словам, объем ввода в 2026–2027 гг. будет на 25% больше, чем в среднем за 2020–2025 гг. На этом фоне число квартир в таких домах, которые может купить любой желающий, растет, а их география расширяется.

Коммерческие застройщики возводят более дорогие проекты из-за дефицита крупных земельных участков под застройку, а также из-за изменений требований города к качеству архитектуры, утверждает Попов. 

Ломтева же связывает тренд с увеличением себестоимости строительства. Площадки, стройматериалы, инженерия за последние годы существенно подорожали, соглашается управляющий директор ГК «Развитие» Семен Золотов. 

Строить в старой Москве дорого, в том числе при нынешних ставках по кредитам, и, чтобы проект оставался рентабельным, конечная цена продажи должна быть высокой, поясняет коммерческий директор ГК Dars Дмитрий Софронов. Даже бизнес-класс уже не всегда может «отбить» инвестиции, утверждает эксперт. Поэтому девелоперам, по его словам, проще и выгоднее повысить класс проекта и перевести его в премиум. Высокобюджетные же комплексы более маржинальны, что позволяет застройщикам реализовывать их более уверенно, подчеркивает генеральный директор компании «Первый девелопер» Артем Калабин.

Рынок дорогих новостроек становится более конкурентным, отмечает Сырцов. По его мнению, в долгосрочной перспективе это поможет сдержать рост цен на квартиры в них. При этом массовые жилые комплексы вытесняются за пределы старой Москвы, подчеркивает он. Но, продолжает Сырцов, далеко не все покупатели готовы переезжать в новую Москву и Подмосковье. В связи с этим спрос на бюджетное жилье может переместиться на вторичный рынок столицы, как только ставки по ипотеке станут доступными, считает аналитик.

Переход девелоперов в более высокий ценовой сегмент продиктован изменением потребительских предпочтений, утверждает руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова. По ее словам, в условиях текущей конъюнктуры рынка покупатели делают выбор в пользу премиум-сегмента: за незначительную наценку клиент получает более высокое качество продукта и сервиса. Кроме того, застройщики, планирующие запуск, ориентируются на аудиторию, менее зависимую от ипотечных ставок и предпочитающую программы рассрочки или оплату наличными, добавляет она. 

Проекты подешевле, даже бизнес-класса, значительно более чувствительны к колебаниям спроса и росту себестоимости, признает Золотов. Продажи дорогого жилья более устойчивы, соглашается коммерческий директор «Балчуг девелопмента» Ирина Соболева. Она напоминает, что в 2025 г. объем реализации элитных квартир в денежном выражении вырос на 22%, несмотря на снижение числа сделок. 

Рост доли высокобюджетного жилья связан со снижением числа новых проектов в не самых престижных районах столицы, отмечает исполнительный директор компании «ОМ девелопмент» Александр Сабаев. По его словам, у девелоперов есть интерес к традиционно престижным и экологичным округам, например Северо-Западному. А вот на юго-востоке и востоке города количество стартов сократилось, так как там площадки могут иметь неблагоприятное расположение или окружение, что затрудняет реализацию востребованных проектов более высокого ценового уровня, резюмирует эксперт.