Росимущество смогло найти покупателя еще одного актива «Макфы»

ООО «Центр инжиниринговых услуг при проектировании и строительстве» (ЦИУПС) стало победителем торгов по продаже четырехзвездочного отеля Radisson Blu в Челябинске. Это следует из протокола, опубликованного на сайте электронной торговой площадки ГИС «Торги». При стартовой цене в 994,2 млн руб. данная компания согласилась заплатить за лот 1,34 млрд руб. В аукционе также принимало участие ООО «Инфомир», но его ценовое предложение составляло 1,33 млрд руб.

Radisson Blu на 211 номеров ранее принадлежал производителю макаронных изделий «Макфа». В 2024 г. ее имущество было обращено в доход государства по иску Генпрокуратуры. Последняя сочла, что активы компании имеют коррупционное происхождение. В марте этого года Росимущество сообщило, что продало бизнес по производству макарон, выручив за него 22,4 млрд руб. Тогда же ПСБ (оператор по реализации госимущества) выставил на торги и другие структуры «Макфы»: 100% долей в ООО «Родник», ООО «Проспект», ООО «Новая планета» и ООО «Управляющая компания «Содействие»». Этим организациям принадлежат площади в торговых центрах «Алмаз», «Родник» и «Башня» в Челябинске, а также склады, квартиры и проч. Совокупная стартовая стоимость лотов составила 12,4 млрд руб.

Что ЦИУПС планирует делать с купленной гостиницей, узнать не удалось. Запрос в эту компанию остался без ответа. Она была создана в 2023 г., по данным «СПАРК-Интерфакса». Специализируется на разработках архитектурных проектов. Владелец организации – Тимофей Белов. О нем ничего не известно. При этом выручка ЦИУПСа по итогам 2025 г. составила всего 16,7 млн руб., чистая прибыль – 2,2 млн руб. Откуда у компании средства на приобретение Radisson Blu, также узнать не удалось. По словам опрошенных «Ведомостями» консультантов, ранее ЦИУПС уже участвовал в торгах по продаже гостиничных и исторических объектов, включая бутик-отель «Автор» и здания Главпочтамта в Санкт-Петербурге.

Отель достанется победителю торгов по крайне привлекательным условиям, считают некоторые консультанты. Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян считает, что итоговая цена выглядит существенно ниже рыночной. По его оценке, реальная стоимость объекта могла быть в 2,5–3 раза выше. Схожей точки зрения придерживается и партнер департамента гостиничного бизнеса и туризма Commonwealth Partnership Марина Мережко. По данным из открытых источников, гостиница в 2025 г. получила чистую операционную прибыль в размере 274 млн руб., напоминает она. Даже при консервативной ставке капитализации в 12% примерная оценка актива доходным методом составит более 2 млрд руб. без учета НДС, резюмирует она.

По словам руководителя отдела стратегического и управленческого консалтинга CORE.XP Марины Жуковой, средняя стоимость строительства гостиницы категории «4 звезды» сегодня составляет около 30 млн руб. на номер, тогда как Radisson Blu была фактически продана примерно по 6,3 млн руб., что делает сделку выгодной для покупателя. А вот партнер NF Group Станислав Бибик считает итоговую стоимость рыночной с учетом характеристик актива, его расположения и того факта, что инвестор приобретал 100% долей компании – балансодержателя отеля вместе с ее краткосрочными и долгосрочными обязательствами. По его словам, рост цены почти на 35% относительно стартовой свидетельствует о высоком интересе к объекту.

За последние пять лет на региональные гостиницы приходилось 15–35% общего объема инвестиций, отмечает Казарян. Инвесторы покупали отели в Казани, Владивостоке, Мурманске, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге и Иркутске. Бибик также отмечает высокий спрос на такие объекты в городах-миллионниках на фоне развития внутреннего туризма. В свою очередь Мережко говорит, что многие гостиничные активы сейчас меняют собственников. Это связано не столько с состоянием рынка, сколько с потребностями бизнеса в коррекции портфеля за счет реализации непрофильных активов. Жукова добавляет, что отели в регионах с высоким уровнем деловой активности остаются устойчивым операционным бизнесом со стабильной загрузкой.

По словам Мережко, покупателями таких объектов выступают как профильные инвесторы, уже имеющие в своем портфеле аналогичные активы, так и инвесторы, которые на нестабильном рынке стремятся диверсифицировать вложения и хеджировать риски.

Опрошенные «Ведомостями» консультанты сходятся во мнении, что новый собственник, скорее всего, сохранит гостиничную функцию комплекса. По словам Мережко, отели считаются специализированными активами, смена назначения которых потребует существенных вложений. Жукова также ожидает сохранения действующей бизнес-модели, хотя не исключает ребрендинг, смену управляющей компании или усиление MICE-направления (организация деловых мероприятий, конференций и корпоративных встреч. – «Ведомости»). По ее словам, редевелопмент объекта под офисы или апартаменты возможен лишь при слабой операционной экономике либо наличии стратегического интереса к самому земельному участку или зданию, но сейчас такой вариант выглядит маловероятным.

По словам Бибика, ключевые преимущества Radisson Blu – качественный уровень объекта, расположение и площадь самого здания. Мережко также обращает внимание на сильный бренд отеля, который по-прежнему ассоциируется у гостей с определенным уровнем сервиса и остается важным конкурентным преимуществом. Казарян считает, что при сохранении высокого качества управления гостиница сможет и дальше оставаться одним из знаковых объектов города и демонстрировать устойчивые финансовые показатели.

Среди основных рисков Бибик выделяет высокие операционные расходы, а также зависимость финансовых результатов отеля от уровня загрузки. На отрасль также продолжает оказывать давление замедление экономического роста, отмечает Мережко. Впрочем, гостиничный сегмент остается одним из наиболее гибких и адаптивных среди всех видов коммерческой недвижимости. Главным риском для инвесторов, по ее словам, остается неопределенность относительно дальнейшего развития геополитической ситуации: будет она постепенно стабилизироваться или, напротив, продолжит ухудшаться.